Разные желания

Сегмент офисов на продажу сейчас составляет основной объем ввода новых деловых площадей в Москве: консультанты ожидают появление 500–600 тыс. кв. м офисов до конца года, и в аренду реализуется меньшинство из них.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Концепт реализации офисов на продажу начал активно развиваться с 2020 года — фактически со старта программы по созданию мест приложения труда. С 2022 года тренд стимулировал рост ключевой ставки: инвесторы переориентировались на покупку офисной недвижимости. Конечно, практика продажи здания небольшими блоками частным инвесторам существовала задолго до этого момента, но ранее такие бизнес-центры не занимали существенную долю рынка.

Особенность офисного комплекса с большим количеством собственников — в сочетании принципиально разных групп интересантов. В одном таком объекте в среднем встречаются около 100 владельцев с разными стратегиями:

• инвесторы: хотят продать дороже после окончания строительства;
• крупные арендодатели: хотят эффективно разделить блоки, выполнить отделку, сдать и получать доход;
• мелкие арендодатели: хотят быстро сделать ремонт, сдать офис в аренду и получать доход;
• конечные пользователи: хотят сделать ремонт и переехать.

По нашему опыту из 100 собственников 60%, как правило, являются конечными пользователями, 30% планируют заниматься арендным бизнесом и 10% рассчитывают на выгодную перепродажу.

При этом с каждым из них работает одна и та же управляющая компания (УК) с едиными тарифами, стандартами, графиком и регламентами. При этом, поскольку количество объектов с множеством собственников было невелико, у многих УК сегодня отсутствует опыт работы в подобной специфике.

Доделать и переделать

Фактически задача управляющей компании в объектах с множеством владельцев — это «доформировать» девелоперский продукт на этапе заселения. В бизнес-центре, где значительную долю составляют непрофессиональные собственники, особенно важно уточнить их ожидания при перепланировке офисов.

Самые распространенные офисные площади на продажу — в диапазоне 75–100 кв. м, но запросы будущих арендаторов гораздо гибче.

В целом за пять лет количество сделок с небольшими офисами выросло в 15 раз, но в этом году интерес к ним стал снижаться: например, во втором квартале прошло только 260 сделок по аренде офиса до 500 кв. м вместо 426 годом ранее (данные CORE.XP).

При этом в руках одного собственника может быть сосредоточено по два-три небольших блока. Объединить их в новых офисных центрах достаточно несложно и недорого: все оценивается стоимостью демонтажа перегородок (для объектов shell & core — около 10 тыс. руб. за 1 кв. м) и «зашивкой» ненужных дверных проемов. В некоторых случаях можно говорить и об объединении блоков целиком на этаже — это довольно выгодно для собственника и скрадывается в общем бюджете отделки. Особенно часто это происходит, если долгосрочный арендатор решил расшириться.

Каждый кейс перепланировки индивидуален — это может быть как элементарно простой перенос перегородок, так и работа с несущими конструкциями, прокладывание новых лестниц и переходов. Если же перепланировка затрагивает места общего пользования, то работы придется согласовывать со всеми владельцами здания.

Ключевую нагрузку во всем этом несет именно УК: ей нужно структурировать сделку между разными собственниками здания, договориться об объединении блоков с разными владельцами. Юридически этот процесс требует профессионального сопровождения не одного специалиста, а практически, конечно, контроля на всех уровнях.

Дальше, красивее и дороже

На сложность управления влияет и специфическое расположение офисных центров на продажу. Больше 80% из строящихся проектов в сегменте сейчас находятся за ТТК: в только начинающих развиваться деловых районах или в локациях, прилегающих к сложившимся коридорам. Отличает эти кварталы обычно большой земельный участок, и, соответственно, необходимо обслуживать прилегающую к объекту масштабную территорию. Также за ТТК реже встречается высотное строительство и чаще формируются малоэтажные кластеры: бизнес-парки или объекты на два-три корпуса.

С точки зрения эксплуатации такие комплексы обычно дороже и сложнее, так как обслуживание прилегающей территории, тем более с ландшафтным дизайном,— весомая статья затрат.

То же касается малоэтажной застройки с множеством корпусов — в таких случаях редко можно добиться централизации обслуживающего персонала. Проблему приходится решать через планирование технических помещений в каждом корпусе или же, более современный вариант, создание гранд-лобби для многокорпусных проектов.

Стоимость офисной недвижимости продолжит расти на фоне дорожающего строительства

Еще один характерный признак офисов за ТТК — необычная архитектура. Поскольку новые кластеры создаются вне исторического контекста, девелоперы выделяют их в среде в качестве доминант, но некоторые приемы оказываются довольно сложны в эксплуатации. Так, для мытья вогнутых фасадов приходится разрабатывать специальные системы стоимостью десятки миллионов рублей. Сложные выступающие декоративные элементы на фасадах также заметно увеличивают стоимость сезонной мойки окон. Открытые террасы на высоких этажах требуют более высоких затрат на уборку зимой. А если проект обладает малой площадью участка и основная логистика резидентов происходит через паркинг, дизайнеры часто забывают об организации подземного лобби, которое становится основной точкой контакта с объектом для пользователей. Таким образом, к уже рекордно высоким ставкам аренды необходимо добавлять более высокую ставку эксплуатации.

Стандарты и ответственность

В офисном проекте, реализуемом на продажу, на управляющую компанию часто возлагается и функционал по поддержке инвесторов с точки зрения управления их активами. Непрофильным игрокам сложнее самостоятельно удовлетворить потребности арендаторов, обеспечить необходимые показатели доходности, следить за договорами.

При этом стоит отметить, что услуга «гарантированной доходности» в продающихся офисах не получила должной популярности: по нашему опыту большинство инвесторов предпочитают реализовать свой актив через УК уже после ввода комплекса в эксплуатацию.

Основная задача управляющей компании в сложных проектах с множеством собственников — всегда находить грани баланса. С помощью уже составленных регламентов и знания рынка УК в новом проекте следует стандартизировать инвесторский продукт с целью избежать разброса ставок и недобросовестной конкуренции. Также в задачи УК входят управление пулом помещений с возможностью объединения и максимальная синхронизация заселения здания, которая в противном случае может растянуться на годы и неизбежно влиять на восприятие объекта.

Опытной управляющей компании с пулом проектов разного профиля в этом помогают собственное ПО и автоматизация бизнес-процессов. Например, мы применяем в работе систему, которая автоматизирует статусы и обновления по разным собственникам, показывает их текущую загрузку и потребности, составляет профиль владельца.

В конечном итоге именно стандартизация поможет оптимизировать управление объектами, где количество собственников приближается к сотне: только с помощью четких регламентов и учета всех процессов онлайн можно будет с уверенностью гарантировать сохранение заявленного высокого класса офисного здания.