«Современный офис — место, где технологии и человек работают в одной экосистеме»

Какие тенденции формируют рынок офисной недвижимости завтрашнего дня? Чем привлекают инвесторов экотехнологии и цифровая трансформация? И каким критериям должен соответствовать современный бизнес-центр, чтобы оставаться конкурентоспособным? Эти и другие вопросы обозреватель “Ъ FM” Светлана Бардина обсудила с директором департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости «Галс-Девелопмент» Светланой Мазур.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

— Какие тенденции вы сейчас наблюдаете на рынке коммерческой недвижимости? Как вы оцениваете уровень вакантности, ощущаете ли нехватку площадей?

— На мой взгляд, рынок аренды офисной недвижимости сейчас находится на пике. Весь прошлый год мы наблюдали достаточно стабильный рост. Я имею в виду рост арендных ставок, рост спроса и одновременно снижение вакансии. Мы наблюдаем точечный рост арендных ставок, но без перегрева. Главная особенность — это дефицит качественных офисов в деловых локациях в Пресненском районе, Павелецком, Хамовниках, «Москва-Сити». Вакансия в последнем сейчас минимальная, составляет около 1,5%, а в других районах — 3-6%. В первую очередь арендаторы всегда рассматривают топовые локации и только при отсутствии предложения обращают внимание на новые точки роста. Клиентам важны не только площади для работы, но и развитая инфраструктура: кафе, спортзалы, зоны отдыха, разные сервисы. Никто не хочет сейчас ехать в поля работать. Поэтому выигрывают современные бизнес-центры с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью.

— Если говорить об офисной недвижимости, что еще здесь важно? Может быть, как и в жилых комплексах, новые технологические решения или использование натуральных материалов?

— Раньше технологичность и экологичность были в офисных пространствах конкурентным преимуществом, сейчас же для девелоперов это стандарт. Все новые БЦ высокого класса проектируются с учетом этого стандарта, поэтому сегодня этим никого не удивишь. А главный тренд — это атмосфера в самом бизнес-центре, в офисе, так называемый work-life balance. В целом люди по-другому стали воспринимать офисы. Теперь важны не только рабочие зоны, но главными становятся места для общения, отдыха, игровые комнаты, кофе-поинты, где можно провести время после работы, во время перерыва, не выходя за пределы рабочего пространства. И мы все эти составляющие учитываем при проектировании бизнес-центров. В нашей компании создано отдельное подразделение, задача которого — создать уникальную сбалансированную среду для наших резидентов.

— Выиграет ли ставка на зеленые технологии, если говорить об офисном рынке?

— Безусловно. Здания, в которых реализованы «умные» зеленые технологии, скажем так, «зеленые здания», экономичнее в эксплуатации и привлекательнее для арендаторов. Экологичный формат — это не просто про сбережение ресурсов арендатора и арендодателя.

— Как арендаторы реагируют на такой тренд, почему им это так важно?

— В таких офисах правильный микроклимат, чистый воздух, отсутствует шум, используются качественные материалы, естественный свет, который регулируется в зависимости от времени года и температуры на улице. Все это напрямую влияет на самочувствие и эффективность сотрудников. Особенно важно это для нового поколения молодых специалистов. Они в этом разбираются и выбирают офисы и работодателей, которые разделяют ценности такого устойчивого развития.

— А как сказывается приставка «эко» на стоимости делового метра для арендатора и девелопера?

— Некоторые энергоэффективные решения действительно требуют инвестиций на старте, но в процессе жизненного цикла здания они себя оправдывают. Что это значит для арендатора? Приведу самый простой пример: ресурсосберегающие решения снижают затраты на тепловую энергию, воду и дают ощутимую экономию в первые годы эксплуатации офиса. А за срок договора аренды, условно, 7-10 лет, экономия уже существенная, выражается в миллионах рублей. А для арендодателя также снижаются затраты на содержание здания в целом, поэтому он экономит сам и меньше перекладывает траты на арендатора. Такие решения в БЦ уже являются стандартом в классе A, Prime, поэтому арендаторы готовы платить чуть больше за подобный уровень комфорта.

— А чего хотят сами клиенты от новых офисных центров?

— Клиенты хотят работать с комфортом и меньше времени тратить на дорогу и на логистику. Все должно быть рядом, под рукой, вся инфраструктура: кафе, спортзалы, зоны отдыха, удобная парковка. Мозг у офисных сотрудников должен хорошо работать, поэтому им важны и небольшие прогулки во время перерыва, и хорошее, разнообразное питание. А после работы — различные активности: спорт, танцы, клубы по интересам. Офис стал частью концепции work-life balance — места, где можно работать и отдыхать.

Также появился новый запрос на цифровизацию и роботизацию офисов. Сейчас все чаще внедряются «умные» системы — от управления инженерными системами, чем уже никого не удивишь, до роботизированной доставки внутри здания — а вот это уже новшество. Например, мы уже обсуждаем решения, как сделать офис полностью доступным для роботов-доставщиков: без порогов, с автоматическими дверями и лифтами. И, конечно, важная тема для арендодателя и управляющей компании — это роботизация повседневных сервисов в здании и его эксплуатации: уборка внутри офиса, прилегающей территории, фасадов. Все это формирует новое представление о современном офисе как о месте, где технологии, создающие удобство, и человек работают в одной экосистеме.

— Звучит как мир будущего. А какие проекты у вас сейчас в портфеле? И планируете ли еще какие-то новые?

— Да, конечно. В 2026 году мы вводим в эксплуатацию бизнес-центр Dubinin’Sky. Это 100 тыс. кв. м у метро «Павелецкая». На сегодняшний день у нас все офисные площади уже сданы в аренду, договоры подписаны. И в следующем году арендаторы потихонечку начнут заезжать в свой новый бизнес-центр. А до конца текущего года мы планируем получить разрешение на строительство и вывести на рынок новый бизнес-центр «Адмирал» в Южном речном порту площадью более 92 тыс. кв. м. Он расположится в 5 мин ходьбы от метро «Печатники». Проект традиционно включает и офисные, и торговые пространства, а также благоустроенную территорию с зонами отдыха и парковкой. В Ленинградском деловом коридоре мы готовим еще более масштабный проект — бизнес-квартал площадью более 300 тыс. кв. м, включающий и жилой комплекс, и бизнес-центры класса A. Сейчас проект находится на стадии согласования документации с городом.

— Если говорить о ценообразовании, вы уже примерно понимаете, как будут реализовываться эти проекты?

— Все офисные помещения в бизнес-центрах мы предлагаем в аренду. Мы не занимаемся продажей офисных помещений. Ставка аренды, конечно, не низкая, потому что все наши бизнес-центры высокого уровня, насыщены современными инженерными системами, соответствуют классу проекта Prime.

— В каких проектах вы планируете начать использовать роботов?

— Мы уже это делаем. У нас запущен пилотный проект по роботизации бизнес-центра «Искра-Парк». На территории БЦ работают роботы-уборщики на улице, в местах общего пользования. Во входной группе около ресепшена гостей встречает робот, который отвечает на вопросы и выдает пропуска. Так что добро пожаловать в наш бизнес-центр, мы вас познакомим.