Рынок недвижимости ищет равновесия
Стиль Экспертное мнение
Несмотря на непростую ситуацию на рынке первичной недвижимости в 2025 году, премиальный класс демонстрирует стабильность и даже рост. Особенно показательно увеличение продаж в новых проектах премиум-сегмента, где девелоперы фиксируют положительную динамику стоимости квадратного метра. О том, что способствует устойчивости высокого класса недвижимости в текущих условиях, рассказал совладелец Fizika Development Александр Кравцов.
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко
Фото: Fizika Development
Как вы оцениваете результаты девяти месяцев года на петербургском рынке первичной недвижимости высокого класса?
Общую ситуацию на рынке недвижимости в первые три квартала 2025 года можно охарактеризовать как непростую для любого класса жилья. Относительно неплохо в сравнении с комфорт- и бизнес-классом себя чувствует лишь премиальный сегмент. В минувшие месяцы мы вывели на рынок проект премиум-класса, который показывает отличную динамику продаж. С момента старта в апреле 2025 года в квартале «Остров первых» на Матисовом острове реализовано недвижимости почти на 8 млрд рублей, а средняя стоимость квадратного метра в третьем квартале выросла на 20%.
В элит-классе продолжается стагнация, вызванная отсутствием подходящих земельных участков и сокращающимся предложением. Однако сохраняется тенденция: чем выше готовность объекта, тем выше и спрос. Сейчас мы продолжаем строительство клубного квартала «Моисеенко 10» напротив «Невской ратуши». За этот проект мы получили награду «Хранители наследия Петербурга» — за сохранение и реставрацию дореволюционного дома, входящего в состав комплекса. Архитектор Евгений Герасимов удивительно точно интегрировал постройку в архитектурный ансамбль. В этом историческом корпусе спроектировано 30 резиденций. Для рынка элитной недвижимости Петербурга это один из оптимальных путей развития: реставрация, реконструкция и приспособление исторических зданий в центре под объекты высокого класса.
Какие схемы продаж превалируют сегодня в высоких сегментах?
В структуре сделок проекта на Матисовом острове лидирует рассрочка — ее доля 47%, ипотека составляет 38%, а единовременная оплата — 15%. С точки зрения инструментов продаж схожая ситуация наблюдается и в клубном доме Talento на Заставской улице: рассрочка занимает 58% сделок.
Какие тренды на премиальном рынке за прошедшие три квартала года вы бы назвали ключевыми?
К сожалению, сегодня в Петербурге фактически отсутствует полноценный рынок земельных участков. На последней Градостроительной комиссии согласование получили лишь единичные проекты, причем с крайне высокой социальной нагрузкой — в ряде случаев в четыре раза выше обычного, а для некоторых застройщиков требования выросли в шесть раз. Всего же за год было одобрено не более пары десятков новых проектов.
Участков с полным пакетом документов — единицы, и они сложные с точки зрения реализации. Те проекты, что прошли Градкомиссию, дают застройщику себестоимость входа в размере около 100 тыс. рублей за квадратный метр продаваемой площади. К моменту получения разрешения на строительство эта планка возрастает до 150–200, а иногда и до 300 тыс. рублей — за счет социальной нагрузки. В связи с этим мы ожидаем резкий скачок цен на недвижимость в ближайшее время, особенно в новых проектах, которые стартуют в конце 2025 — начале 2026 года.
Вы уже упомянули вывод на рынок объекта на Матисовом острове в этом году. Старт проекта оправдал ваши ожидания?
Мы довольны первыми результатами «Острова первых». Для нас важно, что мы не просто реализуем жилье, а выполняем миссию — возвращаем Матисову острову статус престижной для жизни локации. Долгое время эта часть города воспринималась как окраина, несмотря на то, что в пешей доступности здесь, в районе Коломна, расположено множество памятников и достопримечательностей: Мариинский театр, Новая Голландия, Семимостье, Никольский морской собор. Инфраструктура, как транспортная, так и социальная, развита превосходно.
Этот проект предусматривает редевелопмент. Как такое направление рынка чувствует себя в текущих условиях?
Вывод новых проектов редевелопмента в последние годы сократился из-за изменения макроэкономической ситуации, высокой ключевой ставки и пересмотра экономических моделей. В условиях дорогих кредитов, отсутствия господдержки ипотеки и увеличившейся себестоимости ряд застройщиков предпочел перенести запуск новых проектов на год-два, сосредоточившись на продажах уже строящихся объектов.
Если говорить о качественном проекте — с сохранением исторического наследия, контекстной архитектурой, инновациями,— то его стоимость может быть в три-четыре раза выше. А срок реализации от покупки участка до ввода в эксплуатацию занимает от пяти до десяти лет. Не каждый девелопер готов рисковать, вкладывая огромные средства в редевелопмент без гарантии большой прибыли.
Другая причина — сложность согласований, сроки которых крайне трудно прогнозировать, а также обилие охранных обязательств на существующих территориях для редевелопмента. Тем не менее внимание к таким проектам продолжает расти, поскольку они доказали свою экономическую эффективность для девелопера и положительное влияние на развитие городской среды.
Какие у вас обязательства перед городом по социальной инфраструктуре в проекте на Матисовом острове?
В рамках работы над проектом мы строим, реконструируем и ремонтируем несколько социальных объектов. Прежде всего это капитальный ремонт здания 1937 года постройки на набережной Крюкова канала, 20–22, под начальную школу на 300 мест. На Матисовом острове, на улице Блока, 5, реконструируем существующий бизнес-центр под детский сад на 170 мест. Также по плану во втором квартале 2026 года должны приступить к строительству нового детского сада на 160 мест на набережной Крюкова канала. А непосредственно в самих корпусах «Острова первых» запроектированы помещения под кабинеты врача общей практики суммарной площадью 608 кв. м.
В рамках проекта «Остров первых», помимо жилья, мы построим парящую над Невой набережную, отреставрируем корпус и башню завода Чарльза Берда, создадим несколько общественных пространств, в том числе амфитеатр с кинопоказами под открытым небом.
Еще мы поддерживаем социальные инициативы жителей и неравнодушных горожан. В сентябре стали партнерами городского интерактивного фестиваля «Коломна Фест», центральной площадкой которого был Матисов остров. Главной задачей фестиваля было раскрыть многогранность Коломны — от богатого прошлого, воспетого Пушкиным и Достоевским, до динамичной современной жизни, которую создают жители района. Только главный концерт в рамках фестиваля посетили свыше двух тысяч человек.
Также мы активно поддерживаем социально-культурный проект солистки Мариинского театра Анны-Марии Матис — «Остров роз». Она создала его в разгар пандемии COVID-19, и вот уже несколько лет жители Коломны высаживают кусты роз, благоустраивают набережные и участвуют в различных активностях.
Большая часть года позади. Удалось ли реализовать все планы? Укладываетесь ли в сроки по действующим проектам?
Все сроки строительства и реализации мы соблюдаем. Ближайший проект, который должен быть завершен,— клубный дом Talento у Московского проспекта и Московских ворот. Его автор — архитектор Илья Юсупов, а оформлением общественных пространств занимались художник Михаил Шемякин и дизайнер Олег Клодт — потомок знаменитого Петра Клодта. Проект востребован у молодой аудитории. В целом покупатель недвижимости высокого класса в последние годы заметно помолодел: сегодня основное ядро сделок с недвижимостью в премиум-сегменте составляют люди 35–40 лет. Этот клубный дом на 83 квартиры мы готовим к вводу в эксплуатацию в начале 2026 года.
При этом нужно понимать, что в ходе реализации проектов всегда происходят корректировки. Например, когда мы купили у «Группы ЛСР» участок для «Острова первых» в начале 2025 года, мы существенно переработали концепцию квартала: сократили количество квартир на несколько сотен, сделали их более просторными, а парковки увеличили на 20% — чтобы снизить нагрузку на транспортную инфраструктуру. И только потом презентовали квартал на нашем ежегодном форуме Fizika Masters.
Какие у вас ожидания по ситуации на рынке до конца года?
Несмотря на все сложности, мы думаем, что год завершится с позитивными результатами. Рынок недвижимости ищет равновесия, девелоперы приспосабливаются к новым условиям. А новые проекты, безусловно, вызовут интерес у аудитории. Цены на недвижимость продолжат расти. На это влияют сразу несколько факторов: дефицит участков под жилую застройку в черте города, рост себестоимости строительства, высокая стоимость проектного финансирования, а также требования по социальной нагрузке девелоперов.
До конца года мы ожидаем дальнейшего понижения ключевой ставки на один-два процентных пункта, что станет дополнительным фактором перетока средств с депозитов граждан в недвижимость высокого класса, которая остается самым надежным инструментом сохранения и приумножения капитала.
Fizika Development — девелопер полного цикла, основан в 2021 году. В его портфеле — проекты премиум- и элит-класса в центре Санкт-Петербурга. Первым проектом стал апарт-отель VIDI на Синопской набережной, начавший работу в 2025 году. За четыре года компания существенно нарастила свой земельный банк и запустила несколько проектов жилой недвижимости элит- и премиум-класса, в частности, клубный квартал «Моисеенко 10» напротив «Невской ратуши» и масштабный проект редевелопмента «Остров первых» на 1300 квартир на Матисовом острове, в рамках которого, помимо строительства жилья, реставрируется краснокирпичное производственное здание завода Чарльза Берда и создается первая парящая набережная над Невой.