Синдром последнего вагона
Изменения условий по семейной ипотеке поддержат рынок жилья в конце года, но ненадолго
В октябре 2025 года петербургские застройщики ввели в эксплуатацию 292 тыс. кв. м жилья, это на 35% больше, чем годом ранее. К 1 ноября в городе ввели более 1,947 млн кв. м жилья — в 2024 году показатель был на 13% больше. Девелоперы не исключают, что анонсированные нововведения по выдаче семейной ипотеки — отмена возможности брать кредит обоим супругам и запрет ипотечного донорства (привлечения созаемщика с детьми),— вступающие в силу в начале следующего года, могут спровоцировать краткосрочный всплеск покупательской активности на рынке до конца года. Но дальше их влияние на рынок будет скорее негативным.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По информации комитета по строительству Санкт-Петербурга, в октябре строители сдали новое жилье в семи районах города. Больше всего квартир в новостройках построили в Московском районе — в двух домах на 2709 квартир общей площадью более 97,2 тыс. кв. м. В Приморском районе сдали 1447 квартир в двух домах общей площадью более 54,8 тыс. кв. м. В Красносельском районе ввели в эксплуатацию 46,1 тыс. кв. м в двух домах на 1540 квартир. В секторе ИЖС сдано 14,2 тыс. кв. м. В октябре прошлого года девелоперы построили 215,6 тыс. кв. м жилых помещений. На 1 ноября 2025 года в городе сдано 1,947 млн кв. м жилья, тогда как год назад девелоперы ввели в эксплуатацию более 2,203 млн кв. м квартир в новостройках.
Опрошенные девелоперы говорят, что на рынке сохраняется тенденция к увеличению покупательской активности.
По данным компании «Главстрой Санкт-Петербург», в октябре продажи в сегменте масс-маркета выросли на 14% к сентябрю и на 44% к аналогичному периоду прошлого года. В самой компании спрос держится на уровне августа — сентября, по одному из проектов зафиксирован прирост около 10%, рассказал «Ъ Северо-Запад» Алексей Бушуев, коммерческий директор компании «Главстрой Санкт-Петербург».
Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге, отмечает, что по предварительным итогам десяти месяцев 2025 года общее снижения продаж в петербургской агломерации составило 24% год к году. В Петербурге снижение более значительное — 31%, в Ленобласти — 5%.
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов говорит, что в компании продажи выросли на 20% относительно сентября и на 12% по сравнению с октябрем прошлого года. По его словам, продажи стимулируют высокая готовность объектов и приближение сроков выдачи ключей. Александр Кравцов, совладелец Fizika Development, делится, что в премиальном сегменте объем сделок в октябре также вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, хотя разница здесь менее выражена, чем в комфорт- и бизнес-классах.
Дмитрий Кашинский, президент GloraX, замечает, что продолжающееся снижение ключевой ставки ЦБ РФ оказывает на рынок благоприятный психологический эффект: «Наметившийся тренд позволяет покупателям с большей уверенностью совершать сделки, в том числе с использованием программ с субсидированной ставкой от застройщиков на период строительства. Такой сценарий позволяет получить комфортный ежемесячный платеж по ипотеке на ближайшие год или два, а затем перейти на рыночную ипотеку, когда ставка ЦБ будет еще ниже»,— объясняет он.
Кирилл Сиволобов, основатель ГК Bau City Development, полагает, что на спрос влияет сочетание двух факторов: ожидания изменений по льготным программам и традиционного сезонного роста интереса к недвижимости в конце года. Многие семьи стремятся воспользоваться действующими условиями семейной ипотеки или возможностью оформить вторую ипотеку до вступления новых правил в силу.
Речь идет о нововведениях, которые вступят в силу с 1 февраля 2026 года: нельзя будет оформить два кредита по семейной ипотеке в одной семье. Девелоперы убеждены, что в результате количество выдач по этой льготной программе неизбежно снизится. Кроме того, оба супруга будут обязаны выступать созаемщиками, что означает более тщательную проверку банком их финансового положения. Семьям, в которых у одного из супругов плохая кредитная история, могут отказать в выдаче ипотеки.
«Еще одно решение — снизить размер компенсации банкам по льготным ипотекам — также может привести к ужесточению условий кредитования, так как банкам необходимо будет сохранить прибыльность. В свою очередь, банки могут принять дополнительные меры: более строгую оценку заемщиков и даже повышение первоначального взноса по ипотеке»,— предупреждает господин Кашинский.
Коммерческий директор компании LAR Development Евгений Бескровный полагает, что любые планируемые ужесточения условий по семейной ипотеке, безусловно, будут лишь подогревать интерес к ней. «В непродолжительном моменте это положительно повлияет на рынок: сейчас многие клиенты ускорились с принятием решений, чтобы воспользоваться текущими условиями программы. Но в будущем году, когда изменения вступят в силу, это однозначно приведет к сокращению числа сделок с использованием семейной ипотеки»,— подчеркивает он.
Господин Кравцов также не исключает, что анонсированные изменения могут краткосрочно стимулировать спрос. «Если добавить к этому снижение ставок по депозитам и снижение ключевой ставки, рынок вполне может получить дополнительный импульс к росту покупательской активности в ноябре-декабре»,— дает оценку девелопер.
Господин Бушуев думает, что в массовом сегменте покупатель уже привык к обсуждению ужесточения требований и пересмотрам программы, поэтому не реагирует ажиотажно. «"Синдром последнего вагона" действительно может активизировать часть покупателей: семьи, у которых есть потребность приобрести новое жилье, будут стремиться оформить льготную ипотеку по действующим условиям. Но это не приведет к резкому всплеску продаж, а позволит сохранить спрос примерно на текущем уровне до конца года»,— предполагает эксперт компании «Главстрой Санкт-Петербург».
Господин Софронов считает, что решить задачу по снижению количества покупок в инвестиционных целях за счет семейной ипотеки можно было бы более гибко. «В принятом варианте решение ограничивает семьи в вопросах улучшения жилищных условий»,— заключает он.
Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису группы RBI, согласен, что на спрос по-прежнему влияет информационный фон. «Из положительного — снижение ключевой ставки на 0,5 п. п. в октябре. Реально на доступность ипотеки такое решение, конечно, не повлияло, но оно создает умеренно-оптимистичный фон и подтверждает прогнозы о дальнейшем снижении этого показателя. С другой стороны, планируемые существенные изменения в программе семейной ипотеки: одна ипотека по программе на семью, дифференцированная ставка в зависимости от количества детей в семье, выдача кредита по региону регистрации. В связи с этим можно ожидать кратковременный ажиотажный спрос на первичном рынке ближе к концу года»,— резюмирует девелопер.