«Спрос рождает появление новых индустриальных парков»

Исполнительный директор Ассоциации индустриальных парков России Денис Журавский о том, насколько востребованы площадки с преференциальными режимами и что можно с этим сделать.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Для индустриальных парков и особых экономических зон (ОЭЗ) России текущий год стал юбилейным: 20 лет с момента принятия соответствующего федерального закона и 15 лет профильной Ассоциации индустриальных парков (АИП) России. За эти годы в нашей стране сформировалось сообщество девелоперов, застройщиков и управляющих компаний, способных предложить конкурентные решения не только местному бизнесу, но и зарубежным рынкам. На текущем этапе мировой трансформации российские игроки успешно адаптировались к изменениям геополитической ситуации и теперь пользуются спросом в странах Центральной Азии и Африки, а также вызывают интерес для коллаборации с партнерами из Китая, Индонезии и большинства стран БРИКС.

А каково положение дел на рынке промышленной недвижимости внутри страны?

Отраслевые исследования АИП России указывают, что в период с 2022 года по настоящее время спрос со стороны резидентов сместился в сторону готовых производственных помещений. Темпы их заполнения (покупка и аренда) заметно превышают темпы ежегодного ввода новых площадей, хотя ранее практиковалась комбинированная модель: предлагались как готовые помещения, так и земельные участки с готовой инженерной инфраструктурой. В 2019 году в индустриальных парках занято почти 70%, в 2022-м — 80%, в 2024-м — уже 85%. Такой заметный рост пропорции заполняемости стал возможным даже на фоне пятикратного увеличения количества и общей фактической площади индустриальных парков.

В 2024 году в индустриальных парках России введено в эксплуатацию 1 593 000 кв. м, а сдано в аренду или собственность резидентов — 1 976 000 кв. м. Соответственно, в 2024 году потребность российского рынка в готовых производственных помещениях превысила предложение индустриальных парков на 383 тыс. кв. м. Этот объем был удовлетворен накопленной в прошлые годы площадью, но, таким образом, ажиотажный спрос на готовые помещения постепенно съедал вакансию. В среднем превышение подтвержденного сделками спроса производственных предприятий на готовые промышленные здания над вводом в эксплуатацию составляет от 300 тыс. до 400 тыс. кв. м в год.

Причина в том, что управляющие компании индустриальных парков не обладают свободными финансовыми ресурсами для того, чтобы строить готовые помещения спекулятивно под будущий спрос. Уже на протяжении двух лет высокая ключевая ставка не позволяет им привлекать заемные средства, а промышленная ипотека, напротив, стимулирует спрос со стороны резидентов, который и так превышает предложение.

В поиске новых источников финансирования стройки сообщество девелоперов смотрит на рынок коллективных инвестиций. По данным Банка России, объем средств населения и юридических лиц на депозитах в коммерческих банках составляет 109,4 трлн руб., прирост за 2024 год — 24%. Частные инвестиции в коммерческую недвижимость в России в 2024 году составили 1,16 трлн руб., прирост за год составил 25%. Из них инвестиции в производственно-складскую недвижимость составили 175 млрд руб. (+500%), однако действующие нормативные правовые акты РФ не позволяют направить данный вид частного капитала на создание готовых производственных помещений в индустриальных парках.

Для того чтобы исправить ситуацию, Ассоциация индустриальных парков России вышла с инициативой привлечения коллективных инвестиций для развития индустриальных (промышленных) парков. В качестве такого инструмента предлагается использовать паевые инвестиционные фонды, что позволит повысить эффективность использования ресурсов, оптимизировать затраты и снизить риски. Соответствующее предложение уже внесено в правительство России.

Кроме этого, эксперты АИП предлагают предусмотреть в постановлении правительства РФ №794 возможность привлечения (на основе заключенного Соглашения о взаимодействии при развитии инфраструктуры индустриального парка) на территорию действующего индустриального парка «инвестиционного партнера» — частного инвестора-застройщика для проектирования и строительства за счет собственных средств производственных корпусов и иной промышленной инфраструктуры для предоставления в аренду и/или собственность будущим резидентам на территориях создаваемых и/или действующих индустриальных (промышленных) парков. Модель «матрешечного» парка позволит ускорить создание в индустриальных (промышленных) парках готовых производственных помещений за счет средств частных инвесторов. Схожая норма уже применяется в законодательстве об ОЭЗ в России. Это новшество снизит нагрузку на бюджет и позволит привлечь дополнительно частные инвестиции в создание инфраструктуры, востребованной рынком и необходимой для достижения целей национальных проектов.

Структура спроса изменилась также и в части услуг индустриального парка и их качества. Предпочтение отдается площадкам, обеспеченным социальной и бизнес-инфраструктурой. Сейчас мы в состоянии перехода от строительства стен к созданию экосистемы. Новый класс промышленных предпринимателей нуждается в комбинировании на одной площадке не менее трех видов деятельности: производство, склад и офис, а в перспективе выставочная, сервисная и иная предпринимательская деятельность. Потенциальные инвесторы теперь запрашивают не только квадратные метры, но и услуги по поставке компонентов и комплектующих, контрактному выполнению отдельных технологических операций (например, металлообработка, покраска и т. д.), подготовке кадров, аутсорсингу административных процессов. Девелоперы все чаще используют искусство, арт-проекты и культурные акции для повышения привлекательности и общей капитализации промышленных объектов. Появляются индустриальные парки в сегменте люкс. Возможно, мы приближаемся к появлению классификации промплощадок именно по качеству недвижимости и уровню сервисов.

Таким образом, спрос рождает появление новых индустриальных парков не только по количеству, но и по качеству.