Квартира как образ жизни
Стиль Тенденции
На фоне снижения доступности жилья конкуренция между застройщиками усиливается. Даже в массовом сегменте потребители теперь оценивают не только сам дом, но и качество окружающей среды. Жилье в высоких сегментах задает тренды рынка в целом.
Фото: Freepic
Фото: Коммерсантъ / Александр Коряков
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко
По данным аналитического центра «Дом.РФ», в сентябре 2025 года застройщики в России вывели на рынок 4,1 млн кв. м новых проектов, что на 4% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Снижение строительной активности с начала года отмечается в 56 регионах, в том числе в Москве, где старт новых проектов снизился на 31% год к году, до 2,9 млн кв. м, и Московской области (сокращение на 32%, до 1,3 млн кв. м). При этом Санкт-Петербург и Ленинградская область продемонстрировали значительный рост: в городе он составил 29%, до 1,3 млн кв. м, в области — 46%, до 1,19 млн кв. м.
Сегмент стабильности
Как подсчитали аналитики NF Group, в январе — июне 2025 года доля недвижимости бизнес-класса составила 53% от всех сделок на первичном рынке города. Объем ввода в сегменте по итогам первого полугодия вырос в 4,9 раза за год. Средневзвешенная цена квадратного метра достигла 501 тыс. рублей, что на 23% выше, чем в прошлом году.
Ввиду истощения земельного банка в локациях, традиционных для строительства жилья бизнес-класса, в последние годы наблюдается расширение географии рынка. Так, например, если в 2024 году новой территорией для рынка бизнес-класса стал намыв Васильевского острова, то в 2025 году — Матисов остров. «На фоне еще формирующегося имиджа локаций застройщики, выступающие пионерами освоения данных территорий, особое внимание уделяют качественным характеристиками проектов: архитектуре фасадов и дизайну МОПов, благоустройству территории, инфраструктурному наполнению, инженерному оснащению. Такой подход вместе с высоким инвестиционным потенциалом новых локаций отражается в высокой востребованности объектов у покупателей»,— дает оценку Ксения Федорова, аналитик-консультант NF Group.
Среди заметных тенденций рынка недвижимости высокого класса эксперты также выделяют уменьшение средней площади лота в новых объектах. По данным NF Group, за последние пять лет показатель сократился на 32%: если в 2020 году средняя площадь лота в объектах, пополнивших рынок, составляла 73 кв. м, то по итогам трех кварталов 2025 года показатель снизился до 50 кв. м. «Более мелкая нарезка лотов во многом отражает изменившиеся предпочтения покупателей: теперь при выборе квартиры на первый план выходит не площадь, а функциональность планировочного решения»,— поясняет госпожа Федорова.
Комплексный подход
Заместитель директора департамента развития проектов Setl Group Дмитрий Комендантов подтверждает, что на текущем рынке конкуренция за покупателя растет, а девелоперский продукт претерпевает заметную трансформацию: «Рынок ушел от простого строительства жилых домов к созданию полноценных пространств для жизни. Продукт трансформируется под запрос покупателей, у которых значительно выросли требования к качеству благоустройства и доступности инфраструктуры».
По словам девелопера, покупатели оценивают жилье комплексно — от архитектуры и планировочных решений до качества общественных пространств и наполнения района. Школы, детские сады, медицинские клиники, фитнес-центры и супермаркеты в пешей доступности — это ключевые факторы выбора жилого комплекса для покупателя.
Виктория Сологубова, специалист по недвижимости Etagi Prime, говорит, что на трансформацию девелоперского продукта сильно повлияла отмена льготных программ. «Сейчас застройщики соревнуются не только продуктом, но и финансовыми инструментами: субсидированной, траншевой ипотекой, вариантами рассрочек и даже ипотекой без первого взноса»,— подчеркивает она.
Пересмотр потребительских свойств диктуют изменения в образе жизни людей, констатирует игрок рынка. Стали важны хорошее благоустройство и озеленение территории, наличие рядом необходимой коммерции. «И если раньше спа-комплекс и коворкинг для жителей были чем-то из области премиум-сегмента, то сейчас это можно найти в обычном комфорт-классе»,— приводит пример госпожа Сологубова.
Ликвидность на фоне турбулентности
Эксперт Etagi Prime констатирует, что параметры ликвидности жилья в текущих непростых условиях рынка остаются неизменными и включают в себя местоположение с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой, юридическую чистоту объекта и соответствие квартиры современным трендам, например, наличие большой кухни и увеличенные оконные проемы. Также важную роль играют экология района, оснащение объекта и репутация застройщика.
«В основном застройщики сейчас продают не жилые комплексы, а образ жизни. И, естественно, в выигрыше будут те, кто максимально позаботился о будущих жильцах. Помимо стандартной истории с благоустройством, даже в проектах комфорт-класса стали появляться термальные комплексы, катки, уличные кинотеатры»,— перечисляет госпожа Сологубова.
Для покупателя сегодня на первое место выходит функциональность. Клиенты перестали рассматривать квартиру как квадратные метры, потому что пространство для жизни должно быть максимально удобным и продуманным. Отделка, особенно чистовая, также является одним из важных факторов при выборе квартиры. «Сразу заехать — идеальный вариант для многих. Ну и фактор стоимости: сейчас важнее не сумма кредита, а размер ежемесячного платежа»,— делится представитель Etagi Prime.
Дмитрий Комендантов подчеркивает, что все более значимой становится и технологическая составляющая. По результатам свежего исследования ВЦИОМ, россияне все больше осознают преимущества технологий «умного дома». Среди тех, кто уже приобрел жилье в новостройке или только планирует покупку, 85% хотят, чтобы в квартире были установлены устройства «умного дома», а 89% ожидают наличие таких решений в самом доме и на придомовой территории. Для того чтобы оставаться конкурентоспособным, застройщику необходимо постоянно совершенствовать продукт.
Отвечая на запрос о технологичности, девелоперы совершенствуют мобильные приложения для резидентов своих жилых комплексов. Так, например, с помощью приложения можно подключаться онлайн к камерам видеонаблюдения, бронировать помещения в общественных зонах ЖК, записываться в детский клуб и фитнес-центр, управлять теплым полом.
Задавая тренды
По наблюдениям господина Комендантова, сегодня покупателями недвижимости бизнес- и элит-классов все чаще становятся IT-инвесторы, блогеры, предприниматели. Они ценят многофункциональность, выбирают жилье как пространство для жизни, работы и отдыха одновременно. Эти запросы находят отражение в инфраструктуре комплексов. Госпожа Сологубова добавляет, что в этой категории клиентов стало больше семейных людей и так называемых «пиджачных квартир». Клиенты имеют основное жилье за городом, но при этом им нужна квартира в центральной локации.
«В бизнес- и элит-сегменте покупатель стал более требовательным. От него поступает запрос на эстетику архитектуры и маленькое количество квартир, безопасность и приватность (закрытая охраняемая территория, консьерж-сервис, видеонаблюдение). А цена в большинстве случаев рассматривается также как гарантия однородного контингента соседей»,— резюмирует участник рынка.