«Нашли способы, как этому механизму дать жизнь»
Застройщики и власти обсудили, с какими проблемами сталкиваются при КРТ
Представители власти и застройщики обсудили реализацию программы комплексного развития территорий (КРТ) и сложности, с которыми сталкиваются девелоперы. На форуме 100+ TechnoBuild застройщики заявили о трудностях при расселении, когда у жильцов возникают проблемы с документами, и сошлись во мнении о важности совершенствования механизма и более справедливого учета интересов всех сторон. При этом заявили, что готовы расширять свой земельный банк в рамках данной программы в уральской столице.
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
На федеральном уровне КРТ позиционируется как один из основных механизмов достижения целей нацпроектов в сфере жилищного строительства. Несмотря на популярность программы и высокий спрос среди застройщиков, участники сессии ИД «Коммерсантъ-Урал» и группы «Самолет» «Баланс интересов и практические вызовы реализации проектов КРТ» в рамках форума 100+ TechnoBuild отметили сохраняющийся разрыв между нормативной рамкой и практикой реализации.
По словам директора департамента комплексного развития территорий Минстроя РФ Марии Синичич, в последнее время законодательство в сфере КРТ претерпело значительные изменения.
«В этом году вышли изменения в ФЗ №486 и №181. Важным является возможность и право включать в договоры КРТ обязательства по социальной инфраструктуре, пожарным депо. И сегодня уже можно поэтапно включать такие объекты. Некоторые трактуют эту норму как обязательство, но однозначно так сказать нельзя»,— прокомментировала госпожа Синичич.
Она уточнила, что пожелания, которые министерство собирает от застройщиков, вкладываются в законопроекты, но остается несколько моментов, которые требуют регулирования. Например, вопрос голосования жильцов с вовлекаемых в программу территорий индивидуального жилищного строительства. Сегодня появилась возможность работать с ИЖС, и Минстрой предлагает ввести голосование для жильцов по аналогии с голосованием для объектов нежилой недвижимости (2/3 голосов). Есть также ряд предложений, связанных с изменением налогового законодательства – это снижение налогов при вовлечении земельных участков и другое.
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
В Свердловской области реализуется 30 проектов КРТ. «Зачастую говорят, что КРТ не летит там, где нет рентабельности у проектов. Но хочу сказать, что мы сегодня запустили проект в Красноуфимске — это достаточно отдаленный населенный пункт, в Белоярском округе, Среднеуральске, Нижнем Тагиле. Это города, которые находятся достаточно далеко от Екатеринбурга, но при этом мы нашли способы, как этому механизму дать жизнь»,— рассказал и.о. министра строительства Свердловской области Григорий Сурганов.
По словам вице-мэра Екатеринбурга Рустама Галямова, на выбранных под КРТ площадках жильцы ждут, когда застройщик приступит к расселению, и острых конфликтных ситуаций пока не возникало.
«Мы изучаем практику других регионов, изучаем, почему скандалы происходят, поэтому принципиально не идем на территорию с ИЖС, хотя возможность есть»,— рассказал он.
Он добавил, что помимо малоэтажного жилья в Екатеринбурге в КРТ уже включили пятиэтажное здание и готовятся торги, где на площадке будет объект культурного наследия (ОКН).
Директор по развитию и улучшению жилищных условий группы «Самолет» Виктор Ведехин сравнил КРТ с организмом человека, где мозг – это орган власти, который придумывает и контролирует, руки — девелопер, который выполняет, сердце — жители, а банк выступает в роли кошелька. И в Екатеринбурге «мозг» и «руки» работают слаженно. Он отметил, что подход «Самолета» к реализации КРТ отличается от остальных:
«Безусловно — это расчет компенсации стоимости жилья. Мы оцениваем недвижимость исключительно по рыночной стоимости на момент начала переговоров и дальше индексируем стоимость кв. м исходя из рыночной ситуации, мы это делаем раз в квартал».
Модератор Максим Путинцев и Алексей Федоров
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
Модератор Максим Путинцев и Алексей Федоров
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
Среди вызовов он выделил макроэкономическую ситуацию, изменение ключевой ставки, риск изменения сроков реализации КРТ. Он также уточнил, что компания не против строительства соцобъектов в рамках программы, но всего должно быть в меру. Чаще всего застройщики строят в рамках КРТ детские сады. По словам заместителя директора Главархитектуры Андрея Чернышова, детсады запланированы на месте недостроев в Пионерском поселке на площадке «Самолета» и на ул. Мусоргского у «Практики», а также на ул. Стрелочников итогом КРТ станет детсад.
«Для расширения географии работы компании механизм КРТ — один из самых безрисковых механизмов. Когда мы входим в регион, то понимаем, что муниципалитет хочет, и не нужно искать земельные участки», — отметил еще один плюс программы генеральный директор компании «Практика» Александр Невмержицкий.
Несколько участников сессии в качестве проблемы, которая может увеличить сроки развития площадки, назвали проблемы с документами у жильцов старых домов. «У нас много людей, которые проживали в объектах, которые были неузаконенные, и люди жили там по 20-30 лет, у людей иногда нет никаких документов. Каждый придумывает свои механизмы как с этим работать. Мы всегда входим в положение, чтобы человек приобрел жилье. Но вопрос неузаконенных объектов стоит, и он на повестке у каждого застройщика»,— заявил вице-президент по GR и инвестициям ГК «Страна Девелопмент» Андрей Басов.
Завершая сессию, управляющий директор федеральных проектов группы «Самолет» Алексей Федоров предложил ввести стандартизированную модель финансового структурирования проектов КРТ, расширить инструменты субсидирования, а также внедрить механизм совместной экспертизы проектов на федеральном и региональном уровнях. Он также заявил, что компания намерена расширять портфель проектов по КРТ в Екатеринбурге.