Квартиру оставили за покупателем
Продавец пыталась оспорить сделку и ссылалась на давление якобы мошенников
Суд впервые отказался вернуть квартиру пенсионерке, которая продала жилье под давлением якобы мошенников. Дело стало прецедентным, сообщили в пресс-службе Верховного суда Якутии. Как уточнили в Генпрокуратуре, в 2023 году женщина продала свою квартиру за 5,5 млн руб. якобы после разговора с телефонными мошенниками. Вскоре она оспорила сделку, ссылаясь на выводы психиатрической экспертизы. Но после апелляции покупателя Верховный суд отменил это решение. Там посчитали, что в момент сделки пенсионерка понимала значение своих действий. При этом психических расстройств у нее не было.
Фото: Евгений Разумный, Коммерсантъ
Фото: Евгений Разумный, Коммерсантъ
В этом деле факт мошенничества так и не был доказан, поэтому суд поддержал покупателя, отмечает партнер Novator Legal Group Александр Катков: «Если мы говорим о том, как покупатель может себя обезопасить, то есть четкий алгоритм действий для проверки объекта недвижимости и лица, которое его продает. Необходимо проверять все правоустанавливающие документы, историю приобретения квартиры: как долго человек ей владеет, как он заплатил за нее денежные средства — в полной мере или нет, является ли этот объект единственным жильем, и что в таком случае приобретается взамен. Нужно общаться с самим продавцом лично, без риелторов, снимать сделку на видео, проводить освидетельствование продавца, если он находится в преклонном возрасте. Есть специалисты, которые готовы выехать на момент проведения сделки, провести освидетельствование, дать соответствующее заключение. В том числе проводить сделку через нотариуса, а деньги средства переводить безналичным путем.
Соответственно, если пенсионерка из Якутии прошла все эти процедуры, но при этом имела какие-то проблемы психологического характера, то сделку бы аннулировали. Но повторная экспертиза показала, что психологическое состояние пенсионерки было в норме, соответственно, сделка была вполне правомерной. Психолого-психиатрическая экспертиза установила, что человек осознавал характер совершаемых действий. То есть он понимал, что он продает объект недвижимости, он понимал, за какую стоимость и какие правовые последствия с этим наступят».
В октябре Российская гильдия риелторов сообщила, что за год количество судебных споров, в которых бывшие хозяева пытаются вернуть жилье, выросло на 15-20%. СМИ называют рост подобных дел «эффектом Долиной». Это связано с тем, что известная российская певица Лариса Долина летом 2024-го сама оказалась в ситуации, когда продала квартиру под давлением мошенников. Но затем через суд добилась ее возвращения, а покупатели денег обратно не получили.
Но решение Верховного суда Якутии может переломить тренд, полагает вице-президент Гильдии риэлторов Москвы Даниил Старыгин: «По юридической статистике, перевес пока на стороне продавца. Но этот прецедент — один из ярких, который должен стать поворотным в судебной практике, так как добросовестность приобретателя подтверждается по трем пунктам: оплата полной стоимости объекта, принятие его по акту приема-передачи, проявление предусмотрительности перед покупкой объекта — то есть его проверка, и, соответственно, соблюдение процедуры — техническое и юридическое сопровождение сделки.
Можно посмотреть на это с другой стороны и сказать, что вот пенсионер продал единственную квартиру и остался без жилья. Но, с другой стороны, если он был в здравом уме, в трезвой памяти, есть тому подтверждение, зачем тогда он его продавал? То есть преследовалась какая-то цель. Полагаю, что именно в этой сделке, скорее всего, было доказано, что данному лицу все-таки есть где проживать. Из рекомендаций я могу посоветовать, как всегда, только одно: присмотреться к такой услуге, как юридическое заключение».
Глава комитета по конституционному законодательству Совета федерации Андрей Клишас говорил, что подобная практика, когда пенсионеры пытаются через суд вернуть проданную недвижимость, сама по себе похожа на мошенническую схему. При этом юристы и риэлторы рекомендуют покупателям перед сделкой проводить «расследование» и, например, обращать внимание на поведение продавца, чтобы избежать рисков.