Год активный — год спокойный
Стиль Мнение эксперта
Предложение земли с готовой разрешительной документацией в Петербурге сейчас околонулевое. То есть речь идет не об отдельных дефицитных локациях, а о тотальном дефиците участков с разрешениями на строительство. В текущем виде рынок земли Петербурга почти полностью представляет собой пятна, которые к строительству нужно готовить: документацию, объемы, высотность, облик, соцобязательства, разрешение на строительство (РНС). И эти процессы идут.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Например, в прошлом году девелоперами в Петербургской агломерации было приобретено рекордно много земли, и она сейчас или скоро будет готовиться под застройку. В частности, Комиссия по землепользованию и застройке Санкт?Петербурга недавно согласовала жилое строительство на ряде территорий, причем с повышением высотности до 70–100 м для некоторых из них. Таким образом, есть не только явный территориальный потенциал, но и определенный тренд на наращивание этажности, а следовательно, и объемов строительства. Разумеется, эти участки находятся не в центральных или околоцентральных локациях города.
В последнее время покупательская активность инвесторов в землю в Петербургской агломерации имеет особенность «год активный — год спокойный». В 2022 году было приобретено 450 га земли под застройку. Через год — всего 180 га. Затем, в 2024 году, рекорд: почти 700 га только за девять месяцев. В этом году за тот же период — около 180 га. Из них 33 га в Петербурге, остальное в области. И самые крупные по объему инвестиций сделки в этом объеме — это покупки участков с готовой разрешительной документацией.
В этом контексте у девелоперов как минимум три стратегии развития. Первая — покупка земли под подготовку проектов и их запуск. Вторая — подготовка проекта с получением разрешений и продажа его другим компаниям, которые и будут строить. Третья — покупка тех самых готовых к старту участков с разрешениями, что дает возможность быстро запускать продажи. Это вопрос длительности инвестиционного цикла, и нередко одна и та же компания практикует комбинированную стратегию.
Мы выбираем работу с более подготовленными к строительству участками с целью ускорения старта строительства. При таком подходе сохраняется полноценная возможность авангардного развития продукта. Мы так или иначе дорабатываем все приобретаемые проекты: от квартирографии и архитектуры до благоустройства. Это возможность выводить на рынок и предлагать покупателям наиболее актуальную недвижимость. И это критически важно в категориях бизнес-класса и премиума, с расположением в центральных локациях и конкуренции в них.
Приобретение же «чистого» пятна с дальнейшим запуском согласований и подготовки проектов «с нуля» мы рассматриваем под задачи обширной застройки комфорт-класса. Такие инвестиции в нашей практике тоже бывают, но реже.
В этом году мы также следуем основной стратегии: приобрели два участка, оба с разрешениями. Один у Галерной гавани, площадью 3 га, и еще один в Приморском районе, площадью 2,7 га. На них будет построена жилая недвижимость бизнес- и комфорт-класса соответственно. В конце прошлого года у нас была похожая сделка, также на Васильевском острове. С той лишь разницей, что имевшийся проект больше устарел и сильнее актуализировался и перерабатывался, нежели последние.
Как в периоды прошлых кризисных лет, так и во времена отраслевого роста этот подход для нас наиболее оправдан: за последние пять лет мы увеличили объем текущего строительства более чем вдвое.