Миллион за «квадрат» на горизонте
Элитная недвижимость
По данным NF Group, рынок элитного жилья Петербурга демонстрирует устойчивую тенденцию к сокращению предложения, которая наблюдается уже второй год. По состоянию на конец третьего квартала 2025 года общий портфель предложения насчитывал 490 лотов (квартиры и апартаменты) с совокупной площадью 61 тыс. кв. м. В третьем квартале рынок продолжил сжиматься: объем предложения уменьшился на 4% в квадратных метрах и на 3% в количестве лотов, достигнув исторического минимума. По прогнозам экспертов, с учетом дефицита предложения до конца года цены на элитную недвижимость могут еще возрасти.
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко / купить фото
Устойчивый спрос при дефиците предложения
Собеседники Guide сходятся во мнении, что сегодня в Северной столице сохраняется устойчивый высокий спрос на первичную высокобюджетную недвижимость. «Покупатели ищут надежные активы для сохранения капитала, и недвижимость остается "тихой гаванью". Элитная недвижимость, особенно в историческом центре, меньше подвержена рыночным колебаниям, чем классические финансовые инструменты. К тому же в последние годы в сегменте наблюдался дефицит предложения»,— говорит Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису группы RBI.
По его словам, согласно статистике, старт продаж в классе высокобюджетного первичного городского жилья год от года распределяется неравномерно. «Например, в 2024 году была зафиксирована самая низкая активность девелоперов за последние пять лет. Сейчас же застройщики наращивают обороты»,— указывает эксперт.
С ним солидарна Алия Ханбекова, директор департамента элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге. По ее мнению, покупательский спрос упираясь в нехватку привлекательных объектов. Так, за июль — сентябрь было зарегистрировано 92 сделки с суммарной площадью 9,8 тыс. кв. м. «Это на 44% меньше по числу договоров и на 53% меньше по площади в сравнении с рекордными показателями третьего квартала 2024 года»,— уточняет она. При этом в третьем квартале 2025 года объем предложения достигнул исторического минимума.
«В сравнении с аналогичным периодом прошлого года падение составило 17% (в квадратных метрах) и 15% (в лотах) соответственно. До конца 2025 года в центральных районах анонсирован старт продаж еще в трех комплексах. Их выход лишь отчасти смягчит текущий дефицит, не оказав значительного влияния на общий объем рыночного предложения»,— заключает госпожа Ханбекова.
Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», соглашается с тем, что предложение в сегментах премиум- и de luxe крайне ограничено, а спрос формируется в первую очередь за счет клиентов с высоким уровнем дохода, которые рассматривают недвижимость не только как место проживания, но и как капитал с гарантированной сохранностью и потенциалом роста. «Среди нашей аудитории покупатели четко делятся на два типа: те, кто приобретает новую элитную квартиру для себя или родственников, и те, кто стремится сохранить и приумножить капитал»,— говорит она.
Артем Медведев, исполнительный директор «Аструм», подтверждает, что элитная недвижимость в Петербурге по-прежнему остается одним из самых надежных инструментов для инвестиций. «Часто в этом сегменте покупатели выступают именно как инвесторы, сохраняя и приумножая стоимость недвижимых активов. Элитные квартиры — это всегда штучный продукт с ограниченным предложением и высоким уровнем ликвидности»,— подчеркивает он.
О сохранении устойчивой тенденции выбора элитной недвижимости как инвестиционного инструмента, особенно когда речь идет о новом строительстве в историческом центре говорит и Александр Кравцов, совладелец Fizika Development. «Здесь количество площадок ограничено, и каждый проект становится, по сути, коллекционным объектом. Это редкие адреса, где сочетаются архитектура, видовые характеристики и современные инженерные решения: именно такие параметры обеспечивают долгосрочную инвестиционную привлекательность»,— рассуждает он.
Впрочем, как отмечает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», в их практике по большей части компания имеет дело с покупателями, рассматривающими элитную недвижимость для личного проживания. «Инвесторов не очень много, но их доля стабильна. Нельзя сказать, что наблюдаем значительный рост или, напротив, снижение интереса»,— делится мнением он. По мнению господина Софронова, у инвесторов и покупателей есть сложности с выбором, предложение на первичном рынке насчитывает около 500 квартир и апартаментов. «Сложно даже вспомнить, какие еще рынки чего бы то ни было характеризуются столь малым объемом предложения. В этом отношении элитная недвижимость Петербурга, возможно, уникальна»,— заключает он.
Цена и ценность
Что касается цен, то средневзвешенный показатель по итогам сентября зафиксирован на отметке 940 тыс. рублей за квадратный метр, говорят в NF Group. Так, квартальный рост составил 1%, а в годовом сопоставлении цена выросла на существенные 26%. Средний чек лота достиг 115 млн рублей, при этом средний бюджет реальной сделки оказался на уровне 88 млн рублей.
Как отмечает господин Фалкин, цены квадратного метра в экспозиции с начала года выросли на 21%. С одной стороны, это связано с текущей рыночной ситуацией: активнее всего вымываются лоты с наиболее низкой стоимостью. «С другой стороны, рост объясняется качественно новым наполнением высокобюджетных проектов. Дома насыщаются большим количеством общественных пространств для жителей: переговорными, коворкингами, закрытыми галереями с искусством современных авторов, собственными спортивными залами. Параллельно усложняются технологии строительства. Базовым минимумом в высокобюджетных проектах стала диджитализация всех ключевых процессов: домофония, телеметрия, видеонаблюдение»,— продолжает он. Эксперт замечает, что все эти решения выводят на новый уровень качество жизни, позволяют создавать необходимую инфраструктуру для жизни в доме и адаптировать резиденту личное пространство под себя. «Дополнительным стимулом для цен может стать выход на рынок новых проектов с высокой стартовой стоимостью квадратного метра»,— думает господин Фалкин.
По словам госпожи Кравцовой, для высокодоходной аудитории решающим фактором остается уникальность продукта: расположение, архитектура, видовые характеристики, инженерные решения. Подобные объекты не подвержены колебаниям рынка: они не теряют в стоимости, а часто растут быстрее среднерыночных показателей, указывает эксперт.
По мнению господина Медведева, существует ряд объективных причин, почему тренд на инвестиции в элитном классе будет сохраняться. «Первая — плавный рост стоимости квадратного метра. Вторая причина — постепенное снижение ключевой ставки, что способствует тому, что состоятельные клиенты забирают средства с депозитов и вкладывают их в недвижимость с перспективой роста как в самый надежный и защищенный актив на рынке. Наконец, важную роль играет сама концепция проекта: современные элитные дома не теряют актуальности со временем, а после ввода в эксплуатацию, как правило, демонстрируют рост стоимости и спроса со стороны покупателей»,— резюмирует он.
При этом, по словам господина Кравцова, существует прямая зависимость между стадией готовности объекта и динамикой роста цен. «На финальной стадии строительства и после ввода в эксплуатацию цена может вырасти еще примерно на 20%»,— считает эксперт. Он добавляет, что для многих частных инвесторов дорогая недвижимость сегодня — это альтернатива классическим вкладам, но с добавленной эстетической и эмоциональной ценностью. «До конца года мы ожидаем умеренный рост цен — на 5–7%, что естественно для сегмента с ограниченным предложением. Сдерживающими факторами по-прежнему остаются дефицит площадок и сложность согласования новых проектов, особенно в центральных районах: высокая стоимость земли, повышенные требования по обеспеченности социальной инфраструктурой и наличие обременений на участках»,— констатирует он.
По словам господина Софронова, весной этого года, в марте, Санкт-Петербург занял первую строчку международного индекса PIRI 100 по темпу роста цен на элитную недвижимость. И с начала года к концу третьего квартала цены выросли на 26–27%. «Усредненная цена по всем подсегментам вплотную подошла к 1 млн рублей за квадратный метр и имеет шансы пройти этот рубеж до конца года. Но миллион и более за квадратный метр уже не редкость в ряде локаций»,— добавляет он.
С этой точки зрения, у инвесторов хороший рынок, поскольку ключевой драйвер роста цен — нехватка предложения — пока не имеет предпосылок стать неактуальным. «В Петербурге очень мало локаций и проектов, пополняющих предложение. Поэтому до конца года цены еще подрастут»,— прогнозирует Сергей Софронов.