Большой потенциал при небольших инвестициях

Рынок креативных пространств в Петербурге переживает зрелый период. Будущее — за продуманными, взвешенными проектами. Скорее всего, это будут локальные объекты, например, новые кластеры на территории бывших домов культуры. Кроме того, есть запрос на создание в городе образовательных пространств.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Участники рынка говорят о том, что важно разделять такие понятия, как общественные и креативные пространства. Первые предусмотрены в большей степени для отдыха, а вторые — для работы и творчества, отмечает руководитель проектов в департаменте по работе с офисными помещениями IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Максим Мартынов.

«Общественное пространство — это организованное для отдыха место. Креативный кластер предполагает, что там находятся и работают творческие мастерские и другие индустрии из этой сферы»,— поясняет основатель «БС Арт Дев» Александр Басалыгин.

Наталия Киреева, заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group, полагает, что принципиальное различие заключается в «характере потоков». «Креативный кластер функционирует только за счет целевых визитов к конкретным арендаторам, в то время как общественное пространство сочетает в себе несколько типов аудитории — гостей, пришедших провести время в самой среде, целевых посетителей арендаторов, а также случайных прохожих, что вкупе создает гораздо более оживленный и качественный трафик для арендаторов»,— говорит она.

По мнению партнера по развитию и инвестициям экосистемы Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, разница между общественными и креативными пространствами заключается в генерации дохода. Обычно подразумевается, что общественное пространство не генерирует напрямую арендный доход. Креативное пространство — это коммерческий проект, в котором есть арендаторы и резиденты. «Обычный городской парк — это общественное пространство, а вот "Севкабель Порт" с его корпусами, где сидят пусть и небольшие, но очень творческие компании,— это коммерческий проект. Другое дело, что очень часто мы имеем дело с объектами, в которых есть комбинация общественных и коммерческих пространств»,— поясняет она.

Эксперты считают, что общественные и креативные пространства все чаще смешиваются. «Форматы переплетаются, потому что, например, в общественных пространствах присутствуют творческие мастерские — как в Новой Голландии»,— говорит господин Мартынов.

«Креативный кластер может выступать как дополнение к общественному пространству»,— согласен партнер, директор отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.

«Сейчас все соединилось в одно, причем с бизнесовой составляющей. Выставочные мероприятия соединяются с магазинами, общепитом и другими предприятиями, которые генерируют денежный поток на одной территории»,— комментирует партнер и генеральный директор компании «МТЛ. Управление активами» Станислав Ступников.

Сколько всего

По данным компании Nikoliers, в Петербурге действует 25 креативных кластеров общей площадью более 300 тыс. кв. м. Общественное питание и ритейл составляют традиционную основу креативных кластеров, а дальнейшее наполнение пространства (творческие арендаторы, студии и мастерские, красота и фитнес, образование и др.) зависит от концепции. Некоторые проекты делают упор на искусство, в то время как другие развивают lifestyle-сегмент.

Большинство кластеров — мультиформатные, но у некоторых есть ярко выраженный фокус на искусство и дизайн. У «Артмузы» — фокус на мероприятия, у «Люмьер-Холла» — на технологии и инновации, приводит пример господин Мартынов.

Как отмечают в Nikoliers, проекты находятся преимущественно в историческом центре Петербурга. Лидерами по совокупной площади креативных пространств считаются Адмиралтейский и Василеостровский районы: 123 и 103 тыс. кв. м соответственно. В то же время по количеству кластеров лидирует Центральный район, в котором расположено десять креативных зон. В Центральном районе преобладают компактные дворовые пространства и арендные лофты. Это связано с плотной застройкой и жесткими ограничениями по переоборудованию исторических зданий, что ограничивает масштабные проекты. В Адмиралтейском и Василеостровском районах бывшие промышленные территории позволяют создавать крупные творческие кластеры, охватывающие несколько зданий и прилегающую территорию, комментирует Ирина Царькова, генеральный директор офиса Nikoliers в Санкт-Петербурге.

Несколько другие данные приводят в NF Group. По подсчетам экспертов компании, всего в Петербурге насчитывается 18 крупных коммерческих общественных пространств, включающих креативные кластеры. Их площадь составляет около 186 тыс. кв. м, на них размещается более 800 арендаторов. Наибольшая доля в них приходится на офисы и гибкие форматы (29%), универсальные ивент-пространства (15%), заведения общепита (14%), услуги и сервисы (13%), торговые концепции с высоким трафиком (11%), объекты досуга (10%) и образовательные проекты (8%). Средняя ставка аренды — около 2,2 тыс. рублей за квадратный метр в месяц с учетом налогов.

Наиболее успешными и известными креативными кластерами считаются «Севкабель Порт», Новая Голландия, а также проекты «БС Арт Дев»: «Флигель», «Тележная», «Мультиплейс 17/26».

Сооснователь и управляющий партнер компании Meeting! Елена Глебова также в числе успешных проектов называет квартал «Брусницын», АТС на улице Некрасова, Seno. Отдельного обзора достойны общественные пространства в апарт-отелях с широкой инфраструктурой — Well и YE’S Marata, добавляет она.

Остановка и зрелость

Эксперты обращают внимание, что за последние годы число заявляемых и реализуемых проектов сокращается. «Десять лет назад рынок только формировался. Сейчас объектов, где можно открывать такие пространства, стало меньше»,— говорит Станислав Ступников. Тем не менее заявлен новый проект в Выборге от инвесторов пространства Seno, ГК «ПСК» проектирует пространство в рамках своего нового ЖК в Галерной гавани, перечисляет он.

Госпожа Шарыгина полагает, что можно говорить о некотором затишье в сегменте креативных кластеров, хотя несколько новых пространств анонсируется каждый год. «Основная причина — высокая стоимость денег. Девелоперы креативных кластеров во многом зависят от кредитов, у большинства нет возможности финансировать свои проекты только за счет собственных средств. В результате нехватка доступного дешевого капитала приводит к замедлению развития новых проектов»,— поясняет она.

«Креативные кластеры перестали быть модной темой. Инвесторы и девелоперы теперь подходят к ним не просто как к культурным проектам, а как к сложным, но перспективным активам, требующим профессионального управления»,— подчеркивает господин Мартынов.

«Рынок взрослеет, и такие проекты перестают быть модным явлением, превращаясь в устойчивую городскую инфраструктуру. Поэтому речь идет не о спаде, а скорее об этапе некоего переосмысления»,— комментирует Эдуард Тиктинский, президент группы RBI.

Тем не менее новые проекты на рынке появляются. Например, активно развивается «БС Арт Дев». «У нашей компании большие планы по развитию. Так, мы скоро открываем пространство "Брюллофт". Кроме того, мы взяли у ГК "Арсенал" на территории Государственного оптического института им. Вавилова под управление более 30 тыс. кв. м и продумываем концепцию развития этой локации»,— делится Александр Басалыгин.

Компания также рассматривает участие в других проектах по развитию территорий, в том числе, в сегменте домов культуры. В сентябре «БС Арт Дев» взяла в аренду ДК в Колпино — бывший кинотеатр «Пламя». «Вообще, мы называем себя "собирателями ДК всея Руси", поскольку дома культуры как раз отлично подходят для создания там креативных и общественных пространств»,— комментирует господин Басалыгин.

Причина успеха

Рассуждая о том, что делает креативные кластеры успешными, участники рынка отмечают несколько факторов. Господин Ступников главным залогом успеха называет удачную локацию. Несомненно, эффективность зависит и от грамотно продуманной концепции. «Ориентир на многофункциональность я бы ставил здесь во главу угла»,— указывает он.

«Креативные пространства устойчивы только в связке с общественными пространствами, занимая в них небольшую долю. Проект, состоящий исключительно из креативных пространств, финансово нежизнеспособен в долгосрочной перспективе. Такой объект может проработать около года, после чего резиденты рискуют обанкротиться, создавая проблему поиска новых арендаторов»,— уверен господин Трушин.

«Успешность проекта в первую очередь определяют деньги и косвенные параметры, к которым нужно отнести посещаемость и заполняемость. Понятно, что заполняемость большинства пространств на уровне 100% невозможна, но если она превышает 60–70%, то уже можно считать такое пространство успешным»,— комментирует госпожа Шарыгина.

При этом перспективы для развития креативных кластеров в Петербурге вовсе не исчерпаны. Число производств в центральных и околоцентральных районах Петербурге уменьшается. Кроме того, количество объектов культурного наследия сохраняется, а это основные площадки, на которых появляются креативные пространства, считает эксперт.

По мнению господина Тиктинского, для гармоничного развития города важно, чтобы такие пространства были максимально рассредоточены по всему городу, а не собраны в центре. «Хотя при прочих равных культурные кластеры и общественные пространства в объектах культурного наследия, конечно, обладают особой притягательностью. У них уже есть имя, есть история, людям нравится, когда у места есть прошлое»,— рассуждает он.

По мнению господина Мартынова, новые проекты могут возникать и на территории бывших промзон. «Это идеальный "конструктор" для таких пространств. Здесь уникальное сочетание атмосферы, гибкости и локации, которое почти невозможно повторить с нуля»,— думает он. Эксперт добавляет, что потенциал для развития креативных кластеров есть и у спальных районов. Там тоже могут сформироваться центры притяжения, которые избавят жителей от необходимости ехать в центр города для работы и проведения качественного досуга.

Интересные пригороды

По мнению Ольги Шарыгиной, интересные объекты для создания креативных пространств есть и в пригородах Петербурга. Это водонапорные башни, большие и маленькие особняки, дачи, базы отдыха. При разработке проекта инвесторам важно оценить, легко ли доехать туда из Петербурга и есть ли еще какие-то интересные объекты в данной локации. «Создать из одного особняка сильный магнит, чтобы только ради него ехали,— это большое искусство. При этом есть риск, что популярностью данное место пользоваться не будет»,— говорит она. В качестве успешного примера она приводит Осиновецкий маяк. Команда проекта не ограничилась созданием только лишь креативного пространства, дополнив отельную функцию, ресторан и пляж.

Плюс образование

Ирина Царькова отмечает, что на рынке существует потребность со стороны горожан к созданию образовательных кластеров — объединений образовательных учреждений, творческих и спортивных проектов, стартапов, бизнесов и культурных организаций, расположенных на одной территории и взаимодействующих для совместного развития и обмена опытом. В Санкт-Петербурге среди интересных примеров подобных площадок можно отметить «Квартал "Ленполиграфмаш"», говорит она. По словам госпожи Царьковой, сейчас развиваются и будут развиваться гибридные пространства, сочетающие торговые площадки, гастрономические заведения (авторские кафе, фуд-маркеты) и культурные мероприятия (выставки, перформансы). Такие форматы становятся отраслевым стандартом не только для креативных кластеров. Фуд-холлы в стрит-ритейле и ТЦ также начинают интегрировать ивент-площадки в гастропространство.

Кроме того, продолжается усиление развития фитнес-индустрии: хореографические и сайкл-студии, открытые тренировки на территории креативных кластеров. Растет популярность сезонных мероприятий: летних фестивалей, открытых кинотеатров, катков. Все эти мероприятия привлекают широкую аудиторию и помогают сглаживать колебания посещаемости, уверена госпожа Царькова.

Будущее за малыми

Участники рынка также считают, что креативным кластерам есть куда расти. При этом отмечаются две разнонаправленные тенденции. «С одной стороны, появление и развитие креативных индустрий — это некий ответ на экономические сложности в стране. Промышленность сейчас не в очень хорошем состоянии, и можно предположить, что, возможно, какие-то помещения, где сейчас находятся промпредприятия, будут освобождаться. Что создает возможность для организации на этих площадях общественных или креативных кластеров»,— говорит господин Басалыгин.

С другой стороны, стоимость проведения ремонта сильно возрастает, сейчас инвестиции в восстановление квадратного метра уже превышают в среднем 200 тыс. рублей, что не может не тормозить интерес к реализации новых проектов.

«Поэтому мне кажется, что креативные кластеры развиваться все же будут, но больших, крупных проектов в ближайшее время мы не увидим. Скорее новые пространства будут появляться в домах культуры, небольших лофтах, которые не требуют значительных инвестиций для реставрации и ремонт»,— заключает эксперт.

Екатерина Дынникова