Суд не нашел архитектурные формы

Житель Ульяновска добился признания незаконным распоряжения минимущества и архитектуры Ульяновской области о выделении застройщику по упрощенной схеме дополнительного земельного участка, который тот использовал вместо заявленных целей благоустройства под иные интересы проекта точечной застройки. Одиннадцатый апелляционный арбитражный суд (Самара), отменив решение Арбитражного суда Ульяновской области, признал акт незаконным и принял новое решение. Юристы отмечают, что суд вскрыл системную проблему региона, когда в интересах точечной застройки строительные компании использовали эту уловку.для соблюдения градостроительных нормативов, которые не удавалось соблюсти из-за недостаточности собственной территории.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (Самара) удовлетворил иск жителя Ульяновска Андрея Семеновича и признал незаконным распоряжение регионального минимущества и архитектуры о выдаче разрешения на использование земельного участка вдобавок к территории, на которой ведется строительство МКД. На этой неделе опубликована мотивировочная часть решения суда.

С иском к региональному минимущества в Арбитражный суд Ульяновской области обращался ИП Андрей Семенович в ноябре прошлого года. Он требовал признать незаконным распоряжения министерства от 18 октября 2024 года о выдаче разрешений на использование двух земельных участков.

Разрешения были предоставлены компании «Элитстрой» по ее заявке (в дополнение к находящемуся в собственности компании земельному участку) «под благоустройство», в том числе с «малыми архитектурными формами», и под проезд. Истец считает, что застройщик «Элитстрой», который пытается возвести девятиэтажный МКД на небольшой территории на проспекте Нариманова в Ленинском районе Ульяновска, в зоне ИЖС, таким путем пытается решить проблему своего проекта, для исполнения градостроительных требований по которому не хватает земли (в частности, под автомобильные парковки, пожарный проезд и т.д.).

Статья 39.36 Земельного кодекса РФ позволяет разрешать использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности под элементы благоустройства в упрощенном порядке, который определяют сами регионы в своих нормативных актах. Согласно упрощенному порядку, установленному в Ульяновской области, для получения такого разрешения не требуется предоставление ни разрешений на строительство, ни планов размещения объектов, ни обоснований их необходимости.

Арбитражный суд Ульяновской области пришел к выводу, что разрешение дано в соответствии с требованиями законодательства, и отказал в удовлетворении иска. Но апелляционная инстанция усмотрела в разрешении нарушение закона, отметив, что в распоряжениях минимущества не указало, «какие именно элементы благоустройства разрешено разместить на земельном участке», а, согласно материалам дела, на этих участках вместо элементов благоустройства размещены «бетонные плиты для проезда строительной техники и часть забора». Апелляционный суд считает, что, подавая заявления о получении разрешения, застройщик должен был прикладывать «документы, подтверждающие основания для использования земель». Фактически, по мнению суда, «земельные участки изначально предполагалось использовать для целей строительства многоквартирного дома». Апелляционный суд отменил решение первой инстанции и признал распоряжения минимущества «незаконными, как не соответствующие требованиям Земельного кодекса РФ».

В региональном минимущества с выводами апелляционной инстанции не согласны. «Мы считаем, что мощение плитами территории — это тоже элемент благоустройства, и обязательно направим кассационную жалобу»,— пояснили в министерстве, воздержавшись от подробной аргументации своей позиции.

Как ранее сообщал «Ъ», многочисленные разбирательства господина Семеновича по поводу строительства в зоне малоэтажной застройки многоэтажного МКД на участке в 12 соток тянутся в судах общей юрисдикции и в арбитражном суде с 2022 года. Строительство этого МКД является типичным примером точечной застройки, процветающей в Ульяновске, несмотря на заявления губернатора Алексея Русских о необходимости прекращения такого подхода к строительству жилья. Как правило, в таких случаях застройщики получают в собственность небольшие участки в центре города, а затем пытаются различными путями решать вопросы нехватки земли под градостроительные требования, размещение парковок, пожарных проездов и иной инфраструктуры.

Представляющий интересы истца глава юрагентства «Кучембаев и партнеры» (Москва) Алмаз Кучембаев назвал выдачу разрешений на использование дополнительных участков земли «резиновым вариантом», «по которому власть дает незаконно дополнительную землю тем, кому посчитает нужным». «И это для региона — системная проблема», — отметил юрист. По его мнению, для проблемной точечной застройки в Ульяновской области это был очень удобный вариант решения вопроса нехватки земли. «Особенность такого упрощенного порядка в том, что он дает возможность разрешить использование земли, не формируя ни сам участок, ни обязательства застройщика по нему. Но теперь апелляционный суд однозначно определил: вот так давать больше не будете»,— пояснил глава юрагентства. По его словам, апелляционный суд вскрыл эту системную проблему, «и теперь заявителю придется в заявке конкретно указывать, для чего ему необходимо разрешение на использование дополнительного участка — под лавочку или фонарь, на какой срок, как он будет это использовать». «Теперь принцип “как хочу, так и дам” отменяется»,— добавил юрист.

Стоит отметить, что в августе на интернет-портале Единого ресурса застройщиков было опубликовано исследование студентов авторского курса «Право на город» МГЮА, в котором проанализированы нормативные акты 85 регионов, регулирующие выдачу разрешений на дополнительную землю застройщикам под благоустройство. Анализ показал, что в регионах разные подходы, но «в подавляющем большинстве необходимо указывать вид объекта согласно перечню постановления правительства РФ», в 18 регионах при этом необходимо обосновать площадь предоставляемой земли, в 16 регионах — доказать целесообразность размещения объектов, в 14 — приложить к обоснованию дизайн-проекты. И только в четырех регионах (в том числе в Ульяновской области) нет никаких дополнительных обязательных требований.

Глава комитета ЖКХ регионального заксобрания, член региональной градостроительной комиссии Денис Седов также считает отсутствие четких требований на разрешения по пользованию землей под благоустройство системной проблемой. «То, что показано в решении суда — это наглядный пример, но я слышал и о других подобных случаях. На основании изучения практики по другим субъектам будем инициировать внесение изменений в нормативные акты региона, иначе и дальше будет иметь место злоупотребление правом со стороны недобросовестных застройщиков»,— сказал депутат.

Сергей Титов, Ульяновск