Развитие территорий через общественные пространства
Мнение эксперта
Развитие общественных пространств в Петербурге идет двумя путями: силами городских властей и силами частных инвесторов, девелоперов и других структур. В первом случае преобладают социальные, досуговые, спортивные и прочие подобные функции. Это приведение в порядок скверов и парков, обустройство прибрежных территорий, бульваров. В Петербурге в этом направлении за последние два года сделано много: около 100 объектов для общественного времяпрепровождения. Федеральный проект «Формирование комфортной городской среды» в городе работает действительно хорошо.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Если общественные пространства создаются на частные средства, то превалирует креативный, деловой, гастрономический и прочий досуговый функционал. Чаще всего в оборот берутся здания и участки, требующие не только обновления, но и полного перезапуска в своей функции. Это работа с недвижимостью, концепцией, последующим наполнением и управлением.
И в данном случае ключевым в определении формата и функций всегда является вопрос экономики и параметров участка. Проще говоря, что можно сделать в конкретном месте, сколько это будет стоить и насколько будет востребовано в будущем. Наиболее благоприятные вводные для таких проектов: земельный участок и здания на нем (при их наличии) в собственности инвестора, а перспектива переустройства территории и приспособления ее под современное использование имеет под собой приемлемую финансовую модель.
Попытка разделить и как-то классифицировать такие проекты на общественные, креативные или досуговые фактически будет выявлять назначение и позиционирование. На практике оно почти всегда мультиформатное, с какой-либо основной идеей. Пожалуй, именно у таких вариантов наибольший потенциал для развития. Деловая функция запросто может сочетаться с креативной или досуговой. Препятствовать такому сочетанию могут, пожалуй, какие-то откровенно нежелательные варианты соседства, например, концертная площадка и офисы рядом.
Дальнейшее управление, как правило, ставит перед собой классическую задачу обеспечить прибыль (как минимум — окупаемость), которая базируется на создании потока посетителей и известности объекта. Иными словами, в этих концепциях всегда есть направления, генерирующие посещаемость и общественный интерес, и есть направления, которые создают доходность. Возврат инвестиций, в конце концов, никто не отменял. Но одно дополняет другое, и без социальной ценности такие проекты обычно не взлетают.
Отсюда функционал — от общественной пользы до создания рабочих мест. Объект включается в цепочки создания добавленной стоимости и становится полноценным участником городской постиндустриальной экономики.
Если же обобщить понятие общественные пространства, включить туда все возможные кластеры, то можно выявить три варианта их появления за счет частных инвесторов. Первый — это работа с объектами культурного наследия, и это наиболее сложный вариант. Второй — реконструкция имеющихся объектов с более «простым» статусом. Третий вариант — создание объекта с нуля, и у нас есть такой опыт. В свое время мы создали для микрорайона Славянка культурно-досуговый центр (КДЦ), в котором объединены социальные, спортивные, досуговые и торговые функции. При центре был также создан парк, по площади равный всему зданию КДЦ. В итоге в центре работают федеральные и малые арендаторы с социальной направленностью, появились фитнес-центр с бассейном и площадка для проведения районных мероприятий. Это хороший пример вовлечения территории в оборот и создания коммерческих перспектив для мультиформатного проекта, необходимых в данном случае.
В ближайшее время мы займемся созданием нового культурного и делового пространства по более сложному варианту — с реконструкций зданий и приспособлением, обустройством набережной в пешеходный формат. Этот проект будет реализован на Васильевском острове, у Галерной гавани в рамках уже начавшегося строительства одноименного жилого комплекса.
Жилая недвижимость довольно редко сочетается с общественным кластером. Кроме того, локация этой акватории более чем историческая, начавшая формироваться в 1723 году. Для нас как для команды компании-девелопера работать над этим проектом — новый и волнующий опыт. Конечно, мы и раньше строили объекты в исторических локациях, обновляли городские зеленые зоны. Но этот проект для нас, что называется, «левел ап», по совокупности еще более заметный на карте города. Это яркий пример того, как приобретенный участок получает внятные перспективы для превращения в жилую, культурную, деловую и рекреационную функцию.
В работе над нашим новым проектом также важна архитектурная составляющая. У Галерной гавани будут реконструированы исторические здания, вместе со среднеэтажной жилой застройкой они визуально дополнят облик всей акватории.
Культурные, деловые и общественные пространства на сегодня — это сложные, но перспективные проекты, развивающие облик города, вносящие разнообразие в жизнь горожан и создающие вклад в экономику Петербурга.