Кладовки «доросли» до квартир
по уровню цен
Кладовки в Москве догнали по стоимости однокомнатные квартиры. Так, 10-метровую каморку в центре столицы можно приобрести за 16 млн руб., 8-метровую — за 13 млн руб. Речь идет про кладовки, которые продают отдельно от жилья. Как отмечают аналитики отрасли, такие помещения предусмотрены в основном в новостройках бизнес- и премиум-класса. Прежде “Ъ FM” рассказывал, что на столичном рынке недвижимости появился тренд так называемый каморкинг. Москвичи вместе с квартирами приобретали в элитных жилых комплексах кладовки, а потом перепродавали их для свободного пользования.
Фото: Таисия Воронцова, Коммерсантъ
Фото: Таисия Воронцова, Коммерсантъ
Как правило, такие помещения были с ремонтом и базовой мебелью. А некоторые собственники даже предлагали купить кладовку в качестве жилого объекта или под микроофис, говорит ведущий эксперт агентства недвижимости «Этажи Москва» Иван Золотарев: «В целом, сейчас кладовые помещения, или как их еще называют "келлерки", довольно востребованное явление. Зачастую про них спрашивают, потому что всего несколько лет назад это было еще диковинкой, и люди думали, платить ли за такую опцию. В этом плане кладовка становится хорошим конкурентным преимуществом, потому что стоимость примерно такая же, но это полностью закрытое отдельное помещение. При этом есть еще одно направление по их использованию. Это бизнес-модель, когда люди, располагая небольшим бюджетом покупают не квартиры для сдачи, а покупают с этой целью кладовки. На самом деле, в некоторых проектах это выгодно: можно купить такой лот и окупить его в течение пяти-семи лет. Кладовки так не растут в цене, как квартиры, в основном они добавляют примерно 20% от стартовой продажи.
Есть еще одна неочевидная тема, особенно это касается элитных и дорогих жилых комплексов: одно время появился тренд на покупку кладовых помещений и их переоборудование под временное проживание.
Юридический статус не позволяет вообще использовать это помещение для жилья, но, например, в 2021 году это гордо называлось "апартаментом без окна" и в одной из башен "Москва-Сити" продавалось всего за 6 млн руб. Потом оказалось, что это комната для хозинвентаря, которую когда-то кто-то купил как кладовку и переоборудовал помещение, которое предлагал кому-то купить и там жить. Еще одна из тенденций — это покупка таких лотов в дорогих комплексах представительницами эскорт-сервиса для того, чтобы быть в той среде, на которую они нацелены с точки зрения своего бизнеса».
В элитных жилых комплексах спрос на такие помещения сохраняется, рассказала “Ъ FM” управляющий партнер инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт. Но, по ее словам, перепродажа кладовок — это, скорее, исключение из правил: «Кладовые — это либо места общественного пользования, либо выведенные отдельно в рамках жилого комплекса помещения, они всегда нежилые. Поэтому, когда вы покупаете такой лот в том или ином ЖК, цена соответствует метру. Поэтому не совсем корректно сравнивать кладовое помещение в премиальном объекте, где средняя цена 2,5 млн руб. и 3 млн руб. за метр, с более бюджетным вариантом. Если мы соотнесем стоимость квартиры и кладовой в обычном доме, где бюджет продажи 500-600 тыс. руб. за кв. м, то последняя будет, соответственно, составлять 1/5 цены.
Вместе с тем прописаться в кладовке невозможно. Уменьшение жилья было пресечено мэром, и при проектировании сейчас есть минимальная площадь однокомнатной квартиры — 27-28 кв. м. То есть существуют какие-то минимальные нормы здравого смысла. Пару лет назад некоторые нерадивые девелоперы рисовали "квартирки" по 13-14 кв. м., на самом деле, речь шла про апартаменты. Непонятно, были ли это кладовки, коморки или, например, просто мини-номер в гостинице "три звезды", просто потому, что эти они находятся в доме, где квартиры начинают от 300-400 млн руб. Абсолютно четкая пропорция. А сколько они должны стоить? Там машино-место стоит 20 млн руб. Поэтому в модели у девелоперов все заложено. Себестоимость строительства включает документы, стройку. Платежная смена вида разрешенного использования в том доме, где торгуются такие кладовки, составляет больше 1 млн руб. за метр».
Если еще несколько лет кладовки почти не встречались на рынке, то сегодня такие помещения занимают долю примерно в 15% от новых предложений.
С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".