Девелоперов «заКРТило»

Механизм комплексного развития территорий (КРТ) стал самым востребованным инструментом для жилищного строительства в регионах РФ. В Пермском крае заключено 43 договора КРТ в отношении более 770 га земли, градпотенциал которых достигает 2,9 млн кв. м жилья. Представители власти, девелоперы и юристы указывают на плюсы инструмента в виде застройки территорий домами и инфраструктурой. Однако на практике применение КРТ сопровождается сложностями в виде долгих сроков проектов, их высокой финансовой нагрузки. Использование КРТ является вызовом для девелопера и требует от него повышения компетенций, говорят эксперты.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В Пермском крае заключено 43 договора комплексного развития территории в отношении земель общей площадью более 770 га, сообщили BG в региональном минимуществе. Указанные участки обладают градостроительным потенциалом для возведения более 2,9 млн кв. м жилья. Проекты будут реализованы в срок от трех до 30 лет — в зависимости от объема жилищного строительства, размера территории и объема инфраструктурной нагрузки.

Среди недавно заключенных договоров КРТ — договор по реновации территории экстрим-парка 3,88 га, подписан с ПМД — победителем торгов. Договор по развитию участка на ул. Норильской площадью 1,64 га заключен с СГ «Развитие». Подписаны документы с «Кортросом» по застройке земли «Пермь-Сити» (2,56 га), с «Таланом» по освоению земли на шоссе Космонавтов (4,27 га), а также по застройке участка в Лысьве (1,3 га).

«Сейчас рассматривается 36 новых проектов КРТ на территории около 600 га, имеющих потенциальный объем строительства более 2,6 млн кв. м жилья и предусматривающих расселение ветхих и аварийных помещений общей площадью свыше 74 тыс. кв. м»,— подчеркнули в министерстве.

История механизма Закон, закрепляющий в Градкодексе РФ понятие комплексного развития территорий, был подписан в конце 2020 года. Статья 65 Градостроительного кодекса РФ предусматривает четыре вида этого механизма: КРТ жилой застройки, когда территория развития включает один или несколько элементов планировочной структуры, их части, в которых расположены аварийные, ветхие или неблагоустроенные многоквартирные дома. КРТ нежилой застройки предполагает наличие на земле не многоквартирных домов, а аварийных или ветхих нежилых зданий и объектов, в том числе самостроев. Третий вид — КРТ незастроенной территории — подразу­мевает наличие в составе территории земельных участков, в том числе с расположенными на них зданиями в государственной либо муниципальной собственности, без обременения правами иных лиц. Есть вид проектов КРТ, которые реализуются по инициативе правообладателей участков или расположенной на них недвижимости, то есть по желанию собственников земли или зданий.

Портал «РосКвартал» указывает, что механизм комплексного развития территорий подразу­мевает два взаимосвязанных направления: одно из них — снос и реконструкция не отвечающих современным требованиям аварийных, ветхих, морально устаревших объектов капстроительства, в том числе многоквартирных домов и объектов инфраструктуры. На месте снесенных или реконструированных сооружений возводятся новые объекты: многоквартирные дома, коммунальная, социальная, транспортная инфраструктура, а территория реновации благоустраивается по единому проекту. В КРТ участвуют власти, принимающие решение о создании такой территории, инвесторы и правообладатели недвижимости, попавшей в границы проекта, в том числе собственники квартир и других помещений, наниматели жилья по договорам соцнайма.

Российские власти, в том числе пермские, после утверждения инструмента в законодательстве стали возлагать большие надежды на него в деле повышения объемов жилищного строительства. По данным Минстроя РФ на 7 октября этого года, в 78 субъектах РФ в активной стадии реализации механизма КРТ находится 1076 территорий площадью 23,6 тыс. га. Градостроительный потенциал этих земель составляет 176,4 млн кв. м, в том числе жилой — 132,06 млн кв. м. Всего в проработке находится 1685 площадок с потенциалом 39,54 тыс. га, включая 122 территории, комплексное развитие которых ведет ПАО «ДОМ.РФ» (их градостроительный потенциал — 286,9 млн кв. м, из них 212,5 млн кв. м жилой площади).

Еще в начале 2021 года на заседании правительства Пермского края губернатор Дмитрий Махонин заявлял, что по федеральному нацпроекту «Жилье и городская среда» регион к 2030 году должен вводить более 1,6 млн кв. м жилья ежегодно. А за период 2021–2030 годов в Прикамье должно быть построено 14,9 млн кв. м жилья. К слову, в 2023 году в регионе ввели в эксплуатацию 1,9 млн кв. м жилья, а в 2024 году — 1,7 млн кв. м. Минувшим летом Дмитрий Махонин в ходе визита в Пермь зампреда федерального правительства Марата Хуснуллина отмечал, что за шесть лет в регионе с помощью КРТ обновили 11,5% всего жилфонда. Цель к 2030 году — довести обновление до 20% и более.

Первый в Прикамье договор КРТ был заключен в марте 2022 году между администрацией Пермского муниципального округа и застройщиком «Девелопмент-Юг», основанным в Краснодаре. По этому договору федеральный застройщик построит примерно 300 тыс. кв. м жилья в Кондратово на 40 га земли. Помимо жилья, компания построит там детский сад на 450 мест, межквартальную улично-дорожную сеть, запроектирует выезд из жилого комплекса и выделит земли под новую школу и еще два детских сада.

По словам вице-президента по строительству, руководителя пермского филиала «Девелопмент-Юг» Алексея Скрипкина, в клубном пригороде «Мы» сейчас построено и сдано два квартала, четыре дома — это более 65 тыс. кв. м. жилья. Возводится еще два дома площадью около 25 тыс. кв. м, которые сдадут в следующем году. В отношении еще двух домов получены разрешения на строительство. На завершающей стадии находится возведение детского сада на 450 мест. «Мы» — пока единственный жилой комплекс компании в Прикамье, который «Девелопмент-Юг» строит с помощью механизма КРТ.

На территории Перми первый договор КРТ краевые власти в декабре 2022 года заключили с кировским девелопером «Железно» — в отношении площадки бывшего Пермского мясокомбината на ул. Дзержинского, 31. В ЖК «Камаполис» на площади 11 га компания возводит 135 тыс. кв. м жилья, 19,2 тыс. кв. м коммерческих помещений, детский сад, сквер и прочее. В минимуществе уточнили, что «Железно» этим летом ввел первый дом комплекса площадью 13 тыс. кв. м.

Помимо озвученных объектов, в регионе реализуется первый проект комплексного развития в сфере индивидуальной жилой застройки. В октябре 2022 года компания «Дельта-инвест» подписала договор на возведение в деревне Паздерино 30 частных домов общей площадью 3,9 тыс. кв. м. Вместе с жильем застройщик создает улично-дорожную сеть с тротуарами, коммунальную инфраструктуру, детскую игровую и спортивную площадки. Сейчас в эксплуатацию введены все 30 домовладений.

Плюсы и минусы КРТ В качестве главного преимущества механизма в минимуществе указали на комплексный характер освоения территорий, включающий строительство необходимого количества жилья и социнфраструктуры. Социальные объекты финансируются преимущественно за счет частных инвестиций. Кроме того, инструмент способствует увеличению объемов и темпов улучшения условий проживания жителей, в том числе из аварийного и ветхого жилья.

«При внедрении нового механизма преобразований территориальных зон был ряд вопросов, например — состав договора, учитывающего возможные риски обеих сторон, и разработка оптимального формата соглашения. Так, бывают ситуации, когда земельный участок собственника находится не смежно с участком муниципалитета, что создает препятствия для включения территории в программу КРТ согласно действующему законодательству. Однако путем налаживания конструктивного взаимодействия органов власти и представителей бизнеса удается эффективно решать возникающие вопросы»,— озвучили в министерстве проблемы, возникающие при обсуждении и реализации механизма.

Для застройщиков основные плюсы внедрения КРТ заключаются в вовлечении в оборот новых земельных участков в центральных районах Перми, говорит Алексей Скрипкин из «Девелопмент-Юг». Освоение таких земель повышает привлекательность девелоперских проектов для будущих покупателей. Администрации применение этого инструмента дает возможность реновации городских территорий.

В «Стройпанелькомплекте» рассказали, что на текущий момент портфель компании включает один реализуемый проект КРТ — это жилой комплекс на 116 тыс. кв. м жилья в поселке Фролы. Право на освоение территории 11,9 га во Фролах группа выиграла на аукционе осенью 2023 года. Еще один проект КРТ по застройке 1,8 га на ул. Старцева, 1б, в Перми, объемом 30 тыс. кв. м жилья, находится на стадии заключения договора.

По словам гендиректора «Стройпанелькомплекта» Виктора Суетина, инструмент КРТ обладает для застройщика стратегическими преимуществами: это доступ к крупным, хорошо расположенным площадкам и комплексное развитие территорий при административной поддержке. Самый главный минус один — это высокая финансовая нагрузка. Кредитование строительства соцобъектов по рыночным ставкам значительно снижает доходность проекта и общую привлекательность КРТ на конкретной площадке. Инвестору приходится искать возможность сохранить экономическую целесообразность проекта, имея социальные обязательства.

«Первоначальная проблема, с которой мы сталкиваемся на регулярной основе, это значительное удорожание проектов на этапе технологического присоединения к сетям. Сметы, которые формируются на старте, часто носят предварительный характер, а итоговые затраты могут существенно превосходить ожидания. Это создает серьезные риски для экономики всего проекта, делая ее непредсказуемой»,— констатирует Виктор Суетин. В то же время глава «Стройпанелькомплекта» видит позитивную динамику в работе с монополиями при активной роли региональных и муниципальных властей. Власти выступают модераторами этого процесса, помогая выстраивать конструктивную коммуникацию и находить баланс интересов. Следующим логичным шагом могла бы стать более глубокая интеграция программ развития инфраструктуры с планами по КРТ, что позволило бы заранее, на стадии планирования территории, понимать реальный объем необходимых инвестиций.

Вторая острая проблема — крайне медленное расселение существующего жилфонда. Действующий механизм не адаптирован под масштабы КРТ, из-за чего процесс затягивается на месяцы и даже годы, ведя к прямым убыткам и сдвигам всех сроков проекта. Для решения вопроса надо создавать «зеленый коридор» — внедрять быстрый и стандартизированный административный регламент с четкими рамками, прозрачными процедурами выкупа и обязательной досудебной медиацией. Это позволит минимизировать судебные процессы и не блокировать развитие территорий, считает господин Суетин.

В уральской компании «Брусника» напомнили, что минувшей осенью по итогам торгов заключили с властями Прикамья договор комплексного развития территорий в Перми, ограниченных улицами Куйбышева, Коминтерна и Комсомольским проспектом, а также улицами Емельяна Ярославского, Лодыгина и Солдатова (6,5 га). Всего в регионах присутствия у девелопера подписано 14 договоров КРТ. Все они заключены в период с 2021 по 2025 год и находятся на разных этапах реализации. Среди них есть проекты, по которым уже расселено жилье, подготовлена документация по планировке территории, разработана проектная документация, получены разрешения на строительство и ведутся работы. Например, в Тюмени «Брусника» уже ввела в эксплуатацию первый дом, построенный по КРТ (проект «Октябрьский на Туре»). В Перми в рамках реновации «Тихого Компроса» группа возведет не более 100 тыс. кв. м жилья. Девелоперу уже утвердили документы по планировке территории. Сейчас компания готовится получить разрешения на строительство.

В компании «Брусника» обратили внимание, что правовое регулирование инструмента КРТ до сих пор на этапе становления. «На федеральном и региональном уровне приняты обязательные для КРТ нормативные акты, однако практическое применение инструмента выявляет пробелы законодательного регулирования. Вопросы, которые требуют доработки — это процессы, связанные с разработкой и утверждением документации, расселением и внесением изменений в КРТ в связи с коротким сроком договора и непропорционально большим объемом инвестиционных обязательств»,— уточнили в группе. В случае появления проблемных ситуаций при реализации проектов КРТ девелопер собирает рабочие группы при ответственном органе власти и вырабатывает дорожную карту по устранению препятствий. Зачастую возникшие неурегулированные вопросы влияют на сроки исполнения обязательств застройщика, добавили в «Бруснике».

Социальный лифт для застройщиков Глава столичного юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев считает, что КРТ — хороший и действенный институт «с большим будущим». Благодаря ему страна может совершить прорыв в жилищном девелопменте, перестроить города, нуждающиеся в этом. В то же время инструмент до конца не отрегулирован, и при его применении на практике в разных регионах порой возникают проблемы. Среди таких сложностей, к примеру, отсутствие правил в определении размера расходов застройщиков. «Часто в решениях о КРТ не перечислены обязательства по строительству школы или детского сада. Однако эти обязательства потом появляются в проекте договора, либо и вовсе при утверждении проекта планировки, что бывает очень неожиданно для застройщика. Появляется вопрос, на кого возлагать тогда такие обязательства»,— перечисляет господин Кучембаев. Снятие и сокращение санитарно-защитных зон промпредприятий для реновации территорий — тоже наболевшая проблема девелоперов. Инвесторам эксперт советует добиваться сокращения санзон через суд. Кроме того, некоторые участники рынка ранее упоминали необходимость предусмотреть в законодательстве возможность внесения изменений в договор КРТ — при существенных переменах в экономике либо при изменении обстоятельств, не зависящих от инвестора. Например, такое предложение на форуме «Города будущего» выдвигал гендиректор ГК «Кортрос» Станислав Киселев. По мнению Алмаза Кучембаева, вносить изменения в договор КРТ можно в судебном порядке, к тому же российские регионы выступают против закрепления возможности внесудебных изменений договоров комплексного развития.

По данным руководителя компании «Кучембаев и партнеры», в Перми есть проблемы с подключением к ливневой канализации новых домов, строящихся в том числе по КРТ. Сложности связаны с общей проблемой прокладки ливневки во всех городах страны.

КРТ работает как некий социальный лифт, считает юрист. Например, ранее далеко не каждый девелопер мог заниматься жилищным строительством в Москве — зайти на столичный рынок было всегда непросто. Теперь этот механизм дает региональному бизнесу, выигравшему торги властей на право КРТ какой-либо площадки, возможность развивать свое присутствие в столице, а федеральным игрокам — охватывать локации в любом городе страны, где рынок формирует точки развития. «Использование механизма КРТ является вызовом для застройщика. Компании, реализующей такой проект, нужно повышать свои компетенции — уметь анализировать площадки в других регионах. Это связано с тем, что иногда органы власти, курирующие градостроительство и КРТ, не очень хорошо „упаковывают“ проекты реновации для бизнеса»,— рассуждает Алмаз Кучембаев.

Евгения Ахмедова