Неочевидные плюсы
Времена, когда любой выгодно отличающийся от советских "хрущевок" дом назывался "элитным", ушли в прошлое. При этом на государственном уровне до сих пор не принята единая классификация жилья и действует ГОСТ 1989 года, лаконично разделяющий жилой фонд на общежития и квартирные дома. Неудивительно, что многие застройщики на свое усмотрение дополняют принятую на рынке в соответствии с современными требованиями классификацию "удобными" подклассами и категориями.
Классификация объектов жилой недвижимости, утвержденная Украинской строительной ассоциацией (УСА) в апреле 2006 года, включает в себя пять позиций: социальное жилье, эконом-класс, бизнес-класс, премиум-класс и класс "де-люкс". Определения и требования к каждой из этих категорий четко сформулированы. Однако наравне с утвержденной УСА градацией на рынке фигурируют и другие варианты идентификации недвижимости. В частности, девелоперы нередко прибегают к образованию промежуточных категорий со знаком "плюс" или "минус", самой распространенной из которых является так называемый "бизнес плюс". Но фактически он является категорией-призраком: Украинской строительной ассоциацией "плюсы" и "минусы" не предусмотрены, а поскольку другой четко сформулированной классификации на данный момент нет, каждый участник рынка трактует это определение по-своему. Поэтому вопросы о том, по каким признакам выделяется подкласс "бизнес плюс" и нужны ли вообще промежуточные позиции в дополнение к принятой большинством игроков рынка классификации, остаются открытыми.
Как выяснилось, большинство специалистов считают существование дополнительной категории необоснованным. Участники рынка убеждены, что классификация УСА, разработанная специалистами из крупнейших строительных и девелоперских компаний страны, на данном этапе развития рынка недвижимости вполне достаточно. Так, директор по стратегическому развитию и маркетингу компании "ХХI век" Максим Белоус утверждает, что ни в одном аналитическом отчете не видел объектов, которые бы классифицировались как "бизнес плюс". "Для любого класса есть обязательные условия, а есть дополнительные,— пояснил эксперт.— Если обязательное условие не выполняется, объект безоговорочно 'скатывается' в предшествующий класс. А дополнительные или желательные характеристики объектов, скажем бизнес-класса, могут повлиять не на переход объекта на подкласс выше, а на его конкурентные преимущества и ценообразование". Вице-президент корпорации "Столица" Светлана Демчак также считает, что, исходя из существующего предложения, вполне достаточно определений "бизнес" и "премиум", без "минусов" и "плюсов". По ее мнению, с выделением подклассов торопиться пока не стоит.
Начальник отдела маркетинга компании "Киевгорстрой" Тарас Зябкин не отрицает, что использование "плюсов" и "минусов" помогает сообщить о наличии у объекта особых преимуществ или отдельных недостатков, но правильными при этом считает более категоричные определения. "Для формирования объективного представления о структуре предложения вполне достаточно четких определений 'бизнес' и 'премиум',— уверен эксперт.— Тем более решение о присвоении 'плюса' каждый застройщик принимает сам, а четкого регламентирования не существует".
С тем, что подход к систематизации должен быть предельно однозначным, согласны не только застройщики. Многие риэлтеры также считают достаточной градацию "бизнес"--"премиум". Специалисты консалтинговой компании "Канзас" убеждены, что в классификации недвижимости следует избегать "многослойности", а присвоение "минусов" и "плюсов" является дополнительной внутренней информацией, которую не стоит афишировать. Директор агентства Зоя Нестеренко отмечает, что по мере развития украинского рынка недвижимости клиент становится все более избирательным. Он прекрасно ориентируется в качестве жилья и все "плюсы" и "минусы" воспринимает как ненужную мишуру.
Тем не менее, несмотря на свой "непризнанный" статус, подкласс "бизнес плюс" достаточно часто используется в позиционировании объектов. По мнению специалистов, чаще всего это является элементом маркетинговой стратегии. Имиджевый ход рассчитан на то, что слово "плюс" не только позволяет явно обозначить наличие особых преимуществ, но и несет в себе некий подсознательно воспринимаемый позитив. "Это просто хорошая маркетинговая 'фишка' для тех, кто переоценивает свои объекты 'бизнес класса',— уверен представитель департамента недвижимости Mirax Group Руслан Хицюк.— Используя ее, девелопер словно заявляет: у нас есть что-то большее". Это могут быть суперсовременные лифты, служба рецепции (обязательная для категории "премиум", но не для бизнес-класса) или предоставление других дополнительных услуг. "'Бизнес плюс' — это изобретение отечественных рекламных компаний, которое является ни чем иным, как 'бизнес-классом', включающим в себя дополнительные опции, что не дает оснований выделять его в отдельную категорию",— уверена менеджер по работе с инвесторами компании ТММ Галина Посыпайло. По мнению специалистов компании, существует только пять основных категорий классификации жилой недвижимости, и компромиссов здесь быть не должно.
Впрочем, не все эксперты считают категорию "бизнес плюс" лишней. Некоторые аналитики полагают, что в условиях отечественного рынка недвижимости, где все понятия размыты и сформулировать, какие объекты на нем появляются, порой оказывается непросто, промежуточные градации необходимы. Этим летом специалисты компании "РЕД-консалтинг" провели специальное исследование и пришли к выводу, что выделение отдельной категории "бизнес плюс" полностью оправдано. В данном сегменте существует сформированная покупательская аудитория, клиенты выдвигают определенные требования к указанному классу. Наибольший спросом пользуются трех- четырехкомнатные квартиры площадью от 100 до 150 кв. м. По данным компании, сейчас на столичном рынке присутствует порядка десяти объектов, относящихся к классу "бизнес плюс". Самым распространенным недостатком по сравнению с жильем премиум-класса является их месторасположение. Жилые комплексы находятся в удаленных от центра районах, при этом каждый имеет одно или несколько преимуществ, выгодно отличающих их от домов бизнес-класса. По мнению специалистов компании, недостаточное количество площадок для строительства домов класса "премиум" и "де-люкс" с одной стороны и низкое качество жилья в эконом- и бизнес-классах — с другой позволяет говорить о стабильном спросе в ближайшие годы на категорию "бизнес плюс". Директор ДП "РЕД-консалтинг" Илья Родионов отмечает, что с развитием любого рынка недвижимости происходит более детальная классификация жилья. Подробная градация позволяет продавцам тщательнее разработать стратегию продаж и четче ориентироваться на покупателя. В то же время эксперт не отрицает, что нередко позиционирование объекта в категории "бизнес плюс" является маркетинговым ходом, за которым фактически ничего не стоит. Что касается потребителей, то, с одной стороны, более детальная классификация действительно помогает им сориентироваться, с другой — они вполне отдают себе отчет в субъективности подобных определений.
С тем, что у жилья категории "бизнес плюс" существует отдельная целевая аудитория, не согласен коммерческий директор компании "Эл Консалтинг" Андрей Пластун. По его словам, покупатели ориентированы на определенные объекты и, как правило, не вникают в нюансы классификации. "Бизнес плюс" как отдельный класс нужен другим игрокам рынка — застройщикам и риэлтерам. Это промежуточный этап, позволяющий сгладить резкий перепад в стоимости квадратного метра между смежными классами "бизнес" и "премиум" и установить более ровную ценовую градацию. А гибкость понятия "бизнес плюс" позволяет девелоперам без проблем выходить за рамки стоимости жилья бизнес-класса.
Выделение отдельной категории "бизнес плюс" характерно в первую очередь для первичного рынка. Директор агентства недвижимости CIT Эдуард Бразас отмечает, что категория "бизнес плюс" присваивается исключительно новостройкам, а полной информацией о таких объектах владеют только сами застройщики. На вторичном же рынке на данный момент нет никакой разницы между классами "бизнес" и "бизнес плюс": все они рассчитаны на одну целевую группу и, по сути, являются единой категорией.
Впрочем, каким бы ни было отношение специалистов к существованию понятия "бизнес плюс", все они подчеркивают, что любые классификации являются условными по своей природе. Цель каждой из них — наиболее точно сгруппировать существующие продукты по определенным признакам и тем самым позволить ориентироваться на рынке не только профессионалам (которые используют разделение на классы в аналитической работе и в ценообразовании), но и потребителям. Когда рынок структурирован и поддается точной оценке по спросу, сегментация может производиться по другим принципам, нежели градация "эконом"--"де люкс".