На прошлой неделе в официальную рассылку поступил типовой договор купли-продажи земельных участков — приложение к постановлению правительства о купле-продаже земельных участков (см. Ъ #22, стр. 4; текст типового договора см. в этом номере на стр. 26). Однако связанные с утверждением типовой купчей расчеты риэлтеров на активизацию этого рынка не оправдались. Как показала практика земельного бизнеса последней недели, причина здесь в том, что нотариальные конторы отказываются регистрировать договоры купли-продажи земли, мотивируя это отсутствием инструкции, определяющей размеры госпошлины.
По имеющимся сведениям, в конце месяца правительство России намерено обратиться в комиссию ВС по бюджету и налогам с предложением о разработке размеров госпошлины и порядке ее уплаты. Документ этот особой юридической подготовки не потребует, поскольку ему уже есть аналоги (госпошлины на продажу квартир, домов). Поэтому эксперты Ъ считают, что потенциальным инвесторам и фирмам-риэлтерам уже сейчас есть смысл обратить свои взоры к земельному рынку, дорожающему настолько стремительно, что операции на нем приносят до 80-100% прибыли в твердой валюте всего за полгода.
Предложение участков: рынок дефицитен
Фирмы-риэлтеры ежедневно принимают по 30-50 предложений от частных лиц, которые хотят продать свои участки. В банках данных фирм-риэлтеров сейчас только по Московской области находится около 1000 участков суммарной площадью около 500-600 га; порядка 500 пригородных земельных участков выставлено на продажу в Санкт-Петербурге.
Это, впрочем, совершенно не значит, что рынок затоварен. Наоборот, по оценкам риэлтеров, лишь 30-40% участков, предложенных к продаже, могут быть проданы, и на покупателя удастся оформить свидетельство о праве собственности на землю. Остальные же участки лежат мертвым грузом, и вовсе не потому, что они какие-то особенные. Просто оформление земли в собственность зависит от доброй воли конкретного человека — главы местной администрации или Совета. Так было, так есть, и, пожалуй, так будет — по прогнозам Ъ, еще не менее полугода, до тех пор пока не будет отлажен механизм купли-продажи земли.
Из тех участков, которые можно оформить чин по чину, лишь 15-20% расположены в пригородной зоне (до 30 км от границы города, в Подмосковье — от МКАД), которая и пользуется наибольшим спросом покупателей. Как видно, предложение таких участков крайне ограничено; по оценкам специалистов фирм-риэлтеров, увеличиться предложение близлежащих участков может при всех благоприятных условиях (то есть при развитии вторичного рынка и легализации земельного бизнеса) не более чем в пять раз. А если говорить о самых престижных местах, то предложение там и вовсе сокращается: земля — ресурс невосполнимый. По оценкам фирмы "Транстрейд", по сравнению с осенью 1992 года предложение престижных участков сократилось почти вдвое.
С удалением от города число предлагаемых к продаже участков прогрессирует в той же степени, в какой падает спрос. Однако и здесь рынок не так уж активен. Как показывает практика, риэлтерам просто невыгодно заниматься посреднической деятельностью с дальними участками. Стоят они недорого, и следовательно, чтобы получить прибыль от продажи участка в размере не менее пороговых $300-400, способных оправдать затраты рабочего времени приблизительно в 5-7 человеко-дней, риэлтеры вынуждены брать комиссионные до 25-30% стоимости земли. С ростом цены спрос падает еще больше, и рынок дальних участков замирает.
Впрочем, в последнее время стали появляться новые субъекты рынка — земельные дилеры, которые постепенно заполняют эту нишу. Они покупают большие массивы земли, а затем, разбив массив на более мелкие участки, распродают их. Сейчас за 50 км от МКАД дилеры выставили на продажу порядка 300 участков площадью по 12-15 соток. Но все участки, в силу специфики дилерских операций, сосредоточены всего в пяти-шести местах. Поэтому участок можно выбрать лишь в пределах конкретного земельного массива, что, естественно, ограничивает спрос.
Спрос на земельном рынке: в фаворе ближайший пригород
Спрос на землю сейчас предъявляют преимущественно две группы потребителей. Во-первых, это люди, которые готовы построить дом для постоянного проживания в ближайшем пригороде и потратить на это не менее $50 тыс. Для строительства загородных домов пригодны только земли в тридцатикилометровом радиусе, что объясняется в первую очередь временем, которое потребуется владельцу дома, чтобы доехать до места работы. По оценкам фирм-риэлтеров, большинство покупателей такого класса не хотят тратить на дорогу более 45-50 минут.
Во-вторых, землю покупают те, кто хочет иметь просто дачу. Эти люди могут потратить на приобретение участка гораздо меньше — не более $20 тыс. Поэтому спрос они предъявляют на более дешевые, но и более удаленные участки.
По заключению экспертов, емкость первого из указанных сегментов рынка существенно выше. Это подтверждает и объективная информация: динамика цен на участки свидетельствует, что ближайший пригород дорожает заметно быстрее отдаленных территорий (см. график 1). Поэтому инвестору прямой резон все свое просвещенное внимание сосредоточить именно на близлежащих угодьях.
Те участки, на которых собираются строить дом для постоянного проживания, покупатели подбирают с особой тщательностью. Критерии таковы: экологическая безупречность, наличие инженерных сетей, качество загородной трассы и местных подъездных дорог, живописность места, наконец, что весьма важно для крупнейших городов, удобство выезда из города на загородную трассу.
В Подмосковье исторически сложилось, что наиболее экологически благоприятное и обустроенное в плане инженерных сетей и дорог направление — западное. Поэтому из всех проданных в последнее время (март--июнь текущего года) в тридцатикилометровой зоне участков на долю западного направления (Рублево-Успенское, Минское, Можайское, Рижское и Волоколамское, Киевское шоссе) приходится 45% (см. график 2). Относительно небольшой удельный вес проданных земельных участков по самому престижному Рублево-Успенскому направлению объясняется достаточно просто: практически все участки, расположенные около леса или водоема, в этом районе уже проданы. Оставшиеся расположены либо близко от Москвы, но в поле, либо около леса, но значительно дальше.
Невелики и объемы продаж по Рижскому и Волоколамскому шоссе — всего 3% всей массы проданных участков в тридцатикилометровой зоне, хотя спрос на эти участки существует. Риэлтеры связывают это с завышенными ценами предложения участков, а также с неудобными дорогами.
Следующее по количеству проданных участков — 41% — северное направление (Ленинградское шоссе). По мнению специалистов фирмы "Агра", высокий спрос на расположенные там земли объясняется тем, что в этом районе еще можно найти достаточно спокойные и обеспеченные коммуникациями места совсем близко от Москвы. Кроме того, цены здесь пока что невысоки, почти на 30-50% ниже, чем на западе. Удобен и проезд: хорошая загородная трасса переходит в Ленинградский проспект, ведущий непосредственно в центр города.
Киевское направление. Специалисты почти всех риэлтерских фирм отмечают устойчивый спрос на землю по Киевскому шоссе. Однако в общем объеме сделок продажа земли здесь составила лишь 1%. Это связано с практически полным отсутствием предложения достойных участков в тридцатикилометровой зоне.
Спрос на участки к востоку от Москвы минимален. Престижные в свое время места — Малаховка, Быково, Кратово — у "новых русских" популярностью не пользуются. Прежде всего это видимо связано с плохой экологической обстановкой в районе, а также с отсутствием хороших автомагистралей.
Текущая конъюнктура
Сложившийся баланс спроса и предложения определил и характер ценовой конъюнктуры: цена на землю практически во всем Подмосковье постоянно растет, причем в твердой валюте. Дальние участки дорожают весьма умеренно. Еще осенью можно было купить вполне приличный (то есть около леса, рядом водоем, есть дорога и возможность подключения к водопроводу и электричеству) участок по западному направлению по цене $75-100 за сотку. Сейчас самые дешевые участки в этом районе стоят минимум $120 за сотку. Средние участки, то есть те, что расположены хоть и близко, даже до 30 км от МКАД, но не в престижных местах, и в цене растут средне — в валютном эквиваленте примерно на 80% за полгода.
А вот цена на престижные участки растет как на дрожжах — до 110% за шесть месяцев. Осенью покупателя просто шокировала цена в $1500 за сотку, а теперь он спокойно выкладывают по $45 тыс. за пятнадцать соток где-нибудь в Успенском. В целом конъюнктуру рынка земельных участков в Подмосковье можно охарактеризовать так: чем западнее (в пределах 30 км от МКАД), тем дороже (см. таблицу).
За тридцатикилометровой отметкой цены резко падают — до 50% стоимости аналогичных участков в ближнем Подмосковье. Сложившиеся в пригороде соотношения в стоимости участков по направлениям сохраняются до 60-70 км от МКАД. За этой чертой все участки стоят примерно одинаково — $100-150 за сотку. После 100 км от МКАД спрос практически сходит на нет.
Дорогая земля подорожает сильнее всего
По мнению риэлтеров, быстрый рост цен на землю в престижных местах по Рублево-Успенскому шоссе будет продолжаться еще около года. Экстраполируя динамику роста цен и принимая во внимание увеличение спроса с одновременным сокращением предложения участков, можно предположить, что к весне будущего года цены здесь достигнут $4000-6000 за сотку, то есть вырастут на 100%. Конечно, так подорожают только участки, имеющие возможность подключения к коммуникациям (магистральный газ, водопровод, электричество).
Другими дорогами, где участки будут наиболее быстро расти в цене, эксперты склонны считать Минское, Ленинградское, Киевское и Рижское. Риэлтеры ожидают, что цена земли на Минском направлении может дойти к будущей весне до $2500-3000 за сотку, на Ленинградском — до $2000 за сотку. С окончанием строительства Рижской скоростной трассы земля там будет стоить также весьма дорого и приблизится к стоимости земли по Минскому шоссе.
Нетрудно предположить, что подорожают и участки в зоне водохранилищ и крупных озер, каковых достаточно на севере Московской области (Ленинградское и Ярославское шоссе). Если сейчас здесь еще можно купить участки по $1000 за сотку, то к началу очередного строительного сезона цены здесь, по прогнозу специалистов-риэлтеров, подскочат до $2500.
Кроме того, следует учитывать, что не так давно вышедшее постановление правительства России запрещает отвод земель под жилищное строительство в лесах первой группы, то есть как раз вокруг Москвы. Это означает, что теперь участок в ближайшем Подмосковье получить будет практически невозможно. Соответствующим образом будут реагировать и цены — насколько они вырастут, сказать трудно.
Дальние участки подорожают незначительно. Это связано с тем, что вторичный рынок, возникновение которого неизбежно, к следующей весне наводнится предложениями частных участков.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ Ъ-DAILY
Средние текущие и прогнозные цены на земельные участки в Московской области
Направления Трассы До 30 км от МКАД, $/сотка 30-50 км от МКАД, $/сотка До 30 км от МКАД, прогноз $/сотка*
Западное Киевское шоссе 1000-1200 400-550 2000-2300
Минское и Можайское шоссе 1000-1500 600-750 2500-3000
Рублево-Успенское шоссе 2000-3000 700-1000 4000-6000
Рижское и Волоколамское шоссе 800-1000 300-400 1900-2100
Северное Ленинградское шоссе 800-1000 300-400 1500-2000
Ярославское шоссе 500-800 250-350 800-1000
Восточное Горьковское шоссе 150-300 75-100 200-400
Егорьевское шоссе 300-500 75-120 400-600
Южное Каширское шоссе 450-500 200-300 600-900
Калужское шоссе 700-900 350-450 1500-1700
*прогноз группы недвижимости Ъ-DAILY и специалистов фирм-риэлтеров