Время высоких ставок

При нынешней высокой ключевой ставке банковские депозиты под 14–16% годовых стали сверхприбыльным инструментом для вкладчиков. Тенденция на снижение ключевой ставки — 24 октября Центробанк в четвертый раз снизил ключевую ставку с 17 до 16,5% — делает этот инструмент менее прибыльным и зависимым от решений регулятора.

По мнению аналитиков, стратегической инвестицией, рассчитанной не на то, чтобы «обыграть Центробанк» в ближайшие 12 месяцев, а на то, чтобы создать актив, который сам по себе растет в цене, обгоняя инфляцию, и генерирует постоянный денежный поток, является вложение в премиальную недвижимость.

Это актив, который генерирует два потока дохода: арендный (аренда растет вместе с ценами), и исторический рост цены на качественную недвижимость, которая обгоняет инфляцию: это 10–15% годовых, которые показывает динамика рынка на длинной временной дистанции.

По данным аналитиков NF Group, за последние 10 лет премиальный сегмент в городах-миллионниках продемонстрировал среднегодовой рост стоимости (CAGR) на 3–4% выше, чем массовое жилье, даже с учетом всех кризисов.

Пока депозит приносит сегодня 15% с тенденцией к снижению доходности, актив в виде премиальной недвижимости может давать 7% от аренды плюс 10% роста стоимости, что в сумме — 17% годовых.

Консалтинговые компании, включая Nikoliers, отмечают рост популярности инвестиций в этот сегмент с середины 2024 года: в то время как цены на «вторичку» эконом-класса в спальных районах стагнируют или корректируются, число сделок с премиальными объектами в центре остается стабильным.

Если в качестве инвестиций в премиум-сегменте рассматривать жилую недвижимость и апартаменты, аргументы склоняют «чашу весов» в пользу второго.

Покупка квартиры для сдачи в аренду — это попытка приспособить жилье под бизнес. Приобретение апартаментов — это и есть покупка бизнеса. По данным «ЦИАН.Аналитика», до 60% спроса на аренду в сервисных апартаментах бизнес-класса формируется за счет корпоративных клиентов (релокация топ-менеджеров) и долгосрочных бизнес-путешественников, которым важны сервис и локация.

Юридический статус позволяет использовать их не только для долгосрочной аренды, но и для краткосрочной (гостиничные услуги) или даже как представительский офис. Нельзя сбрасывать со счетов более высокие налоги и тарифы ЖКХ, но инвестор воспринимает это как издержки, которые полностью закладываются в более высокую арендную ставку.

Инвесторы готовы платить за «защитный актив». Массовое жилье в спальных районах может проседать в цене и простаивать без арендаторов. Но премиальный сегмент в самом центре, обладающий уникальными характеристиками, только укрепляет свои позиции.

Для Воронежа показательный пример — Резиденции Галереи Чижова, которые представляют собой экосистему с собственной управляющей компанией, что дает возможность жить, работать, заниматься спортом, ходить по магазинам и ресторанам, не выходя из одного здания. Это можно считать уникальным предложением для регионального рынка.

По оценкам экспертов, наличие интегрированной экосистемы «вертикального города» (офис-ритейл-фитнес-жилье) способно повысить арендную ставку на 25–30 % по сравнению с отдельно стоящим жилым зданием того же класса, но без инфраструктуры.

Продать такой актив в будущем будет проще, чем типовую квартиру.

В условиях санкций и усложнения логистики (даже с учетом параллельного импорта) стоимость импортных технологий, таких как немецкие модульные фасады (Eduard Hueck GmbH) или системы Daikin, REHAU и Walter Haltz, которые использованы при строительстве Резиденций Галереи Чижова, выросла кратно. Построить сегодня объект такого же класса качества «с нуля» обойдется несоизмеримо дороже.

Это превращает уже существующие Резиденции в «защитный актив» — их «себестоимость» на рынке будет только расти, так как создать аналог стало гораздо сложнее и дороже.

Сложившуюся на рынке ситуацию можно назвать временем для «умного кэша», то есть для грамотной диверсификации. «Короткие» деньги пусть работают на депозитах, принося 15% годовых, а «длинные» — капитал, который инвестор панирует сохранить на 5-10 лет, — стоит разместить в твердом, понятном активе.

АО «Галерея Чижова», ИНН 3664075640

Реклама