«Семейной ипотеке» прочат перемены
Минфин РФ рассматривает возможность отказа от единой ставки
Российские власти обсуждают возможность введения дифференцированной процентной ставки по семейной ипотеке. В частности, предлагается для семей с одним ребенком увеличить процентную ставку до 12%, сообщает РБК со ссылкой на Минфин РФ. Если условия изменятся, в Башкирии доступа к выгодной ставке могут лишиться около 100 тыс. семей.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Льготная программа «Семейная ипотека» является флагманом ипотечного кредитования в стране. По данным «Домклик», по итогам августа 2025 года 68,5% выданных Сбербанком жилищных кредитов приходится именно на эту программу. Аналогичная динамика наблюдается и в Башкирии.
«Со второго полугодия 2024 года после отмены безадресной льготной ипотеки, изменений условий по семейной ипотеке и повышения рыночных ипотечных ставок семейная ипотека стала обеспечивать основной объем выдачи не только по всем льготным программам, но и во всей ипотеке. За девять месяцев 2025 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года доля семейной ипотеки выросла: во всей льготной ипотеке — с 51% до 92% по количеству кредитов и с 56% до 94% по сумме кредитов; в общей выдаче ипотеки — с 34% до 59% по количеству и с 43% до 78% по сумме, — сообщает пресс-служба Отделения-Национального банка РБ Уральского ГУ Банка России. — В августе-сентябре 2025 года доля семейной ипотеки в общем ипотечном портфеле снизилась за счет ускорения роста рыночного сегмента ипотеки, но осталась на высоком уровне (более 50% по количеству и более 70% по сумме кредитов)».
Доминирующее положение продукта обусловлено несколькими причинами: ростом рыночных ставок по ипотеке, изменениями в самой программе, а также отменой в июле 2024 года льготной программы «Господдержка 2020».
«Семейная ипотека» была запущена в 2018 году и предназначалась для семей, в которых с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года родился второй и последующий ребенок. С июля 2021 года ее действие распространилось и на семьи с единственным ребенком в возрасте до семи лет. На протяжении всего этого времени для участников программы действовала фиксированная ставка 6%.
С конца сентября Минфин РФ рассматривает новую модель льготной программы. Среди обсуждаемых сценариев — дифференцированный подход: 12% для семей с одним ребенком, 6% — с появлением второго и 4% — третьего и последующих детей. Подобная мера может ограничить доступ к льготному кредитованию для многих семей, планирующих улучшить свои жилищные условия.
Согласно актуальным данным переписи населения, в Башкирии проживает 472 тыс. семей с детьми младше 18 лет. Из них чуть более половины (50,6%) воспитывают одного ребенка, 36,9% (174,3 тыс. семей) — двух, а на многодетные семьи (трое и более детей) приходится 12,5% (59 тыс. семей). В республике насчитается более 235 тыс. семей с детьми младше семи лет. Общая доля семей, в которых такой ребенок единственный, то есть подходящих под условия программы, — более 150 тыс. По данным пресс-службы Отделения-Национального банка РБ Уральского ГУ Банка России, с начала действия программы — то есть с 2018 года — в регионе выдано 58 тыс. льготных ипотечных кредитов на 238 млрд руб. С 2021 года, когда в программу вошли семьи с единственным ребенком до семи лет, льготными условиями со ставкой 6% воспользовались 39 тыс. семей. Таким образом, около 100 тыс. семей Башкирии могут лишиться возможности приобрести жилье по выгодной ставке.
Рост финансовой нагрузки при ставке 12%
Согласно аналитике, в 2025 году медианный ежемесячный платеж по семейной ипотеке составляет 31,4 тыс. руб. При повышении ставки до 12% сумма вырастет на 38%, достигнув 43,5 тыс. руб. в месяц.
Увеличение ставки и платежа неизбежно приведет к росту числа отказов в кредитах. Ключевым критерием здесь является показатель долговой нагрузки (ПДН) – процент дохода заемщика, который уходит на обслуживание всех кредитов. Если этот показатель превышает 80%, банк, скорее всего, откажет в выдаче ипотеки.
По информации «Домклик», около 20% нынешних заемщиков льготной программы, получивших кредит под 6%, с высокой вероятностью не смогли бы его оформить при ставке 12%, так как их ПДН превысил бы критическую отметку в 80%. Учитывая, что половина из этих 20% — это семьи с одним ребенком, примерно 11% семей лишились бы возможности взять ипотеку. Цифры коррелируют и с данными по Башкирии.
Для другой категории заемщиков — семей с тремя и более детьми — планируется снижение ставки до 4%. В этом случае медианный ежемесячный платеж уменьшится на 28,6% — с 31,4 тыс. руб. до 22,4 тыс. руб.
Снижение ставки до 4% позволило бы дополнительно привлечь 7% новых заемщиков. Однако, принимая во внимание долю многодетных семей, право на такую льготу в 2025 году имели бы лишь 0,8% от общего числа получателей семейной ипотеки.
Влияние на рынок недвижимости
Также существует риск, что новые условия программы станут неконкурентоспособными на фоне общей динамики рынка. 20 сентября этого года советник председателя Банка России Кирилл Тремасов сообщил, что прогнозируемое среднегодовое значение ключевой ставки на 2026 год составит 12–13%, что сопоставимо с предлагаемой ставкой для семей с одним ребенком. При этом представитель ЦБ допустил, что к концу 2026 года ключевая ставка может опуститься ниже 10%.
В такой ситуации заемщики, вынужденные оформить семейную ипотеку под 12%, могут оказаться в невыгодном положении, когда рыночные ставки станут ниже льготных. Если ставка по госпрограмме будет равна или незначительно ниже рыночной, это подорвет и другую цель льготного кредитования – поддержку строительной отрасли. При паритете ставок многие семьи предпочтут рыночную ипотеку на вторичное жилье, которое дешевле и представлено на рынке в большем ассортименте.
Текущая статистика подтверждает эту тенденцию: рост объемов выдач по стандартной ипотеке коррелирует со снижением спроса на семейную ипотеку, в то время как показатели по другим ипотечным продуктам остаются стабильными.
Эксперты осторожно оценивают перспективы потенциальных изменений. Так, руководитель отдела ипотечных брокеров ГК Prime Development Айгуль Зайнетдинова отмечает, что нововведения могут существенно сказаться на объеме одобренных заявок.
«Действительно, появилась информация, что Минфин изучает новые условия семейной ипотеки, которая, возможно, придет на смену привычной со ставкой 6%. Они рассматривают модель установления процентной ставки в зависимости от количества детей в семье: чем больше детей, тем ниже ставка. Как мы видим, преобразования больше коснутся семей с одним ребенком, а их доминирующее большинство. Повышение ставки автоматически повлечет за собой изменение финансовой нагрузки клиента. Несомненно, это даст о себе знать при одобрении заявки, и не факт, что те семьи, которые сегодня подходят под условия программы по показателю долговой нагрузки, смогут воспользоваться ею после пересмотра параметров. Это еще раз доказывает, что лучшее время для покупки, в том числе по семейной ипотеке, — сейчас», — отметила эксперт.
В свою очередь исполнительный директор Ассоциации застройщиков Башкирии Адель Сайфуллина считает, что, «если введут дифференцированные ставки, преимущества от программы получат только многодетные семьи».
«Сейчас семейная ипотека в классическом формате является одним из основных драйверов рынка недвижимости, потому что больше половины российских семей имеют одного ребенка. Дифференцированные ставки заметно снизят доступность программы именно для этих семей, поскольку вырастет долговая нагрузка. Кроме того, возрастут в 1,3–1,7 раза и требования банков к доходам россиян. По расчетам, ежемесячный платеж по ипотеке может вырасти с нынешних 31,4 тыс. руб. до 43,5 тыс. руб., а значит, около 10% семей могут не пройти по новым условиям и получить отказ в ипотеке (за основу взят пример средних цифр ежемесячного платежа). Хотя инициатива может показаться логичной с точки зрения адресной помощи многодетным семьям, она способна привести к снижению интереса к программе среди семей с одним ребенком. При этом успешная реализация программы семейной ипотеки напрямую зависит от ее доступности и привлекательности для всех категорий населения», — полагает госпожа Сайфуллина.