Эскроу сохраняют позитивный настрой
Доля рассрочки в ипотеке начала снижаться
После периода многомесячного снижения уровень покрытия долгов застройщиков средствами на счетах эскроу показал рост. В августе его доля увеличилась на 1 процентный пункт (п. п.), достигнув 69%. Перелом тренда был обеспечен рекордными за год поступлениями на счета в условиях оживления ипотечного спроса. Кроме того, дальнейшее снижение ключевой ставки может привести к повышению доли покрытия задолженности до 72–74% к началу 2026 года, а также к снижению доли рассрочек. В итоге это будет способствовать снижению ставок по проектному финансированию и более сбалансированной его структуре.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Уровень покрытия задолженности застройщиков по проектному финансированию счетами эскроу в августе впервые перешел к росту и составил 69%. Об этом свидетельствуют данные, опубликованные «Дом.РФ». Рост по сравнению с прошлым месяцем символический (1 п. п.). Однако во втором квартале 2024 года доля покрытия в среднем находилась на уровне 92%, в третьем квартале — 87%, в четвертом — 77%, а к июлю 2025 года опустилась до 68%.
На увеличение уровня покрытия в августе повлиял рост поступлений средств на счета эскроу. Согласно данным «Дом.РФ», в августе поступления на них достигли 458 млрд руб., максимума с начала года.
Причем результат более чем на четверть превысил среднемесячный показатель в первом полугодии. Это стало следствием снижения ключевой ставки, которое стимулировало спрос на рыночную ипотеку, отмечает эксперт группы корпоративных рейтингов АКРА Андрей Носов. По оценке финансового директора ГК «БЭЛ Девелопмент» Александра Ослопова, снижение ставки привело к росту доступности ипотечного кредитования на 15–20% в реальном выражении.
Директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков отмечает, что достаточным уровнем покрытия задолженности застройщиков средствами на счетах эскроу с точки зрения рисков является диапазон от 65% и выше. Александр Ослопов отмечает, что при уровне покрытия начиная с 75% застройщик может обслуживать операционные расходы, составляющие обычно 20–25% от стоимости проекта, без риска нарушения финансовой устойчивости. По словам коммерческого директора девелоперской компании «Брусника» Андрея Фатнева, в Москве и Московской области идеальным является покрытие более 100%, которое полностью исключает риски.
При этом одной из ключевых проблем, сдерживавших наполнение счетов эскроу, стала высокая доля рассрочек, предлагаемых застройщиками покупателям недвижимости. Но по мере снижения ключевой ставки и роста доступности ипотеки доля рассрочки будет неуклонно сокращаться, указывает Андрей Носов. «Снижение доли рассрочек в целом позитивно сказывается на рынке: застройщики быстрее наполняют эскроу-счета, что способствует снижению ставок по проектному финансированию, а банки получают более устойчивую модель доходности»,— отмечает директор сегмента «Недвижимость» Т-Банка Вадим Мамонов.
По оценке «Дом.РФ», на 1 сентября объем неоплаченных рассрочек составил 1,3 трлн руб., или 16% от заключенных договоров долевого участия.
Александр Ослопов оценивает снижение доли рассрочек до 15% к концу года. «Это улучшит денежный поток застройщиков на 25–30% и снизит риски дефолтов покупателей, которые при рассрочке достигают 10–12% против 2–3% при ипотеке»,— утверждает он. По оценке эксперта ипотечного рынка Сергея Гордейко, по мере повышения доступности кредитов рассрочки вернутся в свое нормальное русло на уровне не больше 10% от объема продаж. Однако этот показатель будет достигнут лишь при ключевой ставке 13% и ниже, считает эксперт.
Как распространение рассрочек привело к сокращению покрытия проектного финансирования эскроу-счетами
Со снижением доли рассрочек будут повышаться доходы банков за счет роста объемов ипотечного кредитования. Тем более что наполнение эскроу-счетов снижает риски по уже выданным проектным кредитам. В ВТБ отметили, что в первую очередь заинтересованы «в возвратности кредита, а потоки для погашения формируются у застройщиков от накоплений на счетах эскроу». При этом восстановление ипотечного рынка и более активное наполнение эскроу-счетов «приведут к снижению ставки по кредиту и более сбалансированной структуре финансирования проектов», ожидают в банке.
Прогнозы по дальнейшей динамике покрытия в целом позитивные. «При продолжении тренда уменьшения стоимости заимствований вполне можно увидеть возвращение массовой рыночной ипотеки и реальный рост продаж на первичном рынке, что, безусловно, увеличит накопления на счетах эскроу у девелоперов»,— говорит директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Роман Андреев. Александр Ослопов ожидает роста покрытия эскроу-счетами задолженности застройщиков до 72–74% к началу 2026 года. Старший вице-президент Банка ДОМ.PФ Иван Ларионов ожидает роста показателя в конце года за счет сезонности, когда застройщики наращивают продажи в предновогодний период. «Однако этот рост будет ограничен сохраняющейся высокой стоимостью строительства и ограниченной платежеспособностью населения»,— отмечает господин Ослопов.