Эволюция места

За последние годы места общего пользования перестали быть техническим приложением к дому. Сейчас это часть продукта, важная для восприятия качества и скорости продаж. Более того, как отмечают эксперты, в последние годы девелоперы меняют подходы к управлению местами общего пользования и встроенными коммерческими помещениями для более удобного для жильцов функционирования жилых комплексов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Эксперты уже не первый год говорят, что покупатель начинает знакомство с проектом не с квартиры, а с фасада, благоустройства, входной группы. Именно там формируется первое впечатление, и если оно сильное — проект выделяется на фоне конкурентов.

Филипп Шраге, генеральный директор строительной компании Kronung, замечает: «В последние три года отношение к местам общего пользования (МОП) в жилых проектах Петербурга заметно изменилось — из утилитарной "зоны прохода" они превратились в важный элемент позиционирования и маркетинга. Девелоперы все чаще воспринимают МОП как визитную карточку комплекса, влияющую не только на первое впечатление покупателя, но и на ценовую динамику продаж».

Анжелика Альшаева, коммерческий директор ГК «КВС», подтверждает, что в последние годы подход к проектированию и обустройству мест общего пользования в жилых комплексах претерпел существенные изменения. «Сегодня пространства должны сочетать в себе не только эстетическую привлекательность, но и высокую функциональность. Важным аспектом при проектировании холлов и парадных становится безопасность, включая установку систем видеонаблюдения, качественного освещения и контроля доступа на территорию жилого комплекса»,— подчеркивает она.

Виталий Голубев, коммерческий директор жилого комплекса «Охтинские высоты», считает, что сегодня покупатель ожидает не просто коридор и лифтовой холл, а полноценную инфраструктуру для повседневных сценариев жизни: зоны ожидания курьеров, колясочные, велосипедные комнаты, коворкинги и пространства для мероприятий. «Мы видим, как девелоперы расширяют функционал МОП и усиливают визуальный образ проекта за счет тематических решений и уличных арт-объектов. Такая инфраструктура напрямую влияет на скорость продаж: объекты с продуманными общественными пространствами быстрее находят своего покупателя, особенно в условиях высокой конкуренции. В бизнес-классе и комфорт-классе это уже не опция, а часть потребительского стандарта»,— полагает он.

Марина Потепкина, директор по продажам компании «Город-спутник "Южный"», считает, что очень важно создать для будущих жильцов ощущение добрососедства. «Места общего пользования, будучи продолжением квартиры, играют в этом заметную роль. Подобные решения напрямую влияют на восприятие проекта и скорость продаж: сегодня покупатель выбирает атмосферу, в которой будет жить, а не только планировку»,— говорит она.

Растущая доля

Александр Кравцов, совладелец Fizika Development, думает, что в зависимости от масштаба и формата комплекса доля МОП в структуре площади здания составляет в среднем 10–15%. «В премиальном сегменте этот показатель может достигать 20% и более. Это объясняется большим количеством общественных зон: лобби с лаундж-зонами, коворкинги, фитнес-клубы, детские игровые комнаты, переговорные и конференц-залы. По сути, приватная инфраструктура для жителей становится частью экосистемы дома и напрямую влияет на его восприятие»,— замечает он.

При этом эксперт указывает на то, что в условиях замедления продаж застройщики стремятся точнее подстраиваться под запросы покупателей, что приводит к оптимизации затрат. «В массовом сегменте это выражается в поиске баланса между функциональностью и стоимостью отделки МОП»,— полагает господин Кравцов.

Директор по развитию ГК «Едино» Максим Жабин говорит, что в бизнес- и премиум-классе к проектированию МОП привлекают дизайнерские бюро, проходят конкурсы, разрабатываются уникальные концепции. Входные группы становятся продолжением архитектуры и благоустройства, своего рода визитной карточкой дома. «При этом важно не только визуальное впечатление, но и то, как все работает в жизни. Лифтов должно быть достаточно, логистика движения жильцов — удобной, колясочные и кладовки — доступными и функциональными. Мы даже продумываем, где будут розетки для механизированной уборки, как будут работать системы вентиляции, насколько легко обслуживать стеклянные конструкции»,— делится эксперт.

Он добавляет, что стекла и света в МОП должно быть много, но эксплуатация не должна превращаться в постоянную головную боль. Поэтому инженеры, архитекторы и будущие управляющие компании сегодня работают над проектом вместе еще на стадии проектирования.

«Если говорить о цифрах, то застройщики стремятся к соотношению продаваемой площади к общей в пределах 0,78–0,85. Все, что выше,— уже компромисс. Покупатель чувствует, где сэкономили. Поэтому качественно спроектированные МОП — это не роскошь, а инвестиция, которая напрямую влияет на продажи и репутацию проекта»,— уверен господин Жабин.

«Если раньше доля МОП в общей площади дома в среднем составляла 10–12%, то сегодня в качественных проектах комфорт- и бизнес-класса она достигает 14–18%. Это связано не столько с избыточным метражом, сколько с новым функциональным подходом: в состав общественных пространств теперь входят лобби с лаундж-зонами, переговорные, детские комнаты, колясочные, коворкинги и даже "кафе у входа". Все это формирует среду, где человек ощущает себя не просто жильцом, а частью сообщества. В одном из наших проектов комфорт-класса мы сделали МОП с функциями, как в бизнес-классе. Например, это коворкинг-зоны, стильные лобби с ресепшен и консьерж-сервисом, зоны приема и отправки корреспонденции»,— рассказывает господин Шраге.

Также в Петербурге растет спрос на оригинальные концепции МОП в комфорт-классе — например, с акцентом на искусство. Все чаще застройщики сотрудничают с молодыми художниками и скульпторами, оформляя входные зоны и внутренние пространства арт-объектами. Есть проекты, в которых делается упор на большое количество различных творческих мастерских в концепции ЖК. Это добавляет проекту эмоциональную ценность и улучшает узнаваемость.

Давид Худоян, генеральный директор компании Optima Development, говорит: «Доля МОП обычно невелика и не превышает 10% даже в тех комплексах, где есть эксплуатируемые стилобаты и общественные террасы. И, собственно, такие пространства и не должны занимать значительный объем в общей площади дома. Их задача — обеспечивать комфорт жителям за пределами квартир, выполнять эстетические и некоторые прагматичные функции (переговоры, кофе-брейки, прием посылок, хранение крупногабаритных вещей). Меняется в первую очередь не доля МОП, а уровень их оснащенности, разумеется, в лучшую сторону».

Прямая зависимость

«Сегодня всем очевидно, что тщательно проработанные и наполненные МОП напрямую влияют на продажи, так как подтверждают заявленный девелопером уровень проекта. Наши клиенты утверждают, что квартиры в домах с качественными концепциями мест общего пользования на старте распродаются на 10–15% активнее»,— рассуждает Константин Кокушкин, главный архитектор, директор архитектурно-проектной компании «Уралсибпроект».

Господин Шраге оценивает скорость продаж еще выше. По его мнению, квартиры с продуманными общественными пространствами уходят в среднем на 20–25% быстрее.

«Прямой зависимости между оформлением общественных пространств и скоростью продаж квартир мы бы не делали»,— возражает господин Кравцов. В премиум- и элит-классе, напротив, по словам эксперта, места общего пользования сохраняют статус важного элемента позиционирования. Девелоперы продолжают инвестировать в дизайн, сервис и технологии. Общей тенденцией становится создание более гибких и трансформируемых пространств, которые можно адаптировать под изменяющиеся потребности жителей

Господин Худоян также не проводит прямой параллели между оформлением МОП и скоростью продаж. «Все же МОП не служат основным критерием при выборе жилья. Гораздо важнее транспортная доступность локации, планировочные решения в квартирах, качество благоустройство и уровень развития инфраструктуры. И лишь при прочих равных обращают внимание на данный фактор. По сути, дорогие лобби и стильные общественные пространства на жилых этажах — это в первую очередь проявление лояльности девелопера к покупателям, забота о репутации, преобладающая над сиюминутной маржинальностью»,— уверен он.

Сценарии жизни

С тех пор как от строительства обычных многоквартирных домов отрасль перешла к реализации комплексных проектов, общественные пространства в составе ЖК значительно эволюционировали. Соревнуясь за покупателя, девелоперы придумали множество новых видов помещений общего пользования для того, чтобы разнообразить сценарии жизни резидентов. В их числе лобби с зонами ожидания, колясочные, гостиные, бары и коворкинги, игровые для детей. Однако законы рынка требуют, чтобы в новых проектах проектировались все более сложные форматы общественных пространств. Так, застройщики перешли к созданию на территории жилых комплексов многофункциональных помещений — аменитис.

И это можно назвать одним из трендов последних лет, полагает Роман Осауленко, первый заместитель генерального директора компании «Прайм Лайф». С другой стороны, по его словам, фиксируется тенденция проектирования отдельных помещений и даже зданий в составе ЖК под собственные бары и заведения высокой кухни. Он рассказал, что в одном из проектов компании в Москве, строятся гурмэ вилла (пространство для высокой кухни) и скай бар на 28-м этаже одного из корпусов. Помимо этого, предусмотрены фитнес и спа, хаммам, коворкинг-клуб, музыкальная студия, арт-класс с подиумом, клубный кинотеатр, зона для мастер-классов, игровые зоны и зоны для настольных игр.

«Наконец, наполнение застройки разнообразными сервисами и комплексный подход к развитию земельных участков привели к появлению принципиально нового формата недвижимости — МФК, сочетающих в себе жилые, рекреационные и деловые функции. Наиболее широко такой подход применяется в рамках проектов по комплексному развитию территорий (КРТ)»,— замечает господин Осауленко.

Господин Кокушкин подтверждает такую тенденцию: «Места общего пользования в новых домах из транзитной функции окончательно трансформировались в инструмент и точку формирования локального комьюнити, становятся многофункциональным дополнением к жилым метрам. Безжизненные и пустые холлы сменяются камерными полезными пространствами: с общественными гостиными, велнес-зонами, игровыми, местами хранения. Год назад был бум на лаундж-зоны с коворкингами, сейчас идет смещение в сторону спортивных и оздоровительных функций. Хотя и фитнес-залом для персональных тренировок сегодня уже никого не удивишь. Но появляются оригинальные концепции с медитационными комнатами, небольшими частными библиотеками и даже кинолекториями. Есть залы для проведения домашних мероприятий — с кухнями, зонами для работы кейтеринга, танцполами. Слышал, что в премиум-классе появляются даже апартаменты для гостей жителей, которые можно арендовать на сутки».

Новая экосистема

Сейчас в конкуренции за покупателя девелоперы стараются насыщать свои проекты не только новыми функциями — общественными пространствами, качественной инфраструктурой, но и добавлять ценность владения квартирой в доме, создавая для жителей целые экосистемы.

Вице-президент по маркетингу и продукту группы RBI Михаил Гущин отмечет: «Если консьерж-сервис в проектах бизнес- и премиум-класса уже что-то само собой разумеющееся (можно попросить консьержа принять доставку или присмотреть за домашним питомцем во время отъезда), то сейчас мы видим, как набирает популярность новый тренд: партнерские программы с местными бизнесами».

Сейчас появляются примеры, когда девелоперы запускают программы, которые объединяют владельцев квартир и партнеров из сферы гастрономии, культуры, образования, спорта и отдыха. Жильцы получают доступ к эксклюзивным условиям и бонусам — от скидок в ресторанах и отелях до приглашений на закрытые мероприятия и культурные события. «С точки зрения управляющей компании такая модель не требует значительных затрат. По сути, это не столько финансовый, сколько имиджевый и сервисный инструмент, укрепляющий лояльность клиентов»,— поясняет господин Гущин.

Евгений Золоев, генеральный директор УК «СК10», к услугам, к которым получают доступ жильцы, относит клининг, «мастера на час», сборку мебели, мелкий ремонт, уход за питомцами, доставку — с прозрачной витриной цен и временем приезда. «Для управляющей компании это менее капиталоемко, чем содержать собственный штат (где сложно обеспечить равномерную загрузку), зато позволяет масштабировать сервис и управлять качеством через рейтинг исполнителей и выбор подрядчиков»,— говорит он.

Заявка, как правило, создается «в два клика», есть статус, фото «до/после» и понятные сроки, снижаются конфликтность и число повторных обращений. В связке с программой лояльности (скидки у локальных партнеров — кафе, фитнес, услуги в радиусе локации) это повышает удержание и дисциплину оплат. «Важно соблюсти правовые рамки: добровольность, раздельный учет и отсутствие навязывания платных услуг»,— считает эксперт.

Алия Ханбекова, директор департамента элитной жилой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, также говорит, что внедряются форматы лояльности — например, скидки в ресторанах, фитнес-клубах или на других объектах поблизости, но они встречаются реже, поскольку требуют устойчивых партнерских договоренностей.

Владимир Кондратьев, генеральный директор группы управляющих компаний «Территория комфорта» строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг», считает, что такая инфраструктура в УК сможет закрыть большую долю потребностей жителей ЖК в крупных городах, но, учитывая тот факт, что управляющие компании является плательщиками НДС, стоимость всех работ увеличится как минимум на 20%, а с 1 января 2026 года ставка НДС повысится до 22% (для всех компаний, которые являются плательщиками НДС).

«В условиях современного ритма жизни у жителей мегаполисов не всегда есть возможность и желание тратить время на поиск тех или иных мастеров по ремонту сантехники, электрики, сборке мебели или специалистов по другим мелким бытовым вопросам. Следовательно, нужно понимать, готовы ли жители ради своего комфорта переплачивать за подобные бытовые услуги. Скорее всего, такая система будет развиваться в соответствии с тенденциями на рынке и запросами жителей, но активное развитие будет именно в мегаполисах»,— рассуждает он.

Господин Худоян отмечает, что подобная опция до сих пор является эксклюзивной даже на рынке высокобюджетных новостроек Москвы. «Менее 5% проектов в дорогом сегменте обладают подобным функционалом. Конечно, клининг и даже кейтеринг встречается чаще, но широкий диапазон услуг, упрощающих жизнь резидентов,— огромная редкость. Такая модель сервиса обычно внедряется в проекты с гостиничным обслуживанием (иногда — с гостиницей в составе), однако есть и исключения: жилые кварталы, девелоперы которых стремятся обеспечить резидентам уровень жизни в формате пятизвездочного отеля»,— полагает он.

Он признает, что за многофункциональность, эксплуатационные расходы, удобство и повышенную безопасность в проекте приходится доплачивать. «Однако покупатели квартир в таких проектах осведомлены об ожидаемом размере платежей и о том, что они получают взамен. Если жители недовольны качеством оказываемых услуг или их стоимостью, то они имеют право сменить управляющую компанию. Однако, как правило, на столь престижном уровне реализуются концепции, которые актуальны для абсолютного большинства клиентов. Так что это не обременение, а ценное конкурентное преимущество, и у подобных новостроек есть своя целевая аудитория. Дефицит же подобных вариантов на рынке повышает ликвидность имеющихся»,— обращает внимание эксперт.

Программы лояльности — уже гораздо более частое явление, нежели расширенный консьерж-сервис. Подобные предложения встречаются даже в новостройках комфорт- и бизнес-класса от девелоперов, состоящих в коллаборации с различными компаниями из других сфер экономики. «Максимально удобно, когда магазины, рестораны, развлекательные и оздоровительные учреждения, в которых девелопер предлагает бонусы, сконцентрированы в самом проекте или в его непосредственном окружении. Это максимально удачный вариант с позиции "города пятнадцатиминутной доступности", что особо актуально в условиях цейтнота, с которым сегодня часто сталкиваются жители мегаполиса. Однако есть выгодные предложения, которые весьма привлекательны вне зависимости от географической удаленности организаций-партнеров, например, большой дисконт на дизайн-проект квартиры, отделку, меблировку. Сегодня девелоперам все труднее предлагать готовые интерьеры в качестве базовой опции в связи с резкими и во многом непредсказуемыми темпами удорожания стройматериалов. Выгодные спецпредложения в этой области помогают клиентам сэкономить время и деньги даже в данных условиях»,— резюмирует господин Худоян.

Петр Моторин