Голландский архитектор ЭРИК ВАН ЭГЕРААТ известен в России амбициозным проектом "Город столиц" для "Москва-Сити". Однако доделало проект американское бюро NBBJ. О том, почему одному из десятки самых успешных архитекторов мира не удается работать с российскими застройщиками, а также о тенденциях строительства коммерческой недвижимости в России он рассказал BG.
BUSINESS GUIDE: У вас был ряд неудач в сотрудничестве с российскими заказчиками. При этом успешно складывается работа с девелоперами на Западе. Чем российские застройщики коммерческой недвижимости отличаются от иностранных?
ЭРИК ВАН ЭГЕРААТ: Российский девелоперы ничем не отличаются от любых других. Если мысленно вернуться в 1960-е годы в Америку, мы увидим человека в большом "Кадиллаке", маленькую женщину в стареньком доме, парней, которые из этого дома ее выдворяют, и чуть позже — небоскреб на месте домика. Типичный пример, клише, но, как любое клише,— правда. Так происходит везде, вне зависимости от географии работы застройщика. Вопрос — как к этому относиться. Должен быть найден баланс между интересами девелопера и интересами людей. В Америке еще в 1960-е годы поняли, что девелопер должен быть финансово заинтересован в работе на благо общества. Там, например, застройщик построит хороший красивый нижний этаж с ресторанами и общественными зонами, ему дадут возможность немного увеличить этажность башни. В России же сейчас это правило еще не до конца работает. Государство должно мотивировать застройщика. Ни один девелопер не откажется от прибыли, но многое из того, что делается в России, в Голландии просто невозможно.
BG: Что, например?
Э. Э.: Высота здания там согласуется проще, чем здесь, качество материалов не так контролируется: если вы хотите делать более дешевый фасад — пожалуйста, никто вам ничего по этому поводу не скажет. Само собой, никто на Западе не позволит на престижном месте построить дешевое здание — но и строить плохо в голову никому не придет. Запросы рынка в России крайне невысоки. Цены растут, а качество прежнее либо становится ниже.
Под качеством я понимаю планировку, техническую составляющую, качество механического оборудования. Если говорить об офисных зданиях, то они зачастую имеют странную коридорную систему, сложную планировку, которую трудно менять, неудобную парковку. Арендаторы еще как-то могут контролировать качество технической "начинки" здания, но фасад целиком остается на совести застройщика.
BG: На какие уступки вы готовы пойти, работая с заказчиком?
Э. Э.: Есть очень мало ситуаций, когда я скажу заказчику "нет". Только если пожелания не согласуются с техническими нормативами. Чего я не признаю — это когда публике показывается один проект, а затем втихаря реализуется совсем другой. В Москве это происходит часто. Башни "Москва-Сити", которые строит "Капитал Груп", в основе своей имеют мой проект. То, что строится сейчас, напоминает мой старый проект, но оба здания чудовищны. В итоге проектирование завершили другие люди. Если бы в "Капитал Груп" сказали: нам нравится твой проект, но он должен быть дешевле,— я бы сделал. Условно говоря, вместо двух башен всегда можно сделать одну, но большего размера. Они так не стали поступать.
В девяти из десяти случаев можно договориться. Пластик вместо камня — это приемлемое решение. А вот что неприемлемо — это плагиат. Интеллектуальная собственность — важная составляющая экономики. К счастью, я придумываю больше и быстрее, чем у меня могут украсть. Так что "Москва-Сити" не моя проблема, а Москвы — города, в котором будет построено уродливое здание.
BG: С западными заказчиками в схожих ситуациях удается договариваться?
Э. Э.: В Италии я проектировал один очень большой объект. Клиент принял мой проект, но через полгода понял, что часть здания хочет изменить по просьбе будущих собственников. Я мог отказаться что-то менять. Это была серия из десяти зданий, похожих друг на друга как близнецы, а теперь застройщик захотел, чтобы десятое здание было не квадратным, а круглым и больше остальных, с большим атриумом. У нас состоялся вежливый разговор, я дал согласие изменить общую концепцию. Проект стал даже лучше — так думаю и я, и заказчик.
BG: Что же мешает работать таким образом российским заказчикам?
Э. Э.: В России колоссальная маржа, крутятся бешеные деньги, которые делают людей идиотами. Поверьте, итальянский девелопер будет очень внимательно меня слушать, вникая во все детали проекта, так как там значительно сложнее продать здание. Каждое разногласие, каждое новое изменение — это лишние деньги инвестора. В России ими легко бросаются. Сейчас ситуация здесь, особенно в Москве, очень искусственная. Конечно, неправильно было бы говорить, что в России принято неуважительное отношение к архитекторам. Дело в бурном развитии рынка.
BG: В регионах так же?
Э. Э.: Пока в российской жизни нет нюансов. К примеру, в Санкт-Петербурге долгое время новых зданий в центре не строили. Город при этом был доведен до весьма болезненного состояния. Затем там решили построить небоскреб для "Газпрома". У проекта есть и сторонники, и противники. Противостояние их столь решительно, что конфликт вышел на политический уровень. Так быть не должно. Но важно, на мой взгляд, то, что городские власти поняли: необходимо найти баланс между современным и старым. Некоторые части города должны быть просто отреставрированы. В проекте, который я делаю в Петербурге, я предложил "поженить" старое и новое: полностью сохраняется фасад и целиком перестраивается "начинка".
Вообще, в регионах работать намного проще, чем в Москве. Например, в Сургуте я строил торговый центр. Обсуждение с главами города было конструктивным, клиент профессионален и адекватен. Мы начали работать над проектом после 14 месяцев согласований — это необычайно быстро.
В России есть потребность в качественных зданиях. Тут можно строить и инвестировать. Больше и лучше. Числом в Москве можно будет брать еще несколько лет, а дальше — только умением и качеством.
Эрик ван Эгераат — голландский архитектор, автор офисного центра ING в Будапеште, университета Инхолланд в Роттердаме. В 2003 году архитектор начал сотрудничать с российской девелоперской компанией "Капитал Груп", разработав для нее проекты многоэтажного жилого комплекса "Русский авангард" и комплекса из двух небоскребов "Город столиц" на территории "Москва-Сити". Однако сотрудничество не было успешным. Первый проект так и не был реализован, второй доделало американское бюро NBBJ. В 2005 и 2007 годах архитектор подписал контракты с ООО "Специализированное карьерное управление" на строительство торгово-развлекательного и делового комплексов в Сургуте.