Проектировщики отсудили рыночные ставки
Мэрия Челябинска проиграла в апелляции спор об арендной плате в Доме архитектора
В Челябинске вступило в силу решение о снижении платы для арендаторов помещений в Доме архитектора. Апелляционный суд подтвердил обязанность муниципального учреждения «Архитектурно-планировочный центр» перезаключить с руководителем студии архитектурного проектирования Сергеем Шумаковым договор аренды на три года по ставке почти на четверть меньше, чем установила мэрия. Представители администрации в апелляционной жалобе указывали на долги арендатора и необходимость проведения повторной экспертизы. Суд оснований для этого не нашел. По словам Сергея Шумакова, он продолжает оплачивать аренду по ставке 2023 года, пока МКУ не исполнило решение суда о перезаключении договора.
Челябинское муниципальное казенное учреждение «Архитектурно-планировочный центр» (МКУ «АПЦ») не смогло оспорить решение по делу об арендных ставках в Доме архитектора. Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд подтвердил, что установленный мэрией на 2024 год размер платы для арендаторов помещений значительно превышал рыночную стоимость. Определение суда опубликовано в картотеке арбитражных дел.
Дело рассматривается в суде с июня 2024 года. Иск в арбитражный суд региона направил индивидуальный предприниматель и руководитель студии архитектурного проектирования Сергей Шумаков, который арендует в Доме архитектора два помещения общей площадью 30,5 кв. м. Он просил обязать МКУ «АПЦ» перезаключить договор аренды на срок не менее три года по рыночной стоимости.
Согласно материалам дела, истец арендует помещения в Доме архитектора с 2003 года. С 2014-го договор перезаключали ежегодно с пересмотром платы, включавшей арендную ставку и возмещение коммунальных услуг, на основании оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости. В 2023 году произошло резкое увеличение платежей. Так, если в 2021 году плата составляла 600,84 руб. за 1 кв. м в месяц (365,84 руб. аренды и 275 руб. за коммунальные услуги), в 2022-м — 630,34 руб., то в 2023 году ставка выросла до 727 руб. (592 и 135 руб. за аренду и коммунальные услуги соответственно). В конце 2023 года арендаторы получили уведомления об увеличении платежей в 2024 году на 20%, до 842 руб. При этом рыночная стоимость аренды, включая коммунальные услуги, по данным истца, составляла от 530 до 650 руб. за квадратный метр. В январе МКУ направило соглашение о перезаключении договора на 2024 год по новым ставкам, которое Сергей Шумаков не подписал и продолжил оплачивать аренду по тарифам предыдущего года. В суд он обратился после безуспешных попыток самостоятельно урегулировать спор и угроз выселения. Архитектор не единственный, кто не согласен с условиями муниципального учреждения. Ранее господин Шумаков сообщал «Ъ-Южный Урал», что большинство арендаторов Дома архитекторов продолжали платить по старым договорам.
В июне этого года Арбитражный суд Челябинской области удовлетворил иск архитектора, обязав МКУ перезаключить договор аренды на срок не менее три года по рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой: 639,57 руб. за 1 кв. м, из которых 508 руб. — арендная ставка, 131,57 руб. — коммунальные платежи.
Представители мэрии с этим решением не согласились. В апелляционной жалобе они указывали, что суд первой инстанции не принял во внимание факт нарушения арендатором условий договора. Так, по информации заявителей, Сергей Шумаков задолжал за аренду 133,8 тыс. руб. Также представители МКУ вменяли ему неподписание соглашения о продлении срока действия договора аренды, «в связи с чем, с 1 января 2024 по настоящее время истец неправомерно пользуется арендуемым недвижимым имуществом». Кроме того, апеллянт выражал несогласие с результатом экспертизы в суде первой инстанции и просил провести повторную, представив свой перечень экспертных организаций.
Апелляционный суд не нашел оснований для повторного изучения рыночной стоимости аренды в Доме архитектора.
«Суд первой инстанции правомерно счел доказанным факт значительного завышения ответчиком размера арендной платы. Суд апелляционной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, установлены, все доказательства исследованы и оценены. Само по себе несогласие с произведенной судом оценкой, имеющейся доказательственной базы, в отсутствие документального опровержения результатов такой оценки, не может влечь отмену судебного акта»,— говорится в определении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда.
Несмотря на то, что решение суда вступило в силу, МКУ «АПЦ» не торопится перезаключать договор с арендатором. Сергей Шумаков сообщил «Ъ-Южный Урал», что пока никаких документов от арендодателя не получал.
Дом архитектора был открыт в 2001 году в качестве рабочей площадки Союза архитекторов Челябинска. В проектировании и разработке дизайна здания участвовали заслуженный архитектор России Борис Петров, Генриетта Мотвиенкова и Сергей Шумаков. В здании проходят общественные обсуждения и публичные слушания по градостроительным проектам, а также культурные мероприятия, в том числе выставки и лекции.
Решение по этому спору может повлиять на другое дело, которое сейчас рассматривает арбитражный суд региона. Это иск МКУ к Сергею Шумакову, Челябинскому региональному объединению проектировщиков, Творческой архитектурной мастерской «Зодчий» и компании «Сергей Кузнецов Проект» о выселении из Дома архитектора и взыскании с ответчиков задолженности за аренду. Заявление рассматривается с августа 2024 года. Очередное заседание назначено на 12 ноября.