"Наш подход предполагает внимательный анализ рыночных данных, а также обязательный учет и отражение действий участников рынка коммерческой недвижимости",— рассказывает Джеральд Гейдж, партнер отдела оценки бизнеса и консультационных услуг по недвижимости компании Ernst & Young.
В отношении приносящих доход объектов коммерческой недвижимости Ernst & Young использует два основных метода оценки прав собственности или арендных прав в рамках доходного подхода. К таким методам относятся метод прямой капитализации и метод дисконтированного денежного потока. В рамках первого из них чистый доход, генерируемый объектом недвижимости за один год (то есть репрезентативный ожидаемый год эксплуатации), трансформируется в оценку стоимости имущества посредством деления указанного дохода на норму доходности (ставку капитализации), требуемую инвестором в каждый год его владения данным активом.
Данная норма доходности учитывает два вида возможной прибыли, получаемой инвестором. Первый вид — поток чистых доходов за вычетом расходов на содержание и эксплуатацию имущества. Второй вид — ожидаемое изменение стоимости имущества в течение срока владения данным активом, другими словами — ожидание инвестора продать данное имущество по цене, превышающей цену покупки.
Формула расчета, используемая в рамках данного метода, выглядит следующим образом: стоимость = чистый доход / ставка капитализации.
Второй метод в рамках доходного подхода предполагает расчет текущей стоимости исходя из будущих чистых денежных потоков от операционной деятельности за каждый год в течение ожидаемого периода владения имуществом (в отношении московской недвижимости данный период в настоящий момент составляет от четырех до семи лет), включая ожидаемую цену продажи имущества по окончании срока владения. Ставка, использованная для приведения будущих денежных потоков к величине текущей стоимости (ставка дисконтирования), представляет собой требуемую инвестором норму доходности осуществленных инвестиций с учетом фактора риска в отношении такого имущества. Ставка дисконтирования, применяемая для оценки приносящих доход объектов недвижимости высокого качества, расположенных в Москве, в настоящий момент составляет от 9 до 12%.
Выбор метода зависит от размера, вида и местоположения объекта, а также от метода, используемого обычными покупателями и продавцами при расчете цены продажи. Как и в западных странах, в России небольшие объекты недвижимости с более длительным сроком эксплуатации, расположенные в небольших городах, обычно оцениваются с использованием первого подхода — методом прямой капитализации. В свою очередь, оценка более крупных и сложных объектов, расположенных в Москве и Санкт-Петербурге, как правило, проводится с использованием метода дисконтированных денежных потоков.