Премиум-класс поднял планку

Московская недвижимость ставит новые рекорды. Премиальные новостройки на стадии котлована за год подорожали почти на 30%. Это самый высокий показатель на первичном рынке. Для сравнения проекты бизнес-класса прибавили лишь процент, посчитали аналитики «Град Девелопмент». Сколько стоит премиальное жилье? И почему так резко растет цена? Выясняла Аэлита Курмукова.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

850 тыс. руб. — сейчас это средняя цена за квадратный метр в премиальной новостройке на стадии строительства. Еще год назад можно было найти на 200 тыс. руб. дешевле. А верхняя планка приближается к 1,5 млн руб. Вообще, термин «жилье премиум-класса» — самый молодой на рынке столичной недвижимости. Застройщики его ввели 10 лет назад. Но до сих пор путаются не только журналисты, но и риэлторы. Нередко намеренно, чтобы поднять статус объекта. И главное отличие от элитного сегмента — даже не цена, а локация.

Это уже не бизнес-класс, что уже зашел в спальные районы, но и не элитный — в историческом центре. Хотя инфраструктура может быть идентичной, включая круглосуточный консьерж-сервис. Премиальные новостройки — самый широкий сегмент высокобюджетного жилья Москвы, но за пределами ЦАО, и даже ТТК. География таких проектов расширилась до юго-запада и северо-запада Москвы, говорит директор по продажам агентства «Метриум» Константин Шибецкий: «Сегодня на рынке в премиум-сегменте представлено 58 проектов и порядка 6 тыс. лотов. Но общая тенденция такова, что объектов выходит меньше, чем в 2024. Причина — покупательная способность. Потому что изменились финансовые инструменты, в первую очередь, конечно, ипотека. Застройщики выпускают проекты точечно, чтобы не создавать конкуренцию самим же себе в тех проектах, которые тоже находятся в продаже. Отсюда и повышение цен».

Премиальный сегмент отличался от элитного большим средним метражом. Сегодня границы практически стерлись. Встречаются даже студии, чего раньше не было, а максимальный лот — 800 кв. м. Да и сами проекты теперь занимают несколько гектаров земли, нередко примыкая к паркам, продолжает управляющий партнер «Intermark Городская недвижимость» Дмитрий Халин: «Цены на объекты в новостройках элитного и делюкс-класса ушли в космос. И поэтому премиум-сегмент является одним из самых востребованных. В нем фиксируется наибольшее количество сделок. Влияет и конкуренция между проектами, что заставляет застройщиков неуклонно повышать качественный уровень в подобных ЖК. Все это толкает цены вверх. Минимальный чек в этом сегменте сейчас начинается где-то от 25-30 млн руб. за квартиру с одной спальней. Максимальные чеки, если не считать пентхауса, который в большинстве таких проектов тоже есть, достигают 250 млн руб.».

Средний чек покупки в новостройках премиум-сегмента на котловане — 64 млн руб. Большая часть сделок проводится через рассрочку от застройщика. И в 2025 году брокеры заметили нестандартную тенденцию: у клиентов начались проблемы с платежами. Некоторые пытаются выйти из проектов, делится генеральный директор агентства AIM Илья Менжунов: « У нас по рассрочкам сейчас только три ситуации, где были возвраты. Причиной расторжения договора стала постоянная неоплата. Как вариант развития событий — продать по переуступке.

С учетом цен застройщика, мы посчитали, что как минимум 13% годовых он точно сможет за нее получить. Все зависит от конкретного объекта. Была история: клиент покупал объект на этапе котлована, в этом году его надо было продать. Квартира с чилаут-зоной наверху, находится в пределах ТТК. Но мы смогли продать ее только в минус. Это зависит не только от объекта, а еще от непроданных остатков».

А такие возвраты для бизнеса — катастрофа, говорят собеседники “Ъ FM”. Нужно не просто снова продать лот на этапе котлована, но и вернуть риэлторскую комиссию. Если сложить все затраты на премии, включая бэк-офис, прямой расход от такой сделки составляет 50-60%.

С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".

Аэлита Курмукова