Инвесторы все дальше от жилья

Объем инвестиций в жилую недвижимость по итогам трех кварталов составил 19 млрд рублей, что почти в три раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года. На этом фоне растет интерес инвесторов к коммерческому сегменту: за девять месяцев девелоперы заключили сделок на 43 млрд рублей, в лидерах торговая сфера. Эксперты прогнозируют, что в 2025-м общий объем вложений в городскую недвижимость составит 100 млрд рублей, что будет практически в два раза меньше итогов прошлого года.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

С января по сентябрь в Санкт-Петербурге, по данным консалтинговой компании IBC Real Estate, общий объем сделок на рынке недвижимости достиг 62 млрд рублей. Это на 28% меньше, чем за первые три квартала 2024-го — показатель стал минимальным с 2021 года. Причина, как отмечают аналитики, кроется в снижении интереса застройщиков к наращиванию земельных активов из-за падения спроса на новостройки.

Инвестиции в жилую недвижимость сократились почти в три раза по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, до 19 млрд рублей. В общей структуре вложений на жилой сегмент приходится 30%: последние пять лет этот показатель в среднем составлял 53%.

Такая статистика обусловлена снижением спроса на фоне высоких ипотечных ставок и удорожанием стоимость строительства, говорят в IBC Real Estate. «Ввиду инертности рынка недвижимости c начала года стали наблюдаться такие изменения, как оптимизация существующих портфелей и приостановка запуска новых проектов. Влияние этих факторов стало особенно существенным в последние несколько месяцев»,— комментирует член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.

За весь прошлый год девелоперы вложили в «жилье» 99 млрд рублей, что стало максимум с 2016 года. Например, Element Development выкупила у «Группы ЛСР» около 10 га на намыве Васильевского острова, где можно построить 160 тыс. кв. м жилья. Стоимость площадки, как ранее сообщал «Ъ-СПб», составила 18 млрд рублей. К концу года участок 10,7 га на намыве у ЛСР приобрела Legenda, сумму сделки эксперты оценили в 12 млрд рублей. Впрочем, 2024-й был в целом рекордным по общему объему инвестиций (194 млрд рублей).

Девелоперы делают ставки на коммерческую недвижимость, на которую, следовательно, приходится 70% от всех инвестиций: объем сделок за три квартала 2025 года достиг 43 млрд рублей (+29% к прошлому году). Наибольший прирост эксперты видят в торговом и гостиничном сегментах. Прирост, впрочем, обусловлен низкими результатами за последние два года.

В сфере торговой недвижимости было заключено пять сделок на сумму 16 млрд рублей. Для сравнения, в 2024-м девелоперы оформили только две сделки общим объемом 3 млрд рублей. В апреле 2025 года АО «Кама Капитал» закрыло сделку по приобретению Outlet Village Pulkovo у американского фонд Hines. Площадь объекта составляет 35 тыс. кв. м, цена сделки не разглашается.

В сегменте гостиничной недвижимости объем инвестиций достиг 10 млрд рублей: в сентябре ООО «Лига» приобрело за 4,41 млрд рублей пятизвездочный отель «Талион Империал» на Большой Морской улице, 14.

При этом, указывают в IBC Real Estate, сократились инвестиции в складском и офисном сегментах (7 и 6 млрд рублей соответственно), на которых также влияет база прошлых лет (по 14 и 12 млрд).

Партнер Bright Rich | CORFAC International Сигуш Бабоян, тем не менее, считает, что сейчас инвесторы проявляют интерес к рынку офисной недвижимости: «На фоне роста себестоимости строительства и нехватки земельных участков в привлекательных локациях они рассматривают покупку готовых объектов с арендным потоком. Спрос на офисные площади со стороны арендаторов сейчас превышает предложение, поскольку в условиях высокой ключевой ставки темпы строительства офисной недвижимости сократились. Это привело к дефициту свободных площадей и к росту ставок аренды. В ближайшие годы вакансия на офисном рынке останется низкой из-за недостаточного объема строительства бизнес-центров, что станет причиной дальнейшего роста ставок».

За весь 2025 год, по прогнозам IBC Real Estate, объем инвестиций в недвижимость достигнет 90–100 млрд рублей. Такой результат будет практически в два раза меньше пикового 2024 года.

При этом, по мнению руководителя филиала IBC Real Estate в Петербурге Сергея Владимирова, интерес игроков рынка к покупке новых объектов наблюдается уже сейчас: на это сказывается снижение Банком России ключевой ставки.

«Спрос на коммерческую недвижимость высокий, предложение весьма ограничено и не закрывает текущий дефицит объектов. Привлекательность сегмента для девелоперов еще и в том, что здесь отсутствуют затраты на социальную инфраструктуру — экономика проектов другая. Мы и сами рассматриваем земельные активы для строительства офисной недвижимости в центре города. Но пока не нашли подходящие участки»,— комментирует итоги трех кварталов совладелец Fizika Development Александр Кравцов.

Основатель Kronung Group Филипп Шраге отмечает, что выросли и сроки окупаемости в жилом строительстве. «Если раньше проекты комфорт-класса выходили на 5–6 лет окупаемости, то сегодня горизонт сместился до 7–8 лет, а для бизнес-класса — и до 10  лет. Это связано с ростом себестоимости, более длинным циклом продаж и сокращением маржи из-за высокой доли ипотечных сделок»,— объясняет господин Шраге. По мнению эксперта, в коммерческом секторе ситуация более сбалансированная: гостиницы и торговые объекты, которые находятся в популярных локациях, окупаются за 6–7 лет, а склады и офисы — до 8 лет.

«Фактически Петербург входит в фазу "институционализации" инвестиций: игроки уходят от коротких спекулятивных стратегий и формируют портфельный подход, ориентируясь на долгосрочную доходность и устойчивые активы. В этом контексте рост доли коммерческой недвижимости до 70% выглядит не временным сдвигом, а новым балансом рынка, где жилье перестает быть главным объектом инвестиций, уступая место более предсказуемым и доходным форматам»,— заключает господин Шраге.

Надежда Ярмула