Альпийский подход

Путь к приобретению иностранцем собственности в Австрии извилист и долог. Государственное регулирование предложения на фоне повышенного спроса, высокие требования к покупателям и сложная процедура оформления делают знаменитые тирольские домики столь же трудно достижимыми, как и охраняемые законом эдельвейсы на высокогорных лугах.

Екатерина Богданович

Рынок австрийской недвижимости характеризует исключительная стабильность. Однако если раньше рост стоимости жилья не превышал 3-4% в год, что лишь на доли процентов опережало инфляцию, то в последние годы наметилась тенденция к более активному удорожанию. Так, только за прошлый год цены увеличились на 8%. Эти перемены способствуют повышению интереса со стороны зарубежных инвесторов, но говорить о высокой инвестиционной привлекательности объектов еще рано. Превращению собственности в Австрии в выгодный источник дохода препятствует достаточно жесткая государственная политика и налоговое законодательство. При продаже иностранцем недвижимости в течение первых десяти лет после покупки, доход от сделки облагается налогом в размере 34% от стоимости объекта, за исключением тех случаев, когда была проведена его значительная перестройка. К тому же выход иностранцев на рынок недвижимости регулируется строже, чем в любой другой стране Евросоюза. Ежегодно местные власти устанавливают квоты на покупку жилья нерезидентами, и каким бы высоким ни был спрос, их превышение исключено.

В каждой из федеральных земель разработаны особые правила приобретения собственности. Каждая сделка рассматривается местными властями в индивидуальном порядке. От необходимости получать специальное разрешение на покупку недвижимости освобождаются только лица, имеющие дипломатический статус, а также компании, в которых более 50% капитала контролируются австрийскими гражданами. Во всех остальных случаях потенциальный покупатель обязан четко сформулировать причину, по которой для проживания была выбрана именно Австрия, и подробно сообщить о своих планах по использованию приобретаемой недвижимости. По словам нерезидентов, покупавших недвижимость в Австрии, объяснений вроде "просто дом для отдыха", вполне приемлемых для граждан страны, местным чиновникам бывает недостаточно.

Австрийцы с особым пиететом относятся к землям и объектам, имеющим сельскохозяйственное или государственное значение. В большинстве случаев их запрещено продавать иностранцам, и даже если покупатель сможет убедить власти в своей благонадежности, изменить статус и, соответственно, целевое назначение аграрных участков и лесных угодий ему не удастся. Максимально суровые законы действуют в наиболее привлекательных с точки зрения инвесторов альпийских областях: Зальцбурге, Тироле и Форарльберге. Скупка нерезидентами недвижимости в этом регионе может привести к сокращению пригодных для ведения сельского хозяйства земель и росту безработицы среди местного населения. Так, земельные участки и объекты недвижимости в Тироле разрешено приобретать только лицам, проживающим здесь постоянно,— вне зависимости от гражданства. При этом продажа сельскохозяйственных земель осуществляется только при условии дальнейшего производства соответствующей продукции. Собственники, мечтающие превратить ферму в живописном предгорье в закрытую резиденцию премиум-класса, столкнутся с препятствием в виде пристального внимания властей: по местным законам, на территории, формально считающейся фермой, должно постоянно содержаться не менее пяти коров. Представители специальных комитетов будут неукоснительно следить за соблюдением этого условия. Кроме того, любое строительство, реконструкция или ремонт требуют специальных разрешений и согласований — это правило действует на всей территории Австрии.

Дорогие квадраты

Несмотря на все ограничения, недвижимость в Австрии становится с каждым годом все желаннее для зарубежных инвесторов. Наиболее привлекательными считаются апартаменты в крупных городах: Вене, Зальцбурге, Линце, Инсбруке, Граце, а также дома в альпийских районах (от коттеджей до замков).

Самым дорогим городом Австрии является Вена. Стоимость квадратного метра столичного жилья составляет в среднем 2,5 тыс. евро. Новостройки предлагаются по цене от 2,7 тыс. евро за кв. м на окраинах до 6 тыс. евро за кв. м — в центре. Стоимость может достигать 10 тыс. евро за кв. м, если речь идет об элитных квартирах в Первом районе или апартаментах в престижном пригороде Вены Клостенойбурге. При этом нередко можно обнаружить предложения на порядок дешевле, например полностью оборудованную квартиру за 100 тыс. евро в одном из живописных исторических кварталов. Однако, выбирая жилье в столице Австрии, нужно быть готовым к определенным неприятным сюрпризам. Речь идет о зданиях, построенных до середины 70-х годов прошлого века. Планировки расположенных в них квартир могут шокировать избалованного современным уровнем комфорта покупателя. Кухни, совмещенные с прихожей, и душевые кабинки, размещенные в кухне, здесь считаются нормальным явлением. При этом неудобства, вызванные отсутствием полноценной ванной, затмевает такой атавизм, как общий для нескольких квартир туалет, расположенный на лестничной клетке. К слову, не редкость для старинных венских домов и окна, выходящие с одной стороны на глухую стену соседнего дома, а с другой — на ту же лестничную клетку.

Впрочем, современные объекты, особенно построенные в 1990-2000 годах, вполне соответствуют международным стандартам. Покупателей жилья эконом-класса может несколько смутить плотность застройки и отсутствие центрального отопления, которое заменяют установленные в квартирах газовые колонки, но объекты, относящиеся к элитной недвижимости, как правило, не вызывают никаких претензий. Дома в столице, так же, как и квартиры, предлагаются в самых разнообразных вариантах: от построек, требующих если не капитального, то косметического ремонта (при этом их стоимость существенно снижается, вне зависимости от расположения), до фешенебельных особняков и замков в окрестностях Вены. Желающие приобрести виллу в столице столкнутся с разбросом цен от 1 до 10 тыс. евро за кв. м. Так, дом площадью 1 тыс. кв. м с участком более 7 тыс. кв. м продается за 1,2 млн евро, а меньшая по площади и с участком всего 4 тыс. кв. м, но более выгодно расположенная вилла с оригинальным архитектурным решением обойдется уже в 4,5 млн евро.

Другие крупные города по стоимости квадратного метра жилья немногим уступают столице. Цены на новостройки в них колеблются от 1,5 до 3,5 тыс. евро за кв. м. Современное жилье в Граце стоит порядка 2 тыс. евро за кв. м, в Линце — 2,5 тыс. евро за кв. м, в Инсбруке — 2,8 тыс. евро за кв. м, в Зальцбурге — 3,4 тыс. евро за кв. м. Однако когда речь идет о курортных регионах, важно учитывать, что основной объект спроса здесь — отнюдь не городские апартаменты. Несмотря на то что австрийские города с их развитой инфраструктурой и насыщенной деловой и культурной жизнью являют собой полноценный образец европейского комфорта, внимание большинства потенциальных покупателей сосредоточено на отдельных объектах, расположенных неподалеку от лыжных трасс — и особенно на берегах живописных австрийских озер.

Многоквартирные дома в горных и приозерных районах встречаются крайне редко. Как правило, здесь строятся стилизованные под замки виллы и классические альпийские шале. При этом рынок недвижимости в данном сегменте крайне далек от перенасыщения: по словам представителей международных агентств, в большинстве курортных населенных пунктов Тироля на продажу выставляется не более пары десятков объектов в год. Неудивительно, что за последние пять лет стоимость земли в популярных туристических районах увеличилась в три раза и продолжает расти. На сегодняшний день цены на недвижимость здесь стартуют от 3 тыс. евро за кв. м, при этом верхней границы традиционно не существует — в отдельных случаях стоимость может подниматься до 10 тыс. евро за кв. м. И если в окрестностях не слишком популярного среди туристов Граца можно найти такие бюджетные варианты, как вилла площадью 100 кв. м и стоимостью 150 тыс. евро, то особняки на горнолыжных курортах в окрестностях Зальцбурга или шале в живописном альпийском Тироле будут стоить не менее миллиона евро. Например, вилла в Зальцбурге площадью 275 кв. м с участком 400 кв. м обойдется ровно в миллион евро, дом площадью 550 кв. м с участком около 2,1 тыс. кв. м будет стоить в два раза дороже, а роскошный особняк на озерах, окруженный внушительными землевладениями, можно приобрести за 3,2 млн евро.

При более скромных запросах можно подобрать коттедж площадью 360 кв. м по цене до 700 тыс. евро. Лидером по стоимости жилья является гостеприимный для туристов, но наименее доступный для инвесторов Тироль. Дом площадью 500 кв. м в Китцбюэле — знаменитом среди горнолыжников и светских персон городке в районе Инсбрука — будет стоить 2,5 млн евро. А, например, вилла площадью 700 кв. м с участком 6,7 тыс. кв. м — 4,3 млн евро.

На самый верх

Процесс приобретения недвижимости в Австрии начинается с обращения к властям за разрешением на покупку собственности. На предварительном этапе происходит выбор объекта, при этом перед каждым просмотром покупатель подписывает договор, в котором указывается адрес квартиры или дома, ее стоимость, расходы на ежемесячное содержание и сумма вознаграждения маклера (3,6% от стоимости недвижимости). Отказ от услуг риэлтера может вызвать недовольство со стороны продавца, для которого участие местного специалиста является определенной гарантией надежности покупателя. Неодобрительно будут восприняты местными властями и попытки иностранца самостоятельно обратиться за разрешением на покупку: традиционно эта миссия возлагается на нотариуса и адвоката. Услуги всех специалистов оплачиваются вне зависимости от того, состоится ли сделка. С учетом налога на передачу прав собственности и пошлины за регистрацию дополнительные расходы на приобретение недвижимости в Австрии составляют от 10% до 14%. Процесс занимает в среднем шесть месяцев, а в отдельных случаях может затянуться на год. Как и в ряде других стран, клиенты из стран СНГ сталкиваются с особо тщательными проверками. Источниками доходов покупателя обязательно поинтересуется центробанк, контролирующий любые операции с наличными суммами более 15 тыс. евро, органы, выдающие разрешение на проведение сделки и, собственно, сам продавец недвижимости. Даже преодолев все бюрократические препоны, рассчитывать на получение вида на жительства сразу после приобретения статуса собственника недвижимости не стоит: гарантировано получают гражданство лица, прожившие в Австрии 30 лет. Сократить этот срок в два раза можно, доказав свою профессиональную и социальную интеграцию, иногда может хватить и десяти лет постоянного проживания. Впрочем, в отдельных случаях, под которыми подразумеваются весомый вклад в экономическое развитие страны, личные обстоятельства или значительные научные, художественные или спортивные достижения, стать гражданином Австрии можно и через шесть лет. Дотошные проверки и нескрываемая подозрительность в отношении иностранцев в конечном счете себя оправдывают: проблемы с иммигрантами, возникающие в последнее время в Западной Европе, Австрии неведомы. Тем же, кто успешно приобрел владения, но пока не стремится получить австрийское гражданство, стоит обратить внимание на наметившееся изменение тенденций на рынке недвижимости. Ранее стоимость аренды жилья не превышала 6% от стоимости объекта в год, однако в последнее время — в связи с ростом спроса — этот показатель увеличился до 8%-10%.