Цена молодости

В Москве жилье в строящихся домах оказалось в полтора раза дороже, чем в недавно достроенных зданиях. В некоторых районах — преимущественно в центре города — ценовой разрыв и вовсе составляет более 300%. Застройщики могут повышать цены за счет более привлекательных условий ипотеки, в то время как продавцы вторичной недвижимости лишены таких инструментов. Эта тенденция зафиксирована во многих российских регионах и в будущем будет только усиливаться.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В сентябре 2025 года средняя стоимость новостроек в Москве оказалась на 47,8% выше, чем в домах, построенных позже 2020 года, выяснили в bnMAP.pro. Так, средняя стоимость строящихся объектов в городе составляет 619,5 тыс. руб. за 1 кв. м, а в сданных в последние пять лет в эксплуатацию домах — 419,1 тыс. руб., уточняют в компании. Наибольший разрыв стоимости зафиксирован в центре города — в Хамовниках, на Якиманке, в Мещанском районе и на Арбате, где разница составляет 304,2%, 217,9%, 209,8% и 206,1% соответственно, отмечают аналитики.

Максимальный разрыв средних цен предложения отмечен в районах с наибольшей концентрацией высокобюджетных новостроек, где преобладает элитная и премиальная застройка и чаще всего отсутствует предложение новостроек массового сегмента, поясняют в bnMAP.pro

Субсидированные ипотечные программы (семейная и IT-ипотека) создают устойчивый спрос на первичное жилье, позволяя девелоперам поддерживать высокий ценовой уровень, поясняет руководитель отдела аналитики и ценообразования ГК «РКС Девелопмент» Ярослав Гарбузов. Новостройка за счет более низких процентных ставок все равно обойдется покупателю значительно дешевле, уверяет управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко. В то же время рынок новой «вторички» не получает такой поддержки и существует в условиях свободной конкуренции, добавляет господин Гарбузов.

Кроме того, застройщики новых комплексов ограничены в ценовой гибкости постоянно растущей себестоимостью строительства, которая только за первое полугодие 2025 года выросла на 5,7% за 1 кв. м, говорит Ярослав Гарбузов. Это, по его словам, формирует жесткий ценовой фундамент для новых проектов, в то время как владельцы готового жилья могут проявлять большую гибкость в ценообразовании.

Впрочем, в Москве себестоимость строительства многоквартирных домов в июле 2025 года достигла 176,3 тыс. руб. за 1 кв. м, сообщали ранее в Союзе инженеров-сметчиков. В то же время средняя стоимость продажи новостроек в старых границах Москвы в июле 2025 года составляла 511,5 тыс. руб. за 1 кв. м, согласно Dataflat.ru.

Разрыв цен между вторичным и первичным рынками характерен не только для Москвы, но и для России в целом.

В апреле—июне 2025 года средняя цена 1 кв. м на первичном рынке превысила 205 тыс. руб., в то время как готовая недвижимость стоила 128 тыс. руб., писали «Известия» со ссылкой на данные Центробанка. Таким образом, разница составила 60%.

При этом в отдельных регионах разрыв оказался еще больше. В центральной части России он достиг 80%: 294,1 тыс. руб. в новостройках против 163,8 тыс. руб. в готовых домах. Чуть меньше среднего значения по стране разница оказалась на северо-западе России (57%) и в Сибири (44%). Меньше всего разрыв в цене был на Северном Кавказе (всего 12%) и на Дальнем Востоке (16%), уточняло издание. Такая тенденция отчетливо выражена во всех развитых городах страны с емкими рынками и высокой покупательной способностью населения, например в Санкт-Петербурге, Сочи, Казани, Екатеринбурге, Новосибирске, подтверждает управляющий партнер «Метриума» Руслан Сырцов.

Это беспокоит ЦБ: большая разница в стоимости квартир на первичном и вторичном рынках несет риски для россиян.

Одна из опасностей состоит в том, что человек, купивший квартиру в новостройке в ипотеку, может столкнуться с потерями при необходимости продать недвижимость.

Тренд на ценовой разрыв между новостройками и новой «вторичкой» сохранится, считает Ярослав Гарбузов. На это указывают политика застройщиков, которые оптимизируют предложение, и сохраняющийся спрос на первичном рынке, поддерживаемый улучшающимися ипотечными условиями, продолжает он. По данным аналитического центра «Дом.РФ», в январе—августе 2025 года застройщики Москвы запустили новые проекты суммарной площадью 2,5 млн кв. м жилья, что на 34% меньше год к году.

Дарья Андрианова