Глобальный снос
Как устроены программы реновации за рубежом
Программы городского редевелопмента и реновации жилых домов действуют во многих странах мира. Часто программы предоставляют выбор: новое жилье или денежные компенсации. В то же время часть инициатив предусматривает и дополнительные расходы собственников устаревшего фонда на переезд.
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Московская программа реновации жилья — одна из крупнейших в мире. Она затрагивает более 5 тыс. домов и около 1 млн человек. По словам президента фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, подобные программы редевелопмента реализуются практически во всех странах, но различаются не только масштабом, но и механизмом: инвесторы могут выкупать устаревший фонд в рамках рыночных сделок, также имущество может быть изъято для общественных нужд или на условиях соглашения между собственниками.
К московской программе по масштабам наиболее близки две. Федеральная программа обновления городов, реализованная в США после Второй мировой войны в 1949–1973 годах, предусматривала использование бюджетных средств для переселения граждан и дальнейшую продажу земли застройщикам. Инициатива реализована почти в 500 городах и затронула порядка 2 млн семей. Второй, более современный пример действует сегодня во Франции — это национальные программы обновления городов и переквалификации старых деградирующих кварталов, затрагивающие интересы более 7 млн жителей. По материалам фонда «Институт экономики города» «Ъ-Недвижимость» изучил, как проходит реновация в других странах.
Гонконг
В 2001 году в Гонконге была создана квазигосударственная корпорация (институт развития) — Администрация городского обновления (Urban Renewal Authority) с полномочиями в сфере редевелопмента, градостроительного управления, привлечения и предоставления финансирования. Urban Renewal Authority борется с деградацией городской среды, реализуя собственные проекты, в том числе совместно с частными девелоперами, а также помогая собственникам консолидировать объекты недвижимости для последующей совместной продажи инвестору.
При выкупе жилья у действующих собственников (если оно расположено на территории, которую планируется обновлять) предоставляется компенсация, ее сумма зависит от множества условий, в том числе формата использования недвижимости (для собственного проживания или сдачи в аренду), а также объема жилья в собственности на территории редевелопмента.
Если владелец живет в квартире сам, то в качестве компенсации он получает рыночную стоимость квартиры, а также субсидию на приобретение нового жилья.
Субсидия рассчитывается как разница между рыночной оценкой условной квартиры аналогичной площади в том же районе, расположенной на среднем этаже в доме, построенном семь лет назад, и рыночной стоимостью выкупаемой квартиры. Если собственник сдает жилье, то сумма субсидии, рассчитанной по схеме выше, будет делиться пополам.
Вместо компенсаций и субсидий можно выбрать и новое жилье по схеме «квартира за квартиру». Urban Renewal Authority предлагает на выбор: недвижимость на пятом-восьмом этажах в том же районе, что и расселяемое жилье, либо одну из квартир, построенных в рамках проекта Kai Tak (реализуется для предоставления жилья переселяемым гражданам). Стоимость выбранной квартиры не должна превышать установленный размер денежной компенсации.
Израиль
Министерство строительства Израиля разработало программу «Обновление застройки», в соответствии с которой проект редевелопмента должен содержать 100 и более жилых лотов. Программа работает по следующему механизму: собственники на два года передают девелоперу свое жилье, а девелопер на это время предоставляет и оплачивает им аренду. Через два года владельцы получают новые квартиры.
Прибыль девелопера зависит от разницы между доходами от продажи квартир на открытом рынке и расходами на предоставление жилья переселяемым собственникам.
Основным документом, определяющим территории для реализации программы, является градостроительный план, который проходит обсуждение на уровне городских и областных властей, а затем оценивается жителями обновляемых участков. По закону для реализации плана необходимо, чтобы с ним согласились не менее 80% домовладений.
Также собственники вправе заказать альтернативный предлагаемому проект за свой счет, а власти должны его рассмотреть до принятия окончательного решения. Строительство финансирует застройщик, а создаваемая в рамках редевелопмента общественная инфраструктура впоследствии передается муниципалитету.
Вьетнам
Два года назад во Вьетнаме утвердили планы по обновлению ветхого жилья и строительству 1 млн социальных квартир. В их рамках с конца 2024 года власти снесли 263 тыс. жилых единиц.
Новым строительством занимается частная компания, выигравшая соответствующие права на конкурсе. Жителей отселяют временно с последующим предоставлением квартиры в новом доме, также они могут выбрать недвижимость в другом районе или денежную компенсацию.
Для расчета компенсации есть коэффициент, который применяется к полезной площади сносимого жилья и определяется региональными властями для каждого конкретного проекта, писала руководитель Центра городской экономики «КБ Стрелка» Елена Короткова для портала «Среда для жизни». Для квартир на первом этаже коэффициент от 1 до 2, выше второго этажа предельный коэффициент — 1,5.
Если выбрать не компенсацию, а недвижимость, то житель может доплатить разницу сверх положенной компенсации самостоятельно либо, если предоставляемое жилье стоит меньше положенной компенсации, получить разницу деньгами.
На снос или ремонт здания должны согласиться 75% собственников, они же выбирают инвестора-застройщика. Если проект меньше 20 га, то у кандидата должно быть не менее 20% от общего объема требуемых инвестиций. Если проект больше 20 га, то как минимум 15% от бюджета проекта. Компенсации выплачивает девелопер, что замедляет процесс обновления — объемы нового строительства в рамках программы небольшие.
Турция
В Турции, в частности в Стамбуле, реновация домов — это постоянный процесс. Сносят и строят заново здания, которые признаны аварийными или расположены в зоне риска разрушения от землетрясений (в городе есть соответствующая карта районов).
Сейчас в Стамбуле действует программа обновления жилья «Половина за наш счет». Владельцам квартир, которые хотят реконструировать свои дома, предоставляют субсидию в размере 700 тыс. турецких лир (около 1,4 млн руб.).
Жители, чьи дома попадают под реновацию, могут претендовать дополнительно на 100 тыс. турецких лир безвозмездной помощи на аренду (около 200 тыс. руб.).
Еще 700 тыс. лир можно взять в кредит по специальной программе: начать возвращать долг необходимо спустя 24 месяца после получения разрешения на новое строительство, даже если дом будет готов раньше. На погашение отводится десять лет, в первый год платежи не включают проценты. Но тело кредита индексируется — после беспроцентного периода сумма кредита будет пересчитана с учетом половины годового роста индекса потребительских цен (за прошедшие 12 месяцев он составил 56,4%).
Деньги субсидии владелец квартиры не получает — они перечисляются на счет строительной компании, которая занимается девелопментом (ее выбирают владельцы квартир в доме под снос). На время сноса и строительства собственники обеспечивают себя альтернативным жильем самостоятельно. В новом доме квартир может быть максимум в полтора раза больше, чем в снесенном.