«Подсолнух» замкнутого круга

Недостроенный торговый центр «Подсолнух» площадью 34 тыс. кв. м, расположенный в Ленинском районе Новосибирска, в третий раз не смогли продать из-за отсутствия покупателей. Инвесторов не привлекло даже снижение цены с 1,8 млрд руб. до 1,5 млрд руб. Организатор аукциона — мэрия Новосибирска — рассматривает возможность проведения еще одних торгов. Эксперты отмечают, что существующее обременение на объект не позволит покупателю стать юридическим собственником, а шансы продать здание близки к нулю. Вариант со сносом необходимо рассматривать как основной сценарий, полагают они.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Третьи по счету торги по продаже недостроенного торгового центра «Подсолнух» на ул. Ватутина в Новосибирске признаны несостоявшимися из-за отсутствия заявок. Начальная цена лота посредством публичного предложения была установлена на уровне 1,52 млрд руб., что на 250 млн руб. ниже той, что была указана в феврале 2025 года — при первой попытке найти покупателя. Прием заявок был открыт с 8 октября по 10 ноября.

Организатор аукциона — мэрия Новосибирска — рассматривает возможность дальнейшей реализации имущественного комплекса на торгах путем публичного предложения.

Департамент земельных и имущественных отношений активно предлагает профильным игрокам принять участие в публичных торгах и стать новым инвестором для сохранения профиля и развития данного комплекса, сообщили «Ъ-Сибирь» в мэрии.

Строительство 13-этажного комплекса с подземными автостоянками велось на средства частных инвесторов на условиях общей долевой собственности. В их числе — 280 физических и юридических лиц. Возведение началось в 2007 году и было заморожено в 2009-м в связи с банкротством застройщика. Сдать объект планировалось в 2010 году. Работы осуществляло ООО «Проектная компания Подсолнух» на основании разрешения на строительство, срок действия которого истек в 2019 году.

Общая площадь здания — более 34 тыс. кв. м. Объект находится на арендованном земельном участке площадью 3,9 тыс. кв. м. Готовность комплекса оценивается в пределах 74%.

В 2022 году в связи с истечением срока договора аренды земельного участка, выделенного муниципалитетом под возведение торгового комплекса, Ленинский райсуд Новосибирска постановил изъять здание в пользу мэрии путем продажи с публичных торгов. В июле 2025 года арбитражный суд Новосибирской области удовлетворил иск инвесторов ТЦ «Подсолнух» о бездействии городских властей, которые за три года не смогли продать здание. Они отметили, что состояние недостроенного комплекса ухудшается в связи с мародерством. В здании разбиты витрины, испорчена внутренняя отделка, двери и сантехника. В июне 2025 года после многочисленных жалоб администрация Ленинского района организовала охрану объекта.

Согласно извещению о торгах, параметры недостроенного ТЦ не соответствуют градостроительным регламентам — в частности, превышен максимально допустимый процент застройки — 80%, фактически проектом предусмотрено 90,85%. Кроме того, комплекс не обеспечен минимальным количеством парковочных мест — необходимое число по расчету 740 машиномест, а проектом предусмотрено 67 машиномест в подземной стоянке и 54 машиномест вдоль ул. Ватутина. Также установлено, что здание выходит за границы земельного участка:

«В соответствии с ч. 9 ст. З6 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства, не соответствующих градостроительному регламенту, может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с правилами застройки и землепользования или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства».

На объект установлено ограничение прав, в том числе арест имущества. «Государственную регистрацию договора купли-продажи объекта незавершенного строительства в управлении Росреестра по Новосибирской области невозможно осуществить до снятия арестов, запретов, установленных в отношении объекта незавершенного строительства. Победитель аукциона обязан обратиться за государственной регистрацией перехода права собственности на объект после полной оплаты. Победитель аукциона самостоятельно принимает меры в целях погашения в ЕГРН записей об арестах, запретах, препятствующих государственной регистрации»,— указано в аукционной документации.

Торги могут быть организованы по форме понижения цены в определенные более короткие периоды — например, раз в 7-10 дней, до тех пор, пока не появится заявка от покупателя, отмечает владелец консалтинговой компании DN Group Марина Белых (Лысенко).

«Форма торгов на понижение привлекает обычно больше участников. Особенно на таких сложных объектах. Сейчас цена явно не интересна инвесторам, чтобы заниматься объектом с таким количеством проблем»,— говорит эксперт.

Ситуация с ТЦ «Подсолнух» — классический пример «проблемного» актива, где юридические и градостроительные риски многократно превышают потенциальную выгоду от покупки, даже с учетом снижения цены, считает учредитель и юрист компании «Юридическое бюро №1» Юлия Комбарова. Ключевыми причинами несостоявшихся торгов она называет обременения и несоответствия. «Указанное в документации обременение — прямой законодательный запрет на регистрацию перехода права собственности. Для потенциального нового владельца это означает невозможность стать юридическим собственником. Это главный и критический риск. Победитель торгов полностью оплатит лот, но управление Росреестра законно откажет ему в регистрации права собственности, так как на объекте числится арест. До снятия ареста покупатель, по сути, приобретет не актив, а судебное разбирательство и право требовать возврата денег через суд»,— комментирует эксперт.

Даже в случае снятия ограничений, объект придется снести, как минимум частично, чтобы привести в соответствие с градостроительными нормами и кадастром, считает адвокат АБ «Акцепт» Анна Попова.

«При этом сразу после заключения сделки приобретатель этого сделать не сможет, поскольку без снятия обременений нельзя законно владеть, перепродавать, сносить или достраивать здание»,— отмечает она.

Поскольку объект возводился с нарушениями, узаконить его будет проблематично. В то же время дольщики, которые сегодня подают иски к городским властям, после смены владельца, вероятно, направят свои претензии уже в отношении приобретателя, полагает Анна Попова.

Шансов продать объект по цене, хоть сколько-нибудь близкой к стартовой (1,5 млрд руб.), нет, считает управляющий партнер Экспертной группы Veta Дмитрий Жарский. Будущему покупателю недостроенный комплекс, возможно, нужно отдать даром, говорит учредитель компании «Назаров» Александр Назаров. «Поскольку здание, в зависимости от его состояния, вероятно, нужно реконструировать, провести реконцепцию или снести, что потребует дополнительных вложений. Кроме того, будущему собственнику предлагается завершить процесс оформления и обременения. Если бы мэрия взяла на себя решение хотя бы части этих вопросов, то на торгах появились бы заявки»,— комментирует эксперт.

Вариант со сносом необходимо рассматривать как основной сценарий, говорят опрошенные аналитики. Ценность представляет собой лишь участок под зданием, считает Дмитрий Жарский.

Лолита Белова