Вторичное жилье разогревает спрос
С чем связан рост продаж и покупок в старом жилом фонде
Спрос на московские квартиры на вторичном рынке побил рекорд. По данным Росреестра, в октябре в этом сегменте было зарегистрировано почти 14 тыс. сделок — на 16% больше, чем в сентябре. Год к году рост составил 2,5%. Больше всего спрос подогревает снижение ключевой ставки, считают опрошенные “Ъ FM” эксперты.
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
Однако нельзя сказать, что покупатели массово перекладывают сбережения в старый жилой фонд, отмечает директор по продажам «Метриум» Константин Шибецкий: «При снижении ключевой ставки условия по вкладам стали менее интересные, граждане стали понимать, что доходность вкладов идет вровень с инфляцией, соответственно, как только ставки стали снижаться и эти вклады перестали продлевать, и эти деньги вышли на рынок. Цикл работы вторичного рынка несколько иной, чем у новостроек. При наличии одного покупателя, который может оплатить полную стоимостью жилья, то эти деньги дают возможность раскрутить маховик сделок.
Один покупатель приобретает квартиру на вторичном рынке, продавец не собирается держать деньги в руках и практически тут же покупает жилье у кого-то. Другой продает, там тоже есть продавец, который перекладывает в следующий объект — четыре-пять лотов за счет одного драйвера, человека с деньгами, и в конце чаще всего это новостройка. Нужно не так много свободных средств на вторичном рынке, чтобы обеспечить такого рода череду сделок. Это и привело к тому, что рынок, начиная с июля, неуклонно растет по количеству продаж».
Доля ипотеки в сегменте жилья от собственников в октябре достигла 19%, сообщают «Ведомости» со ссылкой на аналитиков «Инком-Недвижимости». Это на 15% меньше, чем в октябре 2023-го. Сейчас ипотечные инструменты доступны лишь небольшой части покупателей. Поэтому рост вторичного рынка нельзя назвать впечатляющим в общем объеме сделок, подчеркивает руководитель проекта Data Flat Александр Пыпин: «В октябре все так хорошо сложилось, но не уверен, что ноябрь повторит октябрь. Это случайный всплеск. Сейчас каждое дуновение ветра вызывает либо прирост, либо наоборот. На самом деле, рынок не очень большой, если посмотреть по числу сделок относительно количества населения в городе.
Есть районы, где раньше ничего не было, а сейчас там активно покупают, например, Новая Москва, которая еще 10 лет назад была пустыней. А сейчас там заключается большая доля сделок. То, что вчера было новостройками, сегодня это уже фактически вторичный рынок. Кому-то нужно переехать из одного района в другой, поближе к школе, естественно, он не будет брать новостройку. Новостройка — это значит, что ты вложил куда-то деньги и ждешь, а пока ты ждешь, ты тоже где-то должен жить. Не всех устраивает такой вариант».
При этом на вторичке высокий спрос и в премиальном сегменте, и в бюджетном. В последнем лоты экспонируются максимум месяц, говорит руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Недвижимость» Елена Мищенко. Причем риэлторы фиксируют интерес и к старым домам 1960-70-х годов и к новым объектам: «С сентября по декабрь — это на рынке недвижимости самый активный сезон. Ключевая ставка снижается, ее планируют опустить до 12-15% плюс объявлено, что с нового года будет увеличен НДС. Конечно же, большинство людей понимают, что цены на недвижимость вырастут. Как и стоимость строительных материалов, если надо делать ремонт, поэтому сейчас выгодно купить даже в ипотеку по ставке 19-20% и в следующем году сделать рефинансирование.
Это будет намного выгоднее, чем покупать в следующем году по ставке 15%, потому что переплата будет там буквально за несколько месяцев, пускай даже за год, а стоимость недвижимости вырастет по прогнозам аналитиков в первом полугодии до 15%. Более ликвидный и самый популярный — это массовый сегмент. Это "эконом", "комфорт" и "лайт бизнес", они в первую очередь дорожают и далее подтягивается уже более серьезный бизнесс-класс и премиальные и люксовые квартиры».
По данным Гильдии риэлторов Москвы, средняя цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости в столице составляет 318 тыс. руб. Индекс московской однушки зафиксировался на уровне 12,9 млн руб.