В поисках земли и проектов
Стиль Тенденции
Рынок недвижимости в Петербурге переживает структурные изменения: доступных участков для строительства становится меньше, а оставшиеся локации сопровождаются растущей административной и финансовой нагрузкой. Крупные игроки меняют стратегии, переориентируясь на готовые проекты и пересматривая инвестиционные планы. Многие выходят на рынок Ленобласти, однако там, по мнению экспертов, они сталкиваются с другой проблемой: объем распроданных «квадратов» существенно меньше.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Рынок земли в Северной столице подходит к дефициту. Как отмечает руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров, город активно застраивается и доступных для строительства жилья участков становится все меньше. «Наиболее острый дефицит наблюдается в историческом центре города. Из-за повышенного спроса центральное расположение позволяет реализовывать проекты в высоких ценовых сегментах, обеспечивающих максимальную маржинальность»,— говорит аналитик.
Смещение активности в южные районы и проекты редевелопмента лишь частично решает проблему. По словам Кирилла Сиволобова, основателя ГК Bau City Development, в Петербурге сейчас наиболее востребован юг города: Московский, Фрунзенский, Пушкинский районы. «Альтернативой новому строительству остаются проекты редевелопмента в "сером поясе", однако их судьба во многом зависит от обременений, наличия объектов культурного наследия и допустимых объемов застройки»,— комментирует он. При этом он добавляет, что для массового сегмента перспективы сохраняются в Ленинградской области, но лишь там, где уже решены вопросы транспортной доступности и инженерного обеспечения.
«Наиболее активными в плане сделок с приобретением земли остаются Московский (35%), Адмиралтейский (20%) и Приморский (16%) районы, однако речь идет преимущественно о небольших участках (средний размер составляет 2,4 гектара), в отличие от значительно более крупных лотов в прошлые годы. За КАД интерес заметно снизился: если год назад на Ленобласть приходилось 43% инвестиций, то сейчас всего 13%. Для комфорт-класса перспективны районы с развитой инфраструктурой, для бизнес-класса — Васильевский остров, намывные территории, центральные локации»,— делится Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ fam Properties.
Согласование проходят единицы
Ситуация на рынке усугубляется непростыми условиями согласования с чиновниками. Александр Кравцов, совладелец Fizika Development, констатирует: «Сегодня в Петербурге фактически отсутствует полноценный рынок земельных участков. На последней Градостроительной комиссии согласование получили единичные проекты, причем с крайне высокой социальной нагрузкой — в ряде случаев в четыре раза выше обычного, а для некоторых застройщиков требования выросли в шесть раз».
Максим Ельцов, генеральный директор компании «ПИА Недвижимость», замечает, что за последние шесть лет объем проектов с разрешением на строительство в Петербурге снижался в среднем на 1 млн кв. м в год из-за острого дефицита земельных участков и сложной, непредсказуемой системы согласований. По его словам, это создает высокие барьеры для новых застройщиков, многие из которых, пытаясь зайти на рынок, приобретали неподготовленные участки и «застревали» в сложных проектах.
«В результате многие компании были вынуждены отказаться от Петербурга и посмотреть в сторону Ленобласти, где участки дешевле, предложение объемнее, а процедура согласования проще. Однако там возник другой дисбаланс: объем продаж не поспевает за темпами появления новых проектов, что привело к одному из самых слабых показателей распроданности квадратов в стране. В то же время дефицит земли в Петербурге естественным образом повысил маржинальность бизнеса и сделал нерациональным строительство дешевого жилья. Застройщики пересмотрели свои бизнес-модели в сторону повышения класса объектов, что заметно даже на дальних территориях вроде Парголово, где теперь также строят жилье более высокого класса»,— говорит господин Ельцов.
Господин Тумин отмечает, что процесс самостоятельного оформления разрешительной документации длительный, а градостроительный план земельного участка действует всего три года, после чего требуется переоформление. «Участков без оформленной документации на рынке немало, но работа с ними требует серьезных компетенций и терпения: придется проходить все согласования с нуля, что в условиях дефицита "чистых" площадок в городской черте может стать серьезным преимуществом для опытных девелоперов»,— заключает он.
Сокращение активности
По мнению Кирилла Сиволобова, непростая ситуация на рынке земли подтверждается показателями сокращением объема инвестиций в землю за девять месяцев 2025 года. В NF Group оценили объем инвестиций в земельные участки под строительство жилой недвижимости в Петербурге и Ленобласти в 24 млрд рублей по итогам трех кварталов. «Это более чем в два раза меньше, чем было вложено в землю за аналогичный период прошлого года (60 млрд). Всего было приобретено 182 га земли. На приобретенных участках может быть построено почти 1 млн кв. м жилья»,— говорится в исследовании консалтингового агентства.
«Снижение объема инвестиций в землю в 2025 году во многом объясняется тем, что девелоперы сконцентрированы на развитии уже приобретенных участков. После масштабных покупок прошлого года рынок закономерно вошел в стадию реализации проектов, и именно эта работа сейчас формирует основную активность. При этом заметен рост доли сделок с участками с готовой разрешительной документацией — это позволяет компаниям быстрее запускать проекты и эффективнее использовать накопленный земельный портфель»,— комментирует партнер NF Group Станислав Бибик.
По подсчетам IBC Real Estate, инвестиционная активность в жилом сегменте в январе — сентябре 2025 года в Петербурге сократилась в 2,8 раза по сравнению с прошлым годом. Объем вложений — 19 млрд рублей, что составляет минимальный показатель за последние пять лет. «Уменьшилось и количество транзакций: семь против 18 годом ранее. Нисходящая динамика является отражением совокупности факторов: снижение спроса ввиду дорогих ипотечных кредитов, а также рост стоимости строительства вынуждают застройщиков пересматривать свои стратегии развития»,— комментирует господин Владимиров.
Он согласен со господином Бибиком, что девелоперы теперь предпочитают площадки с готовой разрешительной документацией, однако и здесь есть риски: зачастую в продажу выходят проекты с истекающим сроком разрешения, продление которого ведет к увеличению инфраструктурной нагрузки.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», обращает внимание на волнообразность активность девелоперов в покупке гектаров — от точки ажиотажа до точки затишья. Так, по его подсчетам, в 2022-м купили 450 га, в 2023-м — всего 180. В 2024-м случился настоящий бум — почти 700 га всего за три квартала. В этом году картина снова похожа на 2023-й: за тот же период продано около 180 га (33 из них — в черте города). Самыми же дорогими и желанными для инвесторов стали участки, где все согласования и разрешения уже были на руках.
В NF Group подтверждают слова статистикой: спрос на участки с готовой разрешительной документацией увеличился на 33% против 13% годом ранее. «В условиях высокой стоимости банковского финансирования девелоперы осторожнее формируют земельный банк, отдавая приоритет проектам с более высокой стадией проработки»,— комментируют в компании.
«Земельный участок с готовыми документами позволяет правильно оценить сроки реализации проекта. Основная сложность при покупке проекта с разрешением на строительство — это приобретение уже сформированного продукта. Часто продавец старается по максимуму выжать ТЭПы с участка, в связи с чем квартирография и планировки в проекте могут быть неэффективными и не устраивать как покупателей жилья, так и самого девелопера. В результате может потребоваться переработка проекта, что влечет за собой дополнительные временные затраты»,— осторожно замечает Сергей Владимиров.
Он добавляет, что девелоперы сталкиваются с увеличением цикла сделок: они становятся дольше и сложнее. Городская градостроительная политика также вносит свои ограничения.
«Участков с полным пакетом документов — единицы, и они сложные с точки зрения реализации,— подчеркивает Александр Кравцов.— Те же проекты, что прошли Градкомиссию, дают застройщику себестоимость входа в размере около 100 тыс. рублей за квадратный метр продаваемой площади. К моменту получения разрешения на строительство эта планка возрастает до 150, 200, а иногда и 300 тыс. рублей — именно за счет социальной нагрузки. В связи с чем мы ожидаем резкий скачок цен на недвижимость в ближайшее время — особенно в новых проектах, которые стартуют в конце 2025 — начале 2026 года».
Крупные сделки
Все более популярной стратегией среди девелоперов становится выкуп готовых проектов у коллег, что позволяет сэкономить время и зафиксировать себестоимость. Что касается стоимости строительства, то Кирилл Сиволобов прогнозирует недолгий период снижения цен. По его оценке, «сегодня наблюдается постепенное снижение на 3–5% после прошлогоднего роста на 15–17%», однако эта тенденция, вероятно, продлится не дольше весны 2026 года, после чего многое будет зависеть от уровня ключевой ставки и влияния повышения НДС на себестоимость.
Аналитики отмечают несколько крупных сделок. Первая — покупка компанией Fizika Development участка на Матисовом острове у «Группы ЛСР». Участок был передан с готовой разрешительной документацией, а сумму сделки NF Group оценила в 7–8 млрд рублей. Уже в апреле стартовали продажи в ЖК «Остров первых», который по итогам первого полугодия занял лидирующие позиции по числу сделок на первичном рынке жилья бизнес-класса Санкт-Петербурга.
Второй пример, который приводит Сергей Владимиров,— покупка «Легендой» участка на Магнитогорской улице у ФСК. Еще одна крупная сделка: ГК «ПСК» приобрела участок площадью 3 га на Васильевском острове у ГК «Самолет. Участок расположен рядом с Галерной гаванью и передан с действующим разрешением на строительство. Реализация проекта планируется в сегменте бизнес-класса. Стоимость сделки NF Group оценивает в 6–7 млрд рублей.
В NF Group отмечают, что распределение инвестиций в землю под строительство жилья между Санкт-Петербургом и Ленинградской областью за прошедшие девять месяцев 2025 года составило 87 и 13% соответственно. Годом ранее 43% приходилось на Ленобласть: тогда девелоперами было приобретено несколько крупных участков для комплексного освоения территории в востребованных у покупателей жилья пригородных направлениях.
При этом по площади приобретенной земли распределение между городом и областью обратное: 18 и 82% соответственно. Всего география сделок затронула семь районов Санкт-Петербурга и три района Ленинградской области.
«В 2025 году сделки с земельными участками под жилое строительство стоимостью от 300 млн рублей проходили исключительно в пределах Санкт-Петербурга. В Ленинградской области таких сделок за этот период не зафиксировано. Для сравнения, годом ранее за первые девять месяцев 2024 года около трети всех сделок и объема инвестиций приходилось на Ленинградскую область: было заключено шесть сделок на сумму 18 млрд рублей»,— комментирует господин Владимиров.
«Еще одной особенностью первых трех кварталов 2025 года стало отсутствие сделок, заключенных девелоперами из других регионов: все операции по покупке земли совершили петербургские компании. В 2024 году на рынок региона вышли пять новых игроков»,— указывают в NF Group.
«В среднесрочной перспективе тенденция к сокращению объемов инвестиций сохранится до момента снижения ключевой ставки до 15% и ниже. Однако рынок не остановится — крупные игроки продолжат консолидацию активов, оптимизируя земельные банки и выборочно приобретая проекты с высокой степенью готовности. Для новых игроков окно возможностей пока узкое, но те, кто сейчас грамотно выстроит стратегию и обеспечит доступ к финансированию, смогут получить конкурентное преимущество к моменту оживления рынка»,— заключил Валерий Тумин.