Квартира на вес золота
Недвижимость, депозиты или золото: куда выгоднее инвестировать в пятилетнем горизонте
Сумма, равная стоимости однокомнатной квартиры в Москве, может принести больше половины за пять лет. Сравнение разных стратегий инвестирования указывает на то, что доходность недвижимости, вкладов и вложений в золото может оказаться сопоставимой. Инвестору остается выбрать степень вовлеченности в контроль процесса и оценить свою готовность к риску.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
По данным bnMAP.pro, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве в сделке сегодня составляет 12,7 млн руб. (без учета ЦАО и Зеленограда). По запросу «Ъ-Недвижимости» специалисты по недвижимости и управляющие оценили перспективы доходности этой суммы к 2030 году при вложении в разные активы.
Недвижимость
Времена, когда можно было заработать на строительной готовности квартиры, в прошлом. По словам директора bnMAP.pro Сергея Лобжанидзе, с появлением проектного финансирования не спрос определяет стоимость жилья, а цена определяет спрос. «Цена в первую очередь определяется размером остатков: если на котловане продали много, то остаток квартир на этапе монтажа паркинга или первого этажа может стоить столько же, сколько в соседних проектах стоит объем на этапе кровли, если там продали мало»,— объясняет он.
Иногда рост цены от котлована до более высокой стадии готовности может быть компенсирован предоставлением скидок.
«То есть теоретически можно ожидать, что «на кровле» квартира будет стоить дороже, чем «на котловане», но если конкретному проекту и конкретному застройщику нужно ускорить оборот, то этой зависимостью вполне могут пренебречь»,— обращает внимание господин Лобжанидзе.
В целом в сегменте жилой недвижимости доходность определяется рыночным подорожанием лота и поступлениями от сдачи квартиры в аренду. Средняя цена 1 кв. м жилья в России последние несколько лет росла рекордными темпами: с сентября 2020 года по сентябрь 2025 года показатель увеличился более чем в два раза на первичном рынке — с 73,94 тыс. до 154,9 тыс. руб. (данные компании «Этажи»). Аналогичная ситуация на вторичном рынке, где средняя цена 1 кв. м выросла почти с 77 тыс. до 127,9 тыс. руб. «Сейчас цены на этапе стабилизации, после которого может быть фаза активного роста, как это было после 2008 и 2014–2015 годов»,— говорится в материалах «Этажей».
Но точную динамику роста предположить сложно из-за ее зависимости от многих факторов: денежно-кредитной политики ЦБ, геополитической ситуации и эффективности мер по поддержке объемов строительства. Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Людмила Рокотянская не ждет ощутимого роста цен на жилье, но считает, что если быть оптимистом, то текущий момент можно использовать.
«Он может стать выгодной точкой входа на рынок, так как сейчас есть возможность купить недвижимость с хорошим дисконтом»,— отмечает эксперт.
По данным «Этажей», доля ликвидных объектов на рынке сейчас ниже, чем в 2019–2021 годах, когда практически любая недвижимость при перепродаже обеспечивала доходность на уровне выше, чем ставки по вкладам. Сейчас, по оценке «Этажей», комбинированный подход — сдача в аренду и последующая перепродажа жилья — может обеспечить 12,9% годовых, если покупать готовую для проживания квартиру на вторичном рынке, и 8–9% при покупке новостройки. В новостройках показатель ниже из-за затрат на ремонт и более высокой начальной стоимости.
Инвестиционный стратег «Гарда Капитал» Александр Бахтин рассчитал динамику доходности для столичного рынка недвижимости. Сейчас доходность сдачи квартир в аренду достигает 6%. Это около 760 тыс. руб. в год, если речь о квартире стоимостью 12,7 млн руб. К 2030 году с учетом инфляции, за которой обычно растут цены на вторичном рынке, аренда может начать приносить на 25% больше, или 950 тыс. руб. Квартира будет стоить уже 15,9 млн руб.
«В среднем за пять лет арендодатель может получить 4,3 млн руб. накопленным итогом. В совокупности рост стоимости квартиры и аренда принесут, если жилье затем продать, 7,5 млн руб.»,— рассчитал господин Бахтин.
Минусы этого способа инвестирования — налог на имущество, траты на коммунальные платежи и непредсказуемые расходы на текущий ремонт. А перспективы роста цен на недвижимость быстрее инфляции ограничивает избыточный портфель нераспроданной недвижимости у большинства застройщиков на годы вперед.
Альтернатива жилой недвижимости — коммерческие помещения. Руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников оценивает потенциал портфеля коммерческой недвижимости в 22–32% годовых до налогов в базовом сценарии и при успешной реализации девелоперского проекта и реинвестировании рентных выплат.
В стрессовом сценарии — при длительно высокой ставке рефинансирования и росте вакантности — в 13–15% с риском временных уценок.
Главным риском инвестиций в любую недвижимость он называет низкую ликвидность. Но в сегменте коммерческой недвижимости этот риск можно снизить, если покупать паи ЗПИФов, так как их можно продать на бирже.
«Если брать консервативный сценарий, то при инвестировании 15 млн руб. в такие фонды можно рассчитывать примерно на 150 тыс. руб. ежемесячного дохода (до НДФЛ), что легко может покрыть расходы на аренду однокомнатной квартиры. И через пять лет рассчитывать на рост стоимости актива за счет ежегодной обязательной индексации в пределах 5–8%»,— резюмировал господин Стольников.
Депозиты и облигации
По оценке начальника аналитического отдела УК ПСБ Александра Головцова, доходность продажи квартир и аренды дадут в совокупности 8% годовых.
«Облигации приемлемого кредитного качества дают инвестору возможность зафиксировать доходность 14–15% годовых на пять лет»,— сравнил господин Головцов.
Кроме того, можно найти бескупонные облигации, то есть обойтись без уплаты налога при пятилетнем держании этого инструмента. «Найти пятилетний депозит сложно. Скорее всего, потребуется открывать трехлетний и затем пролонгировать. Поэтому совокупная доходность по нему составит порядка 12%»,— продолжает господин Головцов.
Доходность вкладов четко следует за ключевой ставкой. «На следующий год, согласно консенсус-прогнозу, она опустится до 13% (в среднем по году), а в следующие четыре года (до 2030-го) будет держаться в районе 8–9%»,— говорит Александр Бахтин. То есть, имея крупную сумму, не покрытую страховкой АСВ и размещенную на вкладе в одном из системно значимых банков, вкладчик за пять лет в среднем получит 9,5% в год.
«С учетом капитализации (регулярного открытия новых вкладов с добавлением накопленных процентов) с 12,7 млн руб. можно заработать до 57% за весь срок, что увеличит сумму в лучшем случае на 7,2 млн руб.»,— посчитал господин Бахтин.
По словам Людмилы Рокотянской, вклады с учетом динамики ключевой ставки выглядят как «отработанная идея». «Более высокую доходность сейчас можно зафиксировать в облигациях. Дешевым также выглядит рынок акций — при смягчении монетарной политики ЦБ и улучшении геополитического фона он тоже может показать хороший результат»,— говорит она.
Золото
Золото продолжает штурмовать новые исторические высоты. «Покупать его в такие периоды страшновато, так как при продаже можно угодить в коррекцию. Оптимально покупать его частями, когда цена снижается и про него все забывают»,— говорит госпожа Рокотянская.
С начала 2025 года золото подорожало на 40%, и, по словам портфельного управляющего УК «Альфа-Капитал» Дмитрия Скрябина, трудно предположить такую же интенсивную динамику на следующий год. Но есть факторы, указывающие на потенциальный рост спроса на золото: диверсификация золотовалютных резервов КНР, Индии, Саудовской Аравии может поддержать рост цен. Высокие геополитические риски тоже способствуют росту стоимости. «В рублевом периметре у инвесторов в золото есть возможность заработать на девальвации рубля, если она случится в 2026 году, так как цены привязаны к курсу и долларовой цене металла»,— разъяснил господин Скрябин.
По словам Александра Бахтина, золото в среднем приносит 2–3% сверх инфляции, когда доллар слабый, или 5–6% при текущей инфляции. «В сумме за пять лет это около 30% в долларах»,— говорит он. В рублях доходность почти всегда выше из-за разницы в динамике инфляции рубля против доллара.
«Грамм золота в рублях с высокой вероятностью может дать более 60% за пять лет. Для вложенных 12,7 млн руб. это 7,6 млн руб.»,— посчитал господин Бахтин.
Однако из расчетных 60% нужно вычесть налоги, и чистый доход в золоте за пять лет окажется 50%, как и на вкладах, продолжает эксперт.
«То есть недвижимость, депозиты и золото принесут сопоставимую прибыль, но с разной степенью вероятности и уровня рисков»,— рассуждает господин Бахтин. Депозит — самый предсказуемый вариант и потенциально самый доходный. Квартира принесет примерно ту же сумму, но из нее нужно вычесть стоимость ремонта, расходы на содержание, упущенный доход в период арендного простоя, налоги. Золото — наименее стабильный актив: разброс значений доходности может быть очень большим: от 25% в рублях до значений выше 70% (за пять лет).
По словам Александра Головцова, несмотря на волатильность, золото защищает от ослабления рубля и выступает самым эффективным инструментом диверсификации инвестиционного портфеля. «Золото, облигации и акции, которые на пятилетнем горизонте могут обеспечить 20% доходность, даже с учетом возможной просадки на 20–30% в плохой год существенно выигрывают у квартиры по ликвидности. Из них можно выйти в наличные деньги в течение пары дней»,— отмечает господин Головцов.