Послешоковая стабилизация
Стиль Комфорт-класс
Рынок первичного жилья комфорт-класса, как говорят участники рынка, к концу сентября 2025 года адаптировался к новым условиям жизни с высокой ипотечной ставкой: спрос и цены показывают небольшой рост. Отчасти оживлению способствовало снижение ключевой ставки Центробанка — средства с депозитов, которые стали не так выгодны, как в прошлом году, стали постепенно перетекать в стройку.
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко / купить фото
В 2025 году на первичном рынке жилья комфорт- и стандарт-классов Санкт-Петербургской агломерации, по данным NF Group, сохранился тренд на увеличение средневзвешенной цены предложения. В Санкт-Петербурге по итогам сентября показатель составил 288 тыс. рублей за квадратный метр, увеличившись на 3% за квартал и на 9% за год. В пригородах Санкт-Петербурга (административно подчиненные районы города, а также близлежащие к границам города населенные пункты Ленинградской области) — 179 тыс. рублей за квадратный метр (+2% за квартал, +8% за год).
«В 2025 году мы наблюдаем оживление активности девелоперов по выводу новых объектов на рынок после спада 2024 года. По итогам девяти месяцев совокупный объем нового предложения в Петербурге достиг 752 тыс. кв. м, что на 31% больше показателя первых трех кварталов 2024 года и сопоставимо по уровню с показателем января — сентября 2023 года. В пригородных локациях объем нового предложения также вырос относительно 2024 года (1070 тыс. кв. м, +11% по сравнению с январем — сентябрем 2024 года), тем не менее относительно рекордного 2023 года произошло снижение на 29%»,— говорит Ксения Федорова, аналитик-консультант NF Group.
Пробуждение
Светлана Опрышко, директор портала «Всеостройке.рф», полагает, что продажи квартир сегмента комфорт-класса начинают «просыпаться» после достаточно заметного снижения в первой половине 2025 года: если в январе — июне спрос на квартиры в комфорт-классе в зависимости от проекта снизился на 20–40% на фоне высоких ставок, то уже начиная с июля на рынке наметилось оживление.
«Пока продажи на первичном рынке поддерживает льготная ипотека. Рыночная, даже несмотря на небольшое снижение ставок после пересмотра ключевой, все равно остается недоступной для большинства заемщиков. Тем не менее сентябрь, например, показал рост спроса в зависимости от проекта на 5–10% в месячном выражении»,— говорит она.
Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова добавляет, что ключевым драйвером рынка выступил многосоставной спрос. «Особенно заметен приток региональных покупателей, чья доля достигла 45%, что традиционно связано с началом учебного года в петербургских вузах и желанием родителей обеспечить детей жильем. Параллельно сохраняется активность инвесторов с "живыми деньгами", переориентирующих средства с банковских депозитов на недвижимость. Мотивацией служат снижение ставок по вкладам до 14–16% годовых и потенциальные налоговые изменения, делающие инвестиции в квадратные метры более привлекательными»,— говорит эксперт.
Одновременно в массовом сегменте фиксируется стабильный рост доли ипотечных сделок, достигшей в сентябре 58–59% в среднем по рынку.
«Сентябрь стал логичным продолжением позитивного тренда, возникшего в июне после начала смягчения денежно-кредитной политики ЦБ. Сочетание этого тренда с сезонным осенним оживлением привело к приросту продаж на рынке на 5–10% относительно августа, ранее самого успешного месяца года с 1,6 тыс. зарегистрированных сделок. Несмотря на то, что текущий уровень ключевой ставки еще не позволяет запустить массовые рыночные ипотечные программы, рынок демонстрирует успешную адаптацию к новым условиям. Ожидается, что по итогам года показатели могут достичь уровня прошлогодних значений или даже превысить их, что формирует основания для осторожного оптимизма»,— делится госпожа Орлова.
Коммерческий директор ГК «Полис» Яна Вирченко отмечает, что в сентябре продажи выросли на 10–12% относительно августа. «Рост был сезонным и ожидаемым. Если говорить об итогах всего третьего квартала, то ситуация стабильная, но без резких движений. Могло бы быть и хуже, но свою роль сыграли те клиенты, которые сняли деньги с депозитов и принесли в недвижимость. Также продолжается приток иногородних покупателей, которые стремятся успеть купить по семейной ипотеке в другом регионе, до потенциального ужесточения правил — покупки по месту прописки. По итогам трех кварталов мы видим рост спроса на готовое жилье, а также на квартиры с полной отделкой. Относительно прошлого года доля таких клиентов выросла на 20%. Негативной динамики на данный момент не наблюдается»,— указывает она.
По мнению госпожи Вирченко, снижение ключевой ставки было недостаточно существенным, чтобы оживить спрос по рыночным ипотечным программам, все равно ежемесячный платеж остается большим. «Эффект есть, но он точечный и пока не формирует общей тенденции. Основной драйвер ипотечного спроса — по-прежнему семейная ипотека,— говорит эксперт.— Рассрочки остаются популярными, но мы, как и прежде, искусственно сдерживаем этот инструмент, так как он для нас не является приоритетным. Эта форма оплаты не совсем выгодна из-за сопутствующих рисков и отложенного поступления денежных средств. У нас есть рассрочки с понятным горизонтом планирования: на год и полтора года с фиксированными платежами в течение этих периодов».
Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики группы ЦДС, говорит, что в компании сентябрьский объем продаж соответствует запланированному, даже с некоторым опережением — по всем объектам, вне зависимости, город или область, сданы дома или еще нет. Она считает, что снижение ключевой ставки было незначительным и не может переломить основной тренд последнего года. «Рыночная ипотека как инструмент не будет работать, пока не опустится до приемлемых 12%»,— уверена она.
Виталий Голубев, коммерческий директор ЖК «Охтинские высоты», также рассказал, что в сентябре продажи подросли. «Флагманом остается семейная ипотека. По итогам трех кварталов можно сказать, что динамика положительная: мы видим повышение интереса со стороны покупателей, планомерное увеличение входящих обращений и более уверенные решения о покупке»,— подчеркивает он.
Он говорит, что рынок «высоких чеков» также имеет определенную инертность. Покупатели присматриваются, более осторожно взвешивают собственные возможности — цикл сделки немного увеличился. «Кто-то еще держит деньги на депозитах»,— указывает он.
Кирилл Сиволобов, основатель ГК Bau City Development, напоминает, что сегмент комфорт-класса — самый массовый на рынке и именно он в первую очередь отражает все «удары» экономики. «На фоне снижения спроса цены практически не растут: за год — с сентября 2024-го по сентябрь 2025-го — стоимость квадратного метра в районах за пределами исторического центра выросла лишь на 13%. Это чуть больше 1% в месяц, что соответствует плановому повышению цен застройщиками пропорционально степени готовности объектов»,— говорит он.
По словам господина Сиволобова, за три квартала текущего года на рынок Петербурга вышло существенно меньше новых проектов, чем годом ранее. «Причины — рост себестоимости, увеличение сроков согласования документации, а также высокая доля непроданных квартир в готовых объектах, так называемой "новой вторички". В результате часть девелоперов заняла выжидательную позицию»,— подчеркивает он.
«Дополнительный оптимизм придает и ситуация с ключевой ставкой: есть вероятность, что до конца года она будет снижена еще на 1–2 процентных пункта, что простимулирует часть покупателей снимать средства с депозитов и вкладывать их в недвижимость»,— рассказывает эксперт.
Сдерживающий фон
Филипп Шраге, генеральный директор строительной компании Kronung, также говорит о том, что рынок комфорт-класса Петербурга по итогам трех кварталов 2025 года оказался в фазе аккуратного «перестроения»: спрос показывает признаки восстановления после провала начала года, но структурный фон остается сдерживающим, поэтому высокие ставки по кредитам и рост себестоимости строительства вынуждают девелоперов работать точечно и экономить на рисках. «Объемы продаж в первом квартале упали резко — примерно на 37%, что стало серьезным шоком для старта года; летом наблюдался месячный откат вверх, но общий тренд по сделкам остается осторожным и фрагментарным»,— думает он.
Растущая стоимость земли и удорожание инженерной подготовки подталкивают игроков корректировать цены в сторону повышения, но реальные продажи сдерживают покупательские бюджеты, что приводит к увеличению доли дисконтных акций и специальных условий от застройщиков, рассуждает эксперт.
«Предложение первичного жилья существенно сократилось и приблизилось к минимальным уровням за последние годы: объем доступного продукта на рынке находится около отметки 2–2,1 млн кв. м, а ввод в первом полугодии снизился до примерно 1,2 млн кв. м (−25% к аналогичному периоду прошлого года). Это значит, что девелоперы сознательно урезали запуски новых очередей — стратегия, направленная на снижение рисков перепроизводства, но порождающая, по сути, дефицит "свежего" комфорт-класса в ряде локаций»,— считает господин Шраге.
Профиль спроса в комфорт-классе сдвинулся в сторону компактных планировок и готового к заселению жилья: средняя продаваемая площадь уменьшается (вектор — в пользу студий и однокомнатных квартир и небольших двушек), покупатель в большей степени ориентируется на готовность инфраструктуры, транспортную доступность и качественную отделку «под ключ».
«В локационном разрезе премию получают проекты с хорошей логистикой — близостью к метро, выездам на КАД и сильной локальной коммерческой инфраструктурой; ближний пригород остается важным запасом для массовых проектов, но там оценивают время на дорогу и инвестиционную привлекательность по-другому»,— говорит господин Шраге.
Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», более пессимистично оценивает состояние рынка: «Если коротко — рынок комфорт-класса все еще жив, но без драйва. Девять месяцев прошли ровно: без провалов, но и без всплесков. Продажи в сентябре у нас остались на уровне июля — августа, а в нынешних реалиях стабильность — уже хороший результат. Причин для стагнации достаточно. Хотя это еще, видимо, не идеальный шторм. Главная причина — ключевая ставка 17%. При текущей ключевой ставке говорить о росте спроса сложно: ипотека оказывается неподъемной ношей для большинства покупателей. Пока цифры не вернутся в однозначную зону, массового движения на рынке не будет».
Он признает, что в комфорт-классе основные продажи — это льготная ипотека, в ГК «Едино» она составляет 70–80%. Но большая часть клиентов уже ей воспользовалась, остаются только те, кто не успел, или те, у кого есть пополнение в семействе, отмечает господин Жабин.
«Добавим сюда общую экономическую и геополитическую неопределенность и получаем выжидательное поведение клиентов. Люди понимают, что дешевых квартир не будет, а рисков сейчас хватает, поэтому проще взять паузу, чем влезать в дорогие обязательства с непредсказуемым выходом. В итоге — рынок сжат, но пока все еще устойчив. Без ажиотажа, без паники, с холодным расчетом. Мы задумываем новые проекты, много работаем над будущими и сегодняшними идеями, чтобы быть готовыми к старту, если ситуация начнет меняться. И это, пожалуй, лучшее, что можно сказать про комфорт-класс по итогам девяти месяцев»,— полагает эксперт.
С ними согласен Александр Кравцов, совладелец Fizika Development: «Общую ситуацию на рынке недвижимости в первые три квартала 2025 года можно охарактеризовать как непростую для любого класса жилья. Относительно неплохо в сравнении с комфорт- и бизнес-классом себя чувствует лишь премиальный сегмент». По его словам, в структуре сделок в проекте «Остров первых» лидирует рассрочка: ее доля достигла 47%. Затем ипотека — 38%. Единовременная оплата занимает оставшиеся 15%. Эксперт обращает внимание, что в элит-классе продолжается стагнация, вызванная отсутствием подходящих земельных участков и сокращающимся предложением. Однако здесь сохраняется тенденция: чем выше готовность объекта, тем выше и спрос.
Прогнозы
В оставшиеся месяцы года, как говорят девелоперы, резких или внезапных ценовых колебаний не ожидается. «По итогам года рост цен составит 6–8% в Петербурге и 4–5% в Ленинградской области. Наибольшим спросом будут пользоваться проекты с высокой готовностью, качественной отделкой и надежными девелоперами»,— полагает Елена Фирсова, директор по продажам ГК «Развитие».
«До конца 2025 года ожидаем традиционный небольшой всплеск спроса, чему способствуют снижение ставок по рыночной ипотеке и эффект низкой базы прошлого года, когда ставки резко ушли вверх и спрос ожидаемо упал. Темпы продажи квартир по конкретным застройщикам будут зависеть от маркетинга и гибкости девелоперов. Так как депозитные ставки падают, логично, что часть средств состоятельных людей высвобождается в пользу приобретения недвижимости. То есть деньги на рынке появились. Остается привлечь внимание именно к своему проекту — ожидаем обилие рекламы, интересных акций, скидок»,— замечает госпожа Косарева.
«До конца года мы ожидаем дальнейшего понижения ключевой ставки на один-два процентных пункта, что станет дополнительным фактором перетока средств с депозитов граждан в недвижимость высокого класса, которая остается самым надежным инструментом сохранения и приумножения капитала»,— резюмирует господин Кравцов.