Стрит-ритейлу меняют арендаторов
Рестораны на Патриарших прудах уступают место бутикам
За последние месяцы Патриаршие пруды лишились сразу нескольких знаковых ресторанов. Часть освободившихся помещений уже заняли бутики, а вскоре к ним могут присоединиться и фешен-бренды из масс-маркета. Участники рынка говорят о смене тренда: экономика премиального общепита не работает в новых условиях, это стимулирует владельцев площадей искать новые сегменты арендаторов.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
В 2025 году на Патриарших прудах в Москве закрылось около десятка заведений общепита. В Большом Палашевском переулке на месте ресторана Cape открылся Garda, на Малой Бронной «The Рыба» сменил бывший LureMe, а Guidi — кафе Queens. Также в числе закрывшихся — Bocconcino, Amy, Champagne Charlie’s Bistro, 0,75 Please и Lou, CuttaCutta и Aquatica. Некоторые из них не проработали и года.
Патриаршие пруды — устоявшееся название части центра Москвы в Пресненском районе. К локации относятся улицы Малая Бронная, Спиридоновка и сеть переулков: Ермолаевский, Спиридоньевский, Благовещенский, Трехпрудный и другие. Минимум десять последних лет Патриаршие пруды были местом сосредоточения ресторанов с высоким средним чеком и рекордной доходностью. По словам одного из бывших управляющих, окупаемость могла достигать шести месяцев.
Сейчас помещения, в которых закрываются рестораны, тоже не пустуют. «На месте большинства из них уже планируются к открытию новые проекты. Так, на месте Amy появился совместный бутик Falconeri и Calzedonia»,— приводит пример директор направления стрит-ритейла NF Group Ирина Козина. В прошлом году на месте бистро Babka появился фешен-бренд Addicted.
То, что на Патриарших прудах вместо независимых ресторанов открываются сетевые заведения и нересторанные концепции, указывает на новую тенденцию. «Премиальные независимые рестораны действительно покидают район, а их место потенциально могут занять торговые сети, не связанные с общественным питанием,— одежда, аксессуары»,— рассуждает член совета директоров инвестиционной платформы SimpleEstate Артем Цогоев. По его словам, этот процесс нельзя назвать естественным.
«Скорее, это следствие дисбаланса между уровнем арендных ставок и возможностями арендаторов»,— объясняет эксперт.
Текущие изменения структуры арендаторов на Патриарших прудах похожи на тенденции, которые наблюдались в 2014 году на Тверской улице. Тогда арендодатели резко повысили ставки, а городские власти запретили уличную парковку в локации. «Произошел масштабный отток посетителей, заведения стали закрываться, так как арендодатели не готовы были предоставлять скидки. Им казалось, что цена оправданна. После этого на Тверской улице многие помещения стояли закрытыми»,— вспоминает директор по развитию сети Gagawa, эксперт школы франчайзинга Торгово-промышленной палаты Санкт-Петербурга Алена Овчинникова.
Что запустило ротацию
На трансформацию Патриарших прудов сегодня влияет комплекс взаимосвязанных факторов. На первом месте динамика арендных ставок. «Они существенно выросли при одновременном увеличении всех операционных расходов: от закупок до налогов. Экономика многих заведений перестала сходиться, но арендодатели не считывали проблем и не соглашались на компромисс»,— знает Артем Цогоев. Алена Овчинникова добавляет, что один из ресторанов к концу действующего договора аренды получил предложение платить 4,5 млн руб. в месяц за аренду, вместо 2 млн руб.
При этом часть арендодателей в локации готовы к простою, вызванному повышением ставок и ротацией арендаторов. «Многие владеют этой недвижимостью годами, их стратегия отличается от той, которой придерживаются собственники, купившие помещения недавно. Последним важно сдать как можно быстрее»,— поясняет управляющий партнер DNA Realty Антон Белых.
По данным эксперта в сфере коммерческой недвижимости и управления активами Марины Толстошеевой, в 2025 году средние арендные ставки для стрит-ритейла на Патриарших прудах достигли 150–180 тыс. руб. за 1 кв. м. в год.
Для сравнения: средний для крупных московских торговых коридоров показатель — около 90 тыс. руб. «В прошедшие два года район Патриарших прудов столкнулся с беспрецедентным давлением на рынок коммерческой аренды. Среднегодовой рост ставок на ключевых ресторанных улицах, к которым он тоже относится, составил 12–18%»,— рассказывает госпожа Толстошеева.
Также изменился портрет посетителя Патриарших: локация теперь больше похожа на туристический променад, и приезжающие сюда жители не готовы посещать рестораны со средним чеком в 6 тыс. руб.
«Аудитория несколько трансформировалась, что вместе с избыточной медийностью части посетителей создало специфический образ района»,— подтверждает Артем Цогоев. В результате «многие новые концепции так и не смогли создать лояльную клиентскую базу, а уход западных брендов и операторов с международным опытом оставил вакуум, который пока что нечем заполнить на том же уровне», продолжает эксперт.
Учитывая, что Патриаршие пруды стали точкой притяжения для блогеров, которые приходят за контентом, здесь есть спрос на фотогеничные заведения и кофейни, добавляет Марина Толстошеева.
Параллельно меняются гастрономические предпочтение посетителей. «Современная публика отказывается от алкоголя в ресторане, а это основная составляющая роста среднего чека. Молодые посетители предпочитают быстрое обслуживание, ЗОЖ-меню, короткие посиделки. Долгие встречи с вином у платежеспособной публики тоже стали менее популярны»,— считает Алена Овчинникова. По ее наблюдениям, сегодня ресторанные концепции смещаются на Большую Никитскую и в Хамовники.
Как будет выглядеть стрит-ритейл на Патриарших
Несмотря на массовые закрытия, рынок коммерческой недвижимости на Патриарших прудах быстро адаптируется. «Вакантность в районе остается низкой — около 6,4%, на место ушедших арендаторов приходят новые. Происходит не упадок, а качественная трансформация»,— подчеркивает Марина Толстошеева.
С ней согласен Артем Цогоев: «Когда-то было модно и важно, чтобы торговая точка большой сети располагалась на Тверской. В этой концепции жили многие в прошлом: от “Мосигры” до “Евросети”. Сейчас таким местом становятся Патриаршие пруды».
По прогнозу эксперта, новыми арендаторами станут сетевые фешен-бренды из масс-маркета, для которых высокие расходы на аренду магазина в престижном районе не более чем строчка в огромном бюджете на рекламу и продвижение бренда.
«Вероятное будущее Патриарших прудов — это постепенное превращение в торговый центр под открытым небом с вывесками, которые можно увидеть в любом районном ТЦ, но с примесью несетевого эстетского люкса, существующего на грани или даже за гранью рентабельности»,— предполагает Артем Цогоев.
Алена Овчинникова не исключает, что, если арендодатели пойдут на уступки, на Патриаршие придут fast-casual dining концепции или сети: «Теремок», «Кофемания без тарелок», «Брусника», «Братья Караваевы».
«Привлекательность района для новых арендаторов не столько в прямых доходах, сколько в нематериальных активах: высоком трафике, медийности и возможности заявить о себе на самой модной площадке Москвы»,— подчеркивает госпожа Толстошеева. По ее словам, успех ресторанов в локации будет определяться не столько качеством кухни, сколько силой бренда, маркетинговой стратегией и способностью адаптироваться к запросам новой, более массовой, но по-прежнему платежеспособной аудитории.