Апартаменты выходят в сеть
Рынок управления сервисными проектами укрупняется
В Санкт-Петербурге доля сетевых операторов и управляющих компаний (УК) на рынке апартаментов увеличилась до 75% в третьем квартале 2025 года, сообщили в NF Group. Всего с января по сентябрь в городе заключили 1,7 тыс. сделок по покупке юнитов в апарт-отелях общей площадью 46,5 тыс. кв. м, а спрос на объекты достиг максимального значения с 2021 года. Собеседники «Ъ-СПб» связывают рост показателей с расширением портфелей существующих игроков и переходом ряда несетевых операторов в сетевой формат.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
На конец сентября в Петербурге экспонируется 40 комплексов сервисных апартаментов. В третьем квартале рынок города пополнился только одним новым объектом — комплексом «Нигилист» от Bau City Development, который предложил 450 лотов площадью 8,9 тыс. кв. м. Объем предложения на первичном рынке сервисных апартаментов Петербурга по итогам третьего квартала 2025 года составил 3,9 тыс. лотов общей площадью 117 тыс. кв. м, сообщили изданию в NF Group. С июня по сентябрь показатель сократился на 6% по площади и на 5% по количеству лотов. В годовом выражении снижение составило 8%.
При этом спрос на сервисные апартаменты в январе — сентябре 2025 года достиг максимального значения с 2021 года. За отчетный период на рынке заключили 1,7 тыс. сделок с объектами общей площадью 46,5 тыс. кв. м. При этом с начала года рынок Петербурга демонстрирует снижение объема экспозиции сервисных апартаментов.
Изменилась и структура рынка сервисных апартаментов. Доля объектов под управлением сетевых операторов и управляющих компаний выросла с 41% в 2020 году до 75% в третьем квартале 2025 года. В свою очередь, доля комплексов под управлением несетевых операторов сократилась с 54 до 22%. «По мере развития рынка сервисных апартаментов Петербурга растет доля профессионального управления. С одной стороны, управляющие компании, специализирующиеся на апарт-отелях, наращивают свои портфели и экспертизу. С другой — интерес к сегменту все чаще проявляют профессиональные гостиничные операторы, ранее фокусировавшиеся лишь на классических отелях»,— отметила партнер и региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова.
Аналитики в беседе с «Ъ-СПб» подтвердили рост доли сетей. «Рост оборота рынка в 2025 году связан не только с увеличением числа сделок, но и с выходом на рынок новых крупных операторов, которые управляют несколькими объектами одновременно. За год совокупный оборот управления сервисными апартаментами в Петербурге увеличился примерно на 15–20%, чему способствовали высокая загрузка объектов и рост туристического потока после восстановления внутреннего спроса»,— поделилась управляющий партнер аналитического агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева.
Госпожу Широкову поддержал управляющий директор сети апарт-отелей Vertical Раиль Муфазданов. По его словам, все чаще на смену простым договорам с фиксированным вознаграждением приходят гибридные модели, где операторы работают с процентом от выручки и показателями эффективности. «В отличие от офисной и торговой недвижимости, сервисные апартаменты регулируются по законам гостиничного бизнеса, из-за чего доля независимых объектов, не связанных с застройщиком или оператором, сокращается. Сегмент консолидируется вокруг крупных сетей, способных обеспечивать единые стандарты и стабильную загрузку»,— указывает эксперт.
Ключевой проблемой, с которой сталкиваются все управляющие компании, является необходимость ежемесячных выплат с первого месяца работы.
«УК отелей зарабатывают тогда, когда 100% площадей находится в аренде. С учетом изменений в законодательстве, вводящих классификацию и ограничения по возможности самостоятельной сдачи, все больше застройщиков выбирают путь единой УК, что гарантирует более высокие арендные ставки и управление зданием как единым имущественным комплексом»,— говорит генеральный директор консалтинговой компании «PRO Апарты» Екатерина Запорожченко.