Офисы вымыло спросом
Вакансия в бизнес-центрах продолжает падать, несмотря на рост объемов ввода
По итогам 2025 года объем ввода офисов в Москве вырастет на 28% год к году, до 753 тыс. кв. м, однако это никак не повлияет на сложившийся на рынке дефицит офисных пространств. Из-за все еще дорогого заемного финансирования и перегретой цены участков в сложившихся под офисный девелопмент локациях застройщики не могут значительно нарастить темпы строительства. В то же время пустые пространства в качественных объектах почти моментально вымываются с рынка, продолжая держать уровень вакансии на критически низком уровне.
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
Девелоперы не поспевают за спросом
Объем ввода офисной недвижимости в Москве к концу 2025 года может увеличиться на 28% год к году, до 753 тыс. кв. м, прогнозируют в консалтинговой компании IBC Real Estate. Такие же данные приводят в консалтинговой компании Nikoliers: по ее подсчетам, по итогам текущего года на столичном офисном рынке появится 728 тыс. кв. м бизнес-центров, что на 28% больше год к году.
Однако в сравнении с показателями прошлых лет текущие объемы нового строительства демонстрируют довольно пессимистичные результаты.
Например, за 2007—2014 годы в Москве вводилось в эксплуатацию в среднем около 1,1 млн кв. м офисной недвижимости ежегодно, подсчитала директор департамента офисной недвижимости консалтинговой компании NF Group Мария Зимина. Для сравнения: в 2021–2024 годах этот показатель составил 452 тыс. кв. м в год, обращает внимание эксперт.
Ранее офисный рынок развивался за счет активной застройки крупных деловых кластеров, в то время как на текущий момент у застройщиков нет возможности существенно наращивать объемы нового строительства, отмечает директор по аренде делового квартала «Сколково Парк» Елена Малиновская. По ее словам, серьезное давление на девелоперов оказывает практически недоступное сейчас заемное финансирование, в условиях которого заявленные проекты часто сталкиваются с задержками ввода.
Дополнительными препятствиями для застройщиков стали дефицит свободных участков в сложившихся деловых районах под застройку и рост себестоимости строительства офисных зданий, добавляет директор коммерческого управления Stone Кристина Недря.
Строительство бизнес-центра класса А, по данным на март 2025 года, обошлось бы в 186,5 тыс. руб. за 1 кв. м — это на 11% больше год к году, подсчитала руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Эксперт уточняет, что в пересчете на 1 кв. м полезной площади показатель составляет 333 тыс. руб. Подорожала и стоимость отделки офисов: уже к концу 2025 года она составит 208 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 10–12% год к году, прогнозирует госпожа Белова.
В то же время спрос на бизнес-центры сейчас крайне высок. По словам руководителя департамента офисной недвижимости консалтинговой компании CORE.XP Ирины Хорошиловой, офисные площади активно реализуются уже на этапе строительства: около 68% от запланированного на 2025 год объема ввода уже реализовано инвесторам или конечным пользователям. По данным партнера инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Дмитрия Жидкова, на конец сентября 2025 года для покупки или аренды доступно лишь 11% офисных площадей от общего объема нового ввода в этом году.
Дефицит остался на месте
Так, ввод нового предложения практически не сказывается на уровне вакансии, находящейся на исторически минимальном уровне, говорят в аналитическом центре Stone. Доля вакантных площадей в бизнес-центрах Москвы, по данным на октябрь 2025 года, находилась на уровне 4,8%, что на 1,4 процентного пункта меньше год к году, при этом наибольший дефицит сосредоточен в сложившихся деловых районах, подсчитала Екатерина Белова. Следствием такого дефицита является рост ставок аренды: за последний год они выросли в среднем на 18–24%, в премиальных локациях прирост может составлять до 30–50%, отмечает коммерческий директор Rublevo Business Park Никита Константинов.
В Tekta Group отмечают, что особенно ярко дефицит проявляется в офисном сегменте класса А. Такие бизнес-центры заполняются в течение нескольких месяцев с момента ввода, подчеркивает директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова. Это объясняется востребованностью такой недвижимости у крупных корпораций, которые приобретают офисы в попытке защитить свой капитал от волатильности арендных ставок, говорит Ирина Хорошилова.
По ее данным, основной объем нового строительства в январе—сентябре 2025 года обеспечили штаб-квартиры крупных компаний: на такие бизнес-центры приходится около 74% от общего объема новых объектов. Интерес таких организаций к офисным зданиям устойчив, так как они обладают достаточным объемом свободных ресурсов, добавляет партнер Bright Rich | CORFAC International Сигуш Бабоян. Так, за девять месяцев 2025 года был введен бизнес-центр Slava общей площадью 101 тыс. кв. м в Москве, который ЦБ РФ выкупил целиком еще на стадии строительства, и офисная башня корпорации «Роскосмос» — 280 тыс. кв. м.
Сложившаяся на офисном рынке нехватка свободных площадей вызвала снижение объема сделок в сегменте.
По итогам января—сентября 2025 года показатель сократился на 16% год к году, до 1 млн кв. м, подсчитала Ирина Хорошилова. Впрочем, по прогнозам замруководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентина Кусова, уже к концу 2026 года объем спроса на офисную недвижимость продемонстрирует рост до 1,6 млн кв. м.
В то же время темпы роста арендных ставок в основных деловых коридорах замедляются по сравнению с прошлым годом — это естественная реакция рынка на снижение активности арендаторов в условиях жесткой кредитно-денежной политики, говорит Дмитрий Жидков. Однако о развороте тренда речи не идет: ставки остаются на стабильно высоком уровне, подчеркивает эксперт.
Хотя многие компании откладывают решения об инвестировании в офисы или переезде, выжидая более благоприятной конъюнктуры, качественные объекты в хорошей локации пользуются стабильным спросом, отмечает Елена Малиновская. Кроме того, после стабилизации ситуации потребность в офисных помещениях резко вырастет, отмечает директор по стратегическому развитию Element Елизавета Конвей.
Согласно прогнозам IBC Real Estate, в 2025–2030 годах суммарный объем нового строительства составит около 3,8 млн кв. м.
Однако, по словам Екатерины Беловой, такой существенный объем ввода не скажется на росте доли свободных площадей. Валентин Кусов отмечает, что на горизонте ближайших пяти лет вакансия в офисах столицы будет держаться на уровне 5,3%.
Госпожа Белова поясняет, что на фоне повышенного спроса со стороны арендаторов и покупателей наиболее качественные офисные пространства продолжат вымываться с рынка как в существующих бизнес-центрах, так и в строящихся объектах. А в условиях борьбы за кадры интерес к современным офисам будет устойчив на протяжении как минимум пяти лет, считает Кристина Недря. Однако, по мнению директора по ценообразованию и аналитике Pioneer Евгении Виниченко, умеренное увеличение вакансии возможно, но при более существенном росте объема нового ввода и замедлении спроса. Реализация такого сценария, по ее мнению, маловероятна.