Мэрия Екатеринбурга приступила к реализации амбициозного проекта по превращению города в офисную Мекку. Городскими властями разработан проект «Деловые центры Екатеринбурга», согласно которому к 2015 году объемы офисных площадей класса А и В должны вырасти в разы. Помочь городу обеспечить стахановские методы строительства коммерческой недвижимости, отвечающей самым современным требованиям, во многом должны крупные промышленные холдинги, ставшие основными инвесторами возведения здесь целого ряда знаковых объектов.
По данным холдинга «Корин» и Уральской палаты недвижимости (УПН), в настоящее время в городе насчитывается 2,4 млн кв. метров офисных площадей, в том числе введенных в эксплуатацию после 1998 года — не более 200 тысяч кв. метров. При этом основную долю рынка деловой недвижимости — 94% (2256 тыс. кв. метров) занимают офисы класса «С» — здания бывших НИИ, заводоуправлений и т.д., перепрофилированных в бизнес-центры. 5% (120 тыс. кв метров) приходится на офисы класса «В». На класс «А» сегодня приходится менее 1% офисных площадей ( 24 тыс. кв метров).
Такой расклад по категориям совсем не вяжется с претензиями Екатеринбурга на статус третьей российской столицы, ведь, согласно общемировой практике, деловые центры класса «А» в структуре крупных городов-миллионников должны составлять порядка 30%, класса В — 20%, класса «С» — 50% соответственно. «Анализ, проведенный нашими специалистами в конце прошлого года показал, что порядка 40-45% арендаторов не удовлетворены своими офисными помещениями. Следовательно, дефицит офисных площадей в Екатеринбурге составлял порядка 1,2 — 1,3 млн кв. метров», — отмечает заместитель главы города по вопросам потребительского рынка и услугам Контеев. И это — не предел. Дело в том, что согласно данным мэрии, ежегодно число работающих в городе компаний увеличивается на 7-10 тысяч. Учитывая, что в среднем для работы одной компании необходимо порядка 25 кв.метров, для того, чтобы сохранить текущую обеспеченность, необходимо увеличивать офисные площади на 170-250 тыс кв. метров ежегодно.
УРАЛЬСКИЕ АМБИЦИИ
Решить проблему количества и качества офисных площадей и должен стратегический проект «Деловые центры Екатеринбурга», согласно которому в городе до 2015 года планируется построить 43 деловых центра (ДЦ) общей площадью 2,1 млн кв. метров. В том числе 16 ДЦ класса «А» (общая площадь — 1,26 млн м2), и 27 — класса «В» (общая площадь — 852,5 тыс м2). Таким образом, емкость рынка будет увеличена почти вдвое — до 4,5 млн кв. метров.
Согласно проекту, вся работа должна быть сделана в три этапа. Первый, организационный этап, был выполнен в 2006 году, когда мэрия совместно с экспертами провела анализ состояния рынка, выявила негативные и позитивные факторы и качества офисной структуры Екатеринбурга. Этап второй — проектный, предусматривает разработку планов строительства и реконструкции деловых центров; формирование предложений и требований к их строительству, сдачу первых объектов. Его реализация завершится до конца 2007 года. Виктор Контеев: «Согласно разработанной концепции делового центра, это должно быть офисное здание либо комплекс зданий общей площадью не менее 5 тысяч кв. метров. Они должны быть оснащены всей необходимой инженерно-технической и телекоммуникационной инфраструктурой: централизованной системой электропитания с автономными резервными источниками; системами вентиляции, кондиционирования или климат-контроля; качественной телефонной связью; интернетом. Обязательно наличие дополнительных услуг: кафе или ресторана, конференц-зала, почты, салона красоты, фитнес-центра, нотариальной и юридической контор. Функционирование центра должна осуществлять управляющая компания: ее наличие также является обязательным критерием». Третий, так называемый реализационный этап, который предполагает сдачу объектов в эксплуатацию, рассчитан на период с 2007 до 2015 г.г. Причем, более четверти объемов будет сдано уже до конца будущего года: речь идет о 10 офисных центров класса «А» общей площадью 327,2 тыс кв. метров, и 33 — класса В (общая площадь 253.5 тысяч кв. метров). В итоге, по замыслу авторов проекта, Екатеринбург должен не только удовлетворить потребность рынка в качественных офисных площадях, но и выйти на второе место в стране по показателю обеспеченности населения торговыми площадями. Согласно информации комитета по товарному рынку мэрии, сегодня Екатеринбург занимает по этому показателю третье место в стране после Москвы и Санкт-Петербурга (0,12 кв. метров на человека против 0,47 и 0,23 кв. метров соответственно). А к 2015 году, с учетом строительных планов обеих столиц, он будет лишь незначительно уступать Москве (1,69 кв. метров на человека против 1,99).
Порядка трех четвертей запланированных объектов будут построены в центральной части Екатеринбурга. По словам руководителя Главархитектуры мэрии Михаила Вяткина, это предусмотрено Генеральным планом города. Общая инвестиционная емкость проекта составляет свыше 230 млрд рублей.
«МЕДНЫЙ» ДЕВЕЛОПМЕНТ
Инвесторами самых знаковых объектов являются компании федерального формата, причем далеко не все из них специализируются на строительстве. Так, реализацией «бизнес-проекта номер один» — строительства крупнейшего делового квартала уральской столицы «Екатеринбург-Сити» — занимается Уральская горно-металлургическая компания (УГМК). Новый квартал расположится в центра города, вдоль набережной реки Исеть в границах улиц 9 января–Челюскинцев–Февральской революции–Боевых дружин. Проект объединит более 440 тыс. квадратных метров коммерческих и торговых площадей, офисов, гостиниц, развлекательных центров, кафе и ресторанов. Основу квартала составят четыре офисных башни класса «А», объединенные между собой стеклянными переходами, бизнес-парк, с акцентом на представителей малого и среднего бизнеса, так называемая торговая галерея и две гостиницы. Реализацией проекта занимается специально созданная «дочка» УГМК, ООО «Екатеринбург-Сити», его консультантом является швейцарская компания OPIM International, архитектором — французское бюро Valode and Pistre. «Наш проект весьма амбициозен, — рассказывает глава бюро Жан Пистр. — Возводимые нами башни будут самыми высокими в Екатеринбурге, а одна из них, 380-метровая башня «Урал», будет на 35 метров выше башни «Федерация» в Москве. Мы разработали целую тематику зданий, которая базируется на кристаллах — историческом богатстве города. Так, на архитектуру башни «Урал» нас вдохновил камень александрит, который был открыт на Урале. Специфическая особенность камня в том, что он меняет свой цвет днем и ночью. Цвет башни также будет меняться в зависимости от времени суток: днем она будет зеленой, а ночью — красной, как медь, которую добывает УГМК».
Сдача первой башни «Исеть» запланирована на конец 2008 года, на ее строительство, по оценкам экспертов, будет потрачено порядка $50 млн. Весь комплекс будет закончен к декабрю 2015 года. По имеющейся информации, в новых офисах «Екатеринбург-Сити» уже сейчас планируют разместиться представительства крупных компаний и металлургических холдингов уральского региона. Общая стоимость проекта, по данным СМИ, составляет порядка $2 млрд. Примерно 30% это собственные средства УГМК, около 70% — привлеченные под проектное финансирование. Как заявлял глава УГМК Андрей Козицын, приоритет при выборе инвестора будет отдаваться кредитору, который сможет предложить наиболее конкурентные условия: приемлемые ставки по кредитам, сроки погашения, гарантии третьих сторон и т.п. Эксперты считают, что, скорее всего, к участию в проекте будут привлечены европейские банки. У них уже есть опыт сотрудничества с УГМК в сфере кредитования объектов коммерческой недвижимости. В частности, кредиторами на строительстве первого объекта «Екатеринбург-Сити» — пятизвездного отеля Hyatt Regency Yekaterinburg ( 300 мест, сдача запланирована на первый квартал 2008 года) стали французские банки Societe Generale и BCEN-Eurobank, а в роли агента выступал Внешторгбанк.
«Екатеринбург-Сити» является не единственным знаковым объектом инвестиций медного холдинга в рамках городского стратегического проекта. УГМК выступает генеральным инвестором строительства многофункционального высотного комплекса «Стражи Урала», который, по замыслу городских властей, должен придать городу облик современного экономического и культурного центра на границе Европы и Азии. Согласно генплану развития Екатеринбурга, комплекс, общая площадь которого составляет около 213 тыс. кв.метров, разместится на продолжении центральной улицы Ленина, в точке, располагающейся в конце центральной оси города, в непосредственной близости от административного и делового центра и доминирующей над городом. Архитектурная концепция проекта также разработана Valode & Pistre. Комплекс будет состоять из двух высотных башен — «Северной» (41 этаж, высота 218 метров) «Южной» (36 этажей, 195 метров), задуманных как скульптуры бронзовых гигантов — стражей, охраняющих город, уральские горы и границу между Европой и Азией. Между собой башни будут соединены двухуровневым переходом (здание-мост) и внешне напоминать триумфальную арку. К ним будут прилегать здания низкой этажности площадью около 91 тыс. кв.м., в том числе автопарковки — около 37 тыс. кв.м. В высотных зданиях комплекса разместятся офисные помещения класса «А», апартаменты, рекреационные зоны, ресторан. Прилегающая низкоэтажная застройка отведена под бизнес-центр, сервисы, торговлю, предприятия питания, многоуровневую парковку. Сдача «Северной» башни запланирована на конец 2009 года, «Южной» — на конец 2010. Как сообщил BG генеральный директор инвестиционно-строительной компании «Стражи Урала» (занимается реализацией проекта) Валерий Воротников, в настоящее время объявлен тендер на определение генподрядчика. При этом господин Воротников не исключил, что в итоге подряд достанется либо французской компании Bouygues Batiment International, строившей отели Hayatt, либо австрийской Strabag, уже выступающей подрядчиком на строительство первой очереди микрорайона «Академический» — проекта компании «Ренова-СтройГруп».
Общая стоимость проекта составляет $500 млн. По словам финансового директора ИСК «Стражи Урала» Елены Неуйминой, более половины средств (до $280 млн) планируется привлечь до 2010 года через одноименный закрытый паевой инвестиционный фонд (ПИФ). В настоящее время пайщиками фонда являются порядка 30 юридических и физических лиц, в числе крупных — коммерческий банк, страховая компания и негосударственный пенсионный фонд, в общей сложности они уже внесли в него порядка 1,5 млрд рублей. Окупаемость проекта, по словам госпожи Неуйминой, составит от 7,5 до 9 лет. «Это зависит от конъюнктуры рынка после сдачи объекта в эксплуатацию. Минимальная цена аренды, заложенная нами в проект, составляет $ 650 за кв.метр — в этом случае срок окупаемости будет максимальным. В случае повышения нынешних рыночных ставок аренды срок окупаемости снизится», — отмечает она. При этом, по ее словам, уже сегодня о своих намерениях разместить свои офисы в «Стражах» заявляют московские и мировые компании, а одно из отдельно стоящих помещений комплекса приобретет столичный банк.
МИЛЛИОН ОТ РЕНОВЫ
Большие планы по строительству в Екатеринбурге объектов коммерческой недвижимости есть и у группы компаний «Ренова». Ее строительная «дочка», «Ренова-СтройГруп», реализует в городе масштабный проект по строительству нового района «Академический», где будет возведено более 9 млн кв. метров жилья и более 4,2 млн кв. метров нежилой застройки. С этой целью РСГ приобрела на юго-западе Екатеринбурга земельный участок площадью порядка 2,5 тысячи Га. Общая стоимость проекта «Академический» составит порядка $ 30 млрд. Ядром района станет бизнес-центр с офисами класса А и В площадью порядка 450 тысяч кв. метров, который планируется построить в первой очереди «Академического» к концу 2015 года. Согласно данным, приведенным в проекте «Деловые центры Екатеринбурга», стоимость бизнес-центра , составит порядка 38 млрд рублей. Однако, президент «Ренова-СтройГруп» (РСГ) Вениамин Голубицкий в беседе с корреспондентом BG подчеркнул, что эти расчеты не окончательные, так как проект еще не готов. Строительство бизнес-центра, по словам господина Голубицкого, будет вестись как за счет собственных средств РСГ, так и иностранных инвесторов, назвать которых он пока отказался. Причем, частично проект будет финансироваться за счет возвратных средств, полученных от продажи жилья в «Академическом», к строительству которого «Ренова» планирует приступить в ближайшее время. Выбор генподрядчика на строительство бизнес-центра будет проводиться на условиях тендера, при этом господин Голубицкий не исключил, что это, как и в случае со «Стражами Урала», будет либо Strabag, либо Bouygues. «Привлечь серьезного международного инвестора можно только сотрудничая с известными западными брэндами» — считает он. Уже сегодня у РСГ есть заявки от ряда компаний энергетического сектора, которые хотят разместить свои офисы в новом бизнес-центре, как арендуя помещения, так и приобретая их в собственность. Как сообщили BG в екатеринбургском офисе РСГ, данный бизнес-проект в сфере деловой недвижимости для компании не единственный. К 2026 году во второй очереди «Академического» планируется построить еще порядка 470 тысяч кв. метров офисных площадей.
СТАВКА — НА ШОС
Эксперты и участники рынка расходятся в оценках перспектив реализации стратегического плана мэрии по масштабной застройке Екатеринбурга офисными центрами. «Рынок офисной недвижимости города находится в стадии активного формирования, но он пока не упорядочен. Отсутствует единая ценовая политика, не выстроен рынок арендных ставок, позволяющих рассчитывать экономический эффект от реализации проектов. Они будут сформированы только с началом эксплуатации офисов класса «А» — а это произойдет не раньше 2008 года. Плюс в Екатеринбурге до сих пор не внедрена общепринятая классификация офисных центров, которая позволила бы четко разделить объекты по классности и, исходя из этого, установить единые ставки. В связи с этим говорить о том, удастся ли реализовать данный проект в точном соответствии с заявленными объемами и сроками, пока несколько преждевременно», — считает эксперт компании Jones Lang LaSalle Андрей Жамкин. «Точно сказать, "переварит" ли город к примеру, то количество офисов класса «А», которое планируется построить — сказать сложно. Местный потребитель просто не знает, нужны ли они ему, поскольку те здания, которые отнесли к этому классу организаторы исследования, подходят под это с большой натяжкой. К примеру, Центр международной торговли, построенный в 1998 году, де-факто не является классом «А» уже из-за своего возраста», — заявил BG руководитель одной из местных девелоперских компаний.
Однако исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев уверен, что спрос на заявленные объемы будет оставаться стабильным. Дополнительным стимулом для этого может стать снижение стоимости аренды после ввода новых площадей. «Сегодня цена аренды офисов в Екатеринбурге, позиционирующихся как класс «А», составляет порядка $1-1,5 тыс. в год за квадратный метр. После ввода заявленных объемов она, по нашим подсчетам, может снизиться до двух раз ($ 500-750 — в этих пределах сегодня стоит аренда офисов класса В — BG).
К тому же, в соответствии с классификацией, офисы класса «А» через 3-5 лет переходят в класс «В», и цена аренды снова снижается», — отмечает он. А советник президента компании «Рифей-строй» Михаил Яшин считает, что спрос на офисы подстегнет саммит руководителей стран-участниц Шанхайской организации сотрудничества, который пройдет в Екатеринбурге в 2009 году. «Саммит даст мощный толчок развитию азиатского направления во внешнеторговой политике России, и Екатеринбургу, в силу его географического положения, здесь будет отведена важная роль. В городе будут открываться дипломатические и торговые представительства азиатских стран, сюда придут административные органы, начнет активно развиваться совместная бизнес-инфраструктура. Для этого понадобится огромное количество офисных площадей, отвечающих самым высоким критериям», — считает он.
Александр Лакедемонский