На немецкой стороне

Замерший рынок жилой недвижимости Германии не гарантирует покупателям быстрого и прибыльного возврата средств в случае перепродажи квартир или особняков. Таким образом, нынешняя ситуация подходит для покупателей, собирающихся приобрести собственность, чтобы использовать ее по прямому назначению. Однако при желании получить дивиденды от недвижимости все-таки можно: более 50% немцев не спешат обзаводиться личными владениями и арендуют жилье, причем нередко у иностранцев.

Екатерина Ъ-Богданович

Сейчас стоимость квартир и особняков в Германии находится на рекордно низком с 2004 года уровне и в ближайшее время ситуация вряд ли изменится. Существует целый ряд причин, вызвавших застой на некогда оживленном, особенно после воссоединения страны, рынке. Эксперты отмечают уменьшение спроса, вызванное ростом безработицы и отменой государственных субсидий, а также существенное сокращение инвестиций внутри страны. Среди причин падения спроса на покупку жилья фигурируют и такие факторы, как резкое снижение рождаемости, миграция населения внутри страны, эмиграция пенсионеров, которые в последнее время предпочитают жаркие берега Испании, Турции, Словении и Болгарии.

Критическая ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, привела к тотальной распродаже жилья. Помимо традиционных источников предложения, покупателей привлекает возможность приобрести за бесценок дома, выставленные на аукцион по решению суда. За период кризиса количество принудительных продаж возросло в десять раз, при этом объекты, бывшие владельцы которых не смогли своевременно погасить кредит, нередко уходят с молотка за сумму, вполовину меньшую их реальной стоимости. В тяжелом финансовом положении оказались не только частные собственники: различные коммуны, общины и союзы избавляются от находящегося на их балансе жилого фонда. Недвижимость распродается пакетами от нескольких домов до 150 тыс. квартир, и основную массу покупателей на сегодняшний день составляют иностранцы — им уже принадлежит более 1,5 млн объектов. Не исключено, что запланированный снос не соответствующей современным требованиям застройки в Восточной Германии и, как следствие, значительное сокращение вторичного рынка жилья поднимет цены на новостройки. Впрочем, правительство заранее позаботилось о том, чтобы притормозить спекулятивный интерес: в следующем году ожидается введение налога на разницу между ценой покупки и продажи недвижимости. Кроме того, немецкие аналитики утверждают, что резкие скачки исключены: если подъем цен начнется, он будет постепенным.

Но существует категория жилья, стоимость которого неизменно растет, игнорируя общие тенденции рынка. Речь идет об элитных объектах, которые интересуют и немецких инвесторов.

Выбирая жилье в Германии, важно помнить, что наиболее важным фактором, определяющим не только стоимость, но и качество объекта, является его месторасположение. При этом традиционное правило — в столице дороже, чем на периферии — в Германии не действует. Жилье в Берлине в два раза дешевле, чем апартаменты во Франкфурте-на-Майне или Дюссельдорфе. В среднем недвижимость в центре столицы обойдется в 1200-1800 евро за кв. м, в прилегающих к центру районах — до 1000 евро за кв. м. При желании можно найти сверхэкономные варианты, например трехкомнатные квартиры от 35 тыс. евро. При этом предложение существенно превышает спрос — разница составляет порядка 100 тыс. объектов, но это большей частью устаревшие постройки времен ГДР. В сегменте элитной недвижимости, напротив, отмечается нехватка интересных объектов. Стоимость жилья премиум-класса достигает 7 тыс. евро за кв. м: квартира в центре западного Берлина площадью 260 кв. м продается за 1 570 000 евро. Жилье аналогичного качества, но в менее престижном районе, будет стоить в полтора-два раза дешевле, вилла в фешенебельном пригороде Берлина Грюневальде площадью 850 кв. м обойдется в 2,5 млн евро.

От двух до пяти

С точки зрения покупательских приоритетов недвижимость в Германии можно разделить на три группы: дома и апартаменты в крупных городах, виллы в курортных регионах и жилье в Восточной Германии. Наиболее перспективными в плане развития рынка недвижимости считаются портовые города и индустриальные центры, где сосредоточены офисы транснациональных компаний. Покупка дома или квартиры гарантирует не только высокий уровень инфраструктуры, но и возможность получать неплохой доход от сдачи собственности в аренду. Так, неизменным спросом пользуется недвижимость в Дюссельдорфе, Франкфурте-на-Майне, Гамбурге, Кельне, Мюнхене и Штутгарте. Апартаменты в этих городах предлагаются по цене порядка 3000 евро за кв. м, дома — от 2000 евро за кв. м, причем они дорожают по мере продвижения на юг. Если в Гамбурге и Дюссельдорфе верхняя планка редко поднимается выше 3000 евро, то в Штутгарте и Франкфурте цена может вырасти до 4000 евро, а в самом дорогом городе Германии — Мюнхене, расположенном в центре Баварии,— дом в черте города вряд ли обойдется дешевле 5000 евро за кв. м.

Следующими по степени привлекательности считаются туристические и курортные центры: Бонн, Баден-Баден, Нюрнберг, Мюнстер, Висбаден. Инфраструктура в них развита не хуже, чем в крупных городах, а дополнительным преимуществом являются живописные ландшафты. Стоимость квадратного метра несколько ниже: в среднем 2000 евро, если речь идет о квартире, и 3000 евро — при покупке виллы или особняка. Лидером для этой категории недвижимости является Баден-Баден — здесь, как и в Мюнхене, комфортабельный особняк будет стоить порядка 5000 евро за кв. м. Сдача жилья в аренду туристам приносит значительный доход: они, в отличие от самих немцев, не считают цену 5-8 евро за кв. м завышенной. С недавнего времени список привлекательных курортов начал пополняться новыми названиями: благодаря притоку инвестиций былую популярность себе возвращают Саарбрюкен, Хайлигендамм и другие некогда забытые города. Превращение некоторых из них в центры притяжения политической и финансовой элиты влияет на стоимость недвижимости: в Хайлигендамме средняя цена за квадратный метр особняка перешагнула отметку в 3000 евро. При этом квартиры стоят в три раза дешевле.

Особая ситуация сложилась с Восточной Германией. После объединения страны большинство предприятий закрылись, не выдержав конкуренции с мощными западными производителями. Началось переселение граждан на запад: спрос на недвижимость упал настолько, что, переезжая, обанкротившиеся немцы были вынуждены бросать старое жилье. Даже сегодня на востоке страны можно обнаружить пустующие жилые кварталы — аналогичные советским "хрущевкам", эти объекты уже вряд ли вызовут покупательский интерес. Иначе обстоит дело с особняками. Ранее также пустовавшие, сейчас они стремительно раскупаются, преимущественно выходцами из Восточной Европы и стран исламского мира. До недавнего времени на пространстве бывшей ГДР — в Саксонии, Бранденбурге, Макленбурге-Передней Померании — можно было приобрести дом в удовлетворительном состоянии по цене 200 евро за кв. м. Сейчас даже в маленьком городке найти дом дешевле 350 евро за кв. м будет непросто. Что касается качественного жилья, то цены на него постепенно догоняют западногерманские. В наиболее привлекательном, с точки зрения инвесторов, Дрездене средняя стоимость квадратного метра превышает 2000 евро, равно как и в пригороде Берлина Потсдаме. От одной до полутора тысяч евро за кв. м колеблются цены в Эрфурте, Коттбусе и Ростоке. Что касается аренды, то найти в восточных землях квартиросъемщиков, готовых ежегодно выплачивать до 10% от стоимости недвижимости, будет на порядок сложнее.

Если ситуация в крупных центрах более или менее стабильна, то рынок недвижимости в маленьких городках — как на востоке, так и на западе страны — подвержен колебаниям. На него влияют как общие тенденции, в частности массовый переезд пожилых немцев из некогда облюбованной ими долины реки Рейн в страны юго-западной Европы, так и локальные события, например закрытие промышленного предприятия, перенос военной базы или строительство нового автобана.

Вне зависимости от того, в какой из федеральных земель Германии будет приобретаться недвижимость, специалисты рекомендуют покупателям заручиться поддержкой опытного маклера. Все операции по торговле недвижимостью проходят через государственного нотариуса, полная процедура покупки занимает около трех месяцев. Дополнительные расходы (налоги и комиссионные выплаты) составят 9-12% от стоимости объекта. Желающим получить в Германии ипотечный кредит стоит запастись терпением: для того, чтобы банк поверил в благонадежность клиента, требуется в течение нескольких лет производить регулярные отчисления на открытый в этом банке счет. В случае, если суммы будут вноситься без сбоев, а совокупный доход семьи на момент получения кредита составит не менее 50000 евро в год, можно рассчитывать на то, что банк предоставит заем в размере до 80% от стоимости недвижимости под 5-7% годовых. Приобретение жилья не дает права на получение немецкого гражданства, исключение составляют евреи, потомственные немцы и ученые. Остальные могут рассчитывать на ежегодную трехмесячную визу.