Благоустройство «выходит в город»

В борьбе за покупателей девелоперы все больше внимания уделяют благоустройству территорий, прилегающих к новым жилым комплексам. Это не только формирует имидж застройщика, но и повышает престижность всего микрорайона.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Эксперты говорят, что благоустройство двора — сегодня второй по значимости фактор выбора после локации. Здесь также ценятся оригинальность и качество реализации. Фокус сместился на насыщенность и множество форматов использования. Константин Кокушкин, директор архитектурно-проектной компании «Уралсибпроект», говорит, что сегодня в тренде — сложное многоуровневое озеленение с системой автополива, «умное» освещение, создающие разные световые сценарии вечером, и, что особенно важно, зонирование для разных возрастных групп: от камерных беседок для старшего поколения до инклюзивных детских площадок и памп-треков для подростков.

Анжелика Альшаева, коммерческий директор ГК «КВС», считает, что сегодня жилой комплекс без продуманных общественных пространств представить уже невозможно — это часть современного подхода к городской среде. «Малые архитектурные формы уже давно вышли за рамки скамеек и урн: они создают точки притяжения, подчеркивают индивидуальность каждого проекта и формируют эмоциональный ритм жизни жителей. Продукт на рынке недвижимости превращается из набора квадратных метров в стиль жизни. Именно поэтому девелоперы уделяют все больше внимания тематике дворов, визуальным акцентам и интеграции культурных смыслов»,— указывает она.

Функциональная важность

Спрос на функциональные общественные зоны растет, поскольку они усиливают инфраструктуру, способствуют культурной активности и социальному взаимодействию. Это влияет не только на комфорт проживания, но и на рыночную привлекательность объекта. Комфортные и функциональные пространства будут появляться все чаще, ведь они создают условия для общения жителей и стимулируют культурные активности в городе.

Развитие общественных пространств, по мнению госпожи Альшаевой, создает эффект мультипликатора для городской экономики: близость к жителям повышает привлекательность малого бизнеса и формирует новую среду занятости.

«На фоне снижающейся площади квартир городским жителям требуются дополнительные сценарии жизни вне дома: от тихого отдыха до спортивных активностей. Продукт сегодня — это не просто жилье, а сформированная философия и эмоциональная идентичность проекта»,— рассуждает эксперт.

Коммерческий директор жилого комплекса «Охтинские высоты» Виталий Голубев отмечает, что в загородных малоэтажных комплексах значение благоустроенных территорий даже выше, чем в городской среде: покупатель ожидает приватность, качественный ландшафт, рекреационные зоны и максимальную «зеленость» проекта. «После пандемии спрос на такие решения резко вырос, и это видно по активному развитию пригородных территорий. Средняя площадь благоустроенных зон в малоэтажных ЖК сегодня растет за счет увеличения общественных пространств и детских площадок. Стоимость благоустройства за последний год выросла вслед за удорожанием строительных материалов и инженерных систем, а эксплуатация влияет на квартплату пропорционально сложности инфраструктуры. Интерес рынка смещается к многофункциональным решениям: прогулочные маршруты, спортивные зоны, пространства для соседских событий — все это усиливает ценность проекта и формирует сообщество жителей»,— подчеркивает он.

Давид Худоян, генеральный директор компании Optima Development, говорит, что сегодня наиболее актуальны проекты оформления дворов и парков в жилых проектах с применением геопластики. Эта технология позволяет в рамках городской среды создавать натуральные природные ландшафты с перепадами высот, экотропами, водоемами, крупномерными деревьями. В некоторых проектах геопластику также дополняют арт-объектами, например, скульптурами и фонтанами. «Сочетание природных компонентов и элементов искусства выглядит особенно эстетично»,— считает он

Светлана Опрышко, директор портала «Всеостройке.рф», замечает, что проявляется еще один интересный тренд: благоустройство «переезжает» на крыши, которые становятся эксплуатируемыми. «В условиях дорогой земли застройщики стараются максимально использовать каждый квадратный сантиметр площади. Поэтому на крышах многоэтажек теперь обустраивают зоны отдыха с шезлонгами и барами, смотровые площадки с панорамными видами, летние кинотеатры, мини-скверы с газонами и даже спортивные кластеры с тренажерами и беговыми дорожками. В проектах премиум-класса на крышах можно встретить бассейны, спа-зоны и рестораны»,— рассказывает она.

Найти баланс

Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», говорит, что девелоперам приходится искать баланс между эстетикой, функциональностью и эксплуатацией. «Геопластика во дворах решает сразу несколько задач: создает красивый рельеф, зонирует пространство и снижает уровень шума. Сегодня благоустройство и внутренние общественные пространства — это уже не "украшение" проекта, а один из трех ключевых элементов продукта. Именно через них человек ежедневно взаимодействует с домом. Квартира может быть какой угодно, но если двор и холл сделаны с душой, это ощущается каждый день»,— уверен эксперт.

Он отмечает, что девелоперы перешли от продажи квадратных метров к продаже среды. И выигрывают те, кто умеет сочетать эстетику, инженерию и здравый смысл. «Потому что в итоге человек покупает не метры — он покупает ощущение, что ему здесь будет удобно и приятно жить»,— говорит господин Жабин.

Александр Кравцов, совладелец Fizika Development, добавляет, что благоустроенная придомовая территория давно стала полноценной частью концепции любого жилого проекта. «Покупатель все чаще выбирает готовую среду и атмосферу, в которой будет жить, а не только планировку. Особенно это актуально для проектов высокой ценовой категории, где важную роль при выборе недвижимости играет не только стоимость квартиры»,— замечает эксперт.

Марина Потепкина, директор по продажам компании «Город-спутник "Южный"», говорит, что, как правило, дизайнеры и урбанисты при создании придомовых пространств исходят из местоположения объекта, его класса и масштаба. В среднем площадь благоустроенных территорий в новых жилых комплексах Петербурга составляет 15–20% от площади участка.

Филипп Шраге, генеральный директор строительной компании Kronung, подсчитал, что площадь благоустроенных территорий в петербургских жилых комплексах составляет 25–40% участка, а в проектах комфорт-класса нового поколения — до половины.

Затраты растут

Вице-президент по маркетингу и продукту группы RBI Михаил Гущин при этом замечает, что затраты на благоустройство растут. Если пару лет назад они составляли около 5% от себестоимости проекта, то сегодня эта цифра может достигать 7–15% в зависимости от сегмента. Рост цен обусловлен внедрением нестандартных решений, использованием «умного» освещения, современных систем водоотведения и экологических покрытий, а главное — выросли требования к безопасности и ландшафтному дизайну. У покупателей стало больше насмотренности и требований к уровню продукта, полагает он.

«Растущий запрос горожан на формирование локальных сообществ дает возможность урбанистам пересматривать функцию дворов, возвращая им роль рекреации и места для неформального общения»,— говорит господин Гущин.

Павел Мельников, директор департамента развития проектов Setl Group, оценивает рост затрат за последний год на создание внутридворовых территорий в 15–30%, а по ряду направлений — до 50%. «Это связано как с ростом цен на материалы, так и с повышением требований к качеству и составу благоустройства. Безусловно, насыщенность жилого комплекса инфраструктурой увеличивает его рыночную стоимость и повышает интерес покупателей к нему»,— полагает он.

«За последний год стоимость благоустройства выросла примерно на 15–20% и колеблется в пределах 12–18 тыс. рублей за квадратный метр. Это связано как с ростом цен на материалы, так и с усложнением самих решений: все чаще применяются дизайнерские малые формы, освещение с системой "умного" управления, спортивные и детские зоны с современным покрытием»,— рассказывает господин Шраге.

Привлечь арендаторов

Павел Евсюков, директор по продукту компании Hansa Group, рассказал, что в одном из проектов компании площадь благоустроенного общественного пространства составит 3,5 тыс. кв. м. В числе элементов ландшафтного дизайна запроектированы водоем, березовая роща, скандинавский сад. При этом затраты по этой статье не превышают 2% от общего бюджета, сообщил он.

«При этом такое решение напрямую повышает проходимость территории и привлекательность первых коммерческих этажей, где расположатся ритейл, рестораны и спа-центр. Затраты на благоустройство частично компенсируются за счет высокого спроса на покупку и аренду коммерческих помещений»,— отмечает эксперт.

Таким образом, думает господин Евсюков, благоустройство «выходит в город», формирует дополнительные локальные точки притяжения и повышает комфорт резидентов и жителей всего района.

Немаловажным моментом для жильцов становится последующая эксплуатация благоустроенных территорий — ведь расходы на это включаются в квартплату.

«Хорошо продуманное благоустройство не означает резкого роста эксплуатационных расходов. В среднем это добавляет к квартплате 15–25 рублей на квадратный метр жилья. При этом использование долговечных материалов, энергоэффективного освещения и систем автоматического полива помогает снизить затраты в будущем. Отдельно стоит отметить, что в Петербурге стали появляться по-настоящему интересные концепции дворов — не просто красивые, а "живые". Например, зоны для занятий йогой, уличные библиотеки, сцены для локальных мероприятий, площадки для разных возрастов. Такие пространства становятся точкой притяжения и создают у жителей чувство, что их дом — не только квартира, но и все вокруг»,— перечисляет господин Шраге.

Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге, говорит, что в среднем содержание придомовой территории обходится собственникам в 35 рублей за один квадратный метр в летний период. Зимой из-за погодных условий, уборки снега и сохранения насаждений эта стоимость увеличивается в два-три раза. «Если же говорить об усредненной стоимости в течение года без деления по сезонам, то содержание одного квадратного метра самой придомовой территории составляет, по нашему опыту, 66 рублей. Далее эта стоимость умножается на количество квадратных метров территории и делится между жителями района. При этом под придомовой территорией мы имеем в виду очень обширный комплекс: это и дороги, и малые архитектурные формы, и озеленение, и многие другие элементы, из которых складывается финальная сумма. При этом стоимость содержания именно благоустройства, например, для нашего жителя складывается из расчета один рубль, умноженный на площадь квартиры»,— приводит она расчеты.

Совместные инвестиции

Михаил Шмыков, коммерческий директор девелопера UDS, признает, что дополнительная инфраструктура и благоустройство увеличивают бюджет проекта и такие вложения включаются в стоимость жилья и коммунальных платежей. «Но это является не скрытой наценкой, а скорее совместными инвестициям застройщика и покупателя в качество жизни и безопасность. Радует, что будущие жители понимают, что за благоустройство надо платить, но такие вложения являются прозрачными, а результат — ощутимым и долгосрочным»,— рассуждает эксперт.

Господин Кравцов говорит, что стоимость работ по благоустройству за последние два года выросла примерно на 25–30%: «Это связано с удорожанием материалов, инженерных решений и ростом гонораров самих студий. Тем не менее такие вложения оправданны: в высоком сегменте проекты с продуманной придомовой средой демонстрируют более высокие темпы продаж и прирост цены за квадратный метр. Что касается обслуживания, то расходы на уход за территорией, озеленение и освещение обычно включаются в плату за содержание жилья. В среднем это добавляет 20–30 рублей в месяц на каждый квадратный метр квартиры».

Продакт-менеджер ГК «Полис» Степан Изумрудов также считает, что стоимость благоустройства с каждым годом растет и за последний год рост составил 20–30%. «Это связано с ростом цен на материалы, комплектующие и на сами работы. Чтобы сохранять привлекательность проектов мы стараемся оптимизировать затраты, использовать максимально эффективные решения и правильно расставлять приоритеты. Также нужно понимать, что современное благоустройство требует качественных обслуживания и эксплуатации, которые ложатся на плечи собственников. Например, то же озеленение в современных проектах требует компетентного, своевременного   и регулярного ухода, который могут обеспечить только профессиональные садовники. Мы со своей стороны уже на этапе проектирования стараемся принимать превентивные меры: используем посадочный материал, доступный в местных питомниках, отдаем предпочтения растениям, которые комфортно себя чувствуют в условиях городской среды и климата нашего региона. Мы за свой счет обеспечиваем год ухода после ввода дома в эксплуатацию. Становится интересным складывающийся в последнее время тренд на естественные, не требующие особого ухода территории, уход от регулярных садов в пользу натуральных природных форм»,— делится он.

Константин Кокушкин полагает, что рост стоимости благоустройства связан не только с инфляцией, но и с применением более дорогих и долговечных материалов, сложного оборудования. «А это в итоге повышает плату за содержание такой территории: регулярную уборку, обслуживание систем полива и освещения, уход за зелеными насаждениями — все это может добавлять 3–5 рублей за квадратный метр жилья. Для осознанного покупателя такая инвестиция оправданна: она напрямую поддерживает и даже повышает капитализацию его недвижимости со временем»,— говорит архитектор.

По подсчетам господина Худояна, в среднем под благоустройство одного жилого комплекса отводится около 0,5 га. «В некоторых проектах придомовой территории нет вовсе. Ее отсутствие может отчасти компенсироваться за счет объектов благоустройства на стилобате или верхних этажах зданий, а также наличием зеленых зон в окружении проекта. При этом есть новостройки с действительно масштабными парками»,— отмечает он.

Господин Худоян считает, что переплата за содержание качественной придомовой территории невелика на фоне обеспечения жителей различными сценариями досуга, свежим воздухом и панорамными видами. «А за счет экономии на коммунальных услугах в энергоэффективных домах класса А даже с частными парками финальная стоимость всех платежей может оказаться даже ниже, чем в стандартном проекте с типовым благоустройством»,— указывает эксперт.

Максим Сухарников