Складские площади ищут баланс
Индустриальная недвижимость
Аналитики Nikoliers отмечают разноплановую динамику развития складского рынка Петербурга и Ленинградской области по итогам третьего квартала 2025 года. Парадоксальная ситуация сложилась из-за одновременного достижения пиковых значений по вводу новых площадей и снижения коммерческой активности, что спровоцировало рост вакантного фонда до 3,4%. Несмотря на это, стоимость аренды демонстрирует устойчивость.
Эксперты отмечают возросшую в течение трех кварталов долю неарендованных складских помещений в Петербурге с 1,1 до 3,4%, в количественном выражении — с 62 до 207 тыс. кв. м. Преодоление порога вакантности в 3% произошло впервые за пять с половиной лет. Одной из причин аналитики Nikoliers видят в высвобождении нескольких крупных логистических блоков общей площадью более 15 тыс. кв. м. При этом совокупное пополнение рынка с начала года достигло 468 тыс. кв. м, причем 48% от этого объема (225 тыс. кв. м) пришлось на июль — сентябрь. Годовой показатель ввода помещений прогнозируется на уровне 543 тыс. кв. м, из которых 357 тыс. кв. м (66%) — это BTS-проекты и объекты собственного строительства.
По оценке Maris, за первые три квартала 2025 года фонд качественных индустриально-складских помещений Санкт-Петербурга увеличился на 382 тыс. кв. м благодаря вводу 15 новых комплексов. Данный показатель на 31% уступает результату за аналогичный период 2024 года. На спекулятивные объекты, построенные без предварительных арендных договоренностей, пришлось 36% от общего объема пополнения.
Согласно прогнозу Maris, в оставшиеся месяцы 2025 года рынку будет предложено около 708 тыс. кв. м складских площадей. Из запланированных к сдаче проектов 39% представляют собой спекулятивное строительство. В случае соблюдения девелоперами графика ввода объем таких площадей по итогам 2025 года окажется на 26% ниже, чем финальный показатель 2024 года.
Объем заключенных арендных сделок за десять месяцев 2025 года, по подсчетам Nikoliers, составил 209 тыс. кв. м, что значительно ниже показателей предыдущих трех лет. В отраслевом разрезе наибольшую активность проявили промышленные предприятия (41%), интернет-торговля (26%) и логистические операторы (17%).
Согласно отчету Maris, за первые три квартала года объем сделок с качественными складскими площадями достиг 350 тыс. кв. м, что на 40% меньше, чем за аналогичный период 2024 года.
Структура спроса в Санкт-Петербурге характеризовалась преобладанием компаний из сферы торговли и дистрибуции (55% от общего объема, –60% год к году), хотя их активность снизилась на 60% в годовом сопоставлении. На предприятия реального сектора экономики пришлось 35% валового спроса, что на 34% ниже показателя прошлого года. При этом в первых трех кварталах 2025 года 70% объема спроса со стороны промышленных компаний пришлось на аренду индустриальных мощностей, тогда как в 2024 году соотношение между арендой и покупкой было равным. При этом спрос со стороны логистических операторов продемонстрировал рост на 2,9%.
Аналитики Maris отмечают, что в условиях сохраняющегося дефицита качественных спекулятивных площадей арендные ставки на производственно-складские помещения в первые девять месяцев 2025 года оставались на уровне конца предыдущего года. При этом зафиксирована умеренная отрицательная динамика: по объектам класса А средние запрашиваемые ставки снизились на 2,6%, класса В — на 3,8%.
Наиболее высокие ставки, по данным компании, предлагаются для складских помещений в северной части города и в пределах городской черты вблизи станций метро, где ограниченное предложение сочетается с устойчиво высоким спросом.
Стоимость аренды в среднем варьируется в пределах 1000–1400 рублей за квадратный метр в месяц, приводят данные в Maris. В эту сумму включены НДС и операционные расходы (ОРЕХ). Оплата коммунальных услуг осуществляется отдельно, по показателям фактического потребления.
В Nikoliers, в свою очередь, говорят, что ставки по складам категории А за девять месяцев снизились всего на 0,2%, до 10 575 рублей за квадратный метр в год. Для помещений класса B уменьшение составило 0,4%, до 9230 рублей.