Вчера ВТБ 24 объявил о намерении предоставлять ипотечные кредиты в Сочи на особых условиях. Первым среди российских банков он собрался выдавать займы на сумму, которая на 14% превышает стоимость приобретаемого жилья. То, что такие кредиты эксперты назвали самыми рискованными на российском рынке, не смущают розничную "дочку" ВТБ. Риски там намерены компенсировать за счет роста цен на недвижимость в столице Олимпийских игр.
Новая ипотечная программа ВТБ 24 позволяет заемщикам получить ипотечный кредит на приобретение жилой недвижимости в Сочи в размере 114% от ее стоимости и распространяется на покупку жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. Ранее банковские ипотечные кредиты не превышали 100% приобретаемого по ипотеке жилья. Разработчики программы считают, что дополнительные 14% стоимости жилья, предоставляемые банком в кредит, должны стимулировать потенциальных заемщиков обращаться именно в ВТБ 24. "Лишние" деньги, по словам начальника управления департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Георгия Тер-Аристокесянца, клиент может использовать на ремонт жилья.
ВТБ 24 стал вторым российским розничным банком, публично заявившим о намерении воспользоваться предолимпийской гонкой в своих бизнес-целях. В августе с аналогичным заявлением выступил банк "КИТ Финанс". Однако его программа "Олимпийская ипотека" предусматривает первоначальный взнос в размере 20% от стоимости жилья. Другие условия ипотечного кредитования в Сочи у банков совпадают: кредитная ставка — 9% в валюте, 11% в рублях, срок кредитования — 30 лет.
Участники рынка отмечают, что предложение ВТБ 24 более рискованное, чем все, что ранее предлагалось на российском ипотечном рынке. "При выдаче кредита на сумму, большую, чем стоимость залога, страхование осуществляется только в размере стоимости залога",— говорит замначальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. "При выдаче кредита на квартиру в строящемся доме, до момента регистрации права собственности у банка вообще нет никакого залога",— добавляет директор департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.
Секьюритизировать такие кредиты тоже крайне сложно, отмечают эксперты. "Инвесторы требуют, чтобы средний LTV (отношение размера кредита к стоимости залога.— Ъ) по пулу был не более 70-75%, а по отдельным кредитам, входящим в пул, не больше 100%,— пояснил Ъ замдиректора департамента структурированных продуктов АИЖК Денис Гришухин.— В результате банку придется ждать какое-то время для достижения этих показателей". Таким образом, предлагать подобные программы населению могут лишь очень крупные банки с достаточными собственными средствами либо банки, располагающие особым финансированием под такие программы.
Однако даже госбанки, учитывая ипотечный кризис США, рискуют собственной репутацией. "В то время, когда все банки отказываются от рискованных ипотечных кредитов класса subprime, ВТБ 24 действует совершенно обратным образом,— удивляется коммерческий директор 'СТ Групп Регион' Дмитрий Шмелев.— А ведь уже сейчас ВТБ приходится принимать меры для поддержания котировок своих акций". Так, всего месяц назад зампред правления ВТБ Николай Цехомский выступил на Лондонской бирже с заявлением, что у ВТБ нет вложений в ипотеку категории subprime (см. Ъ за 22 августа).
Правда, как отмечают эксперты, на котировках акций ВТБ "рискованное" предложение его розничной "дочки", скорее всего, не отразится. "Я бы не относил кредит на сумму больше стоимости жилья к категории subprime,— говорит аналитик ИГ 'Капиталъ' Сергей Галкин.— Критерием отнесения кредита к классу высокорискованных служат не параметры кредитного продукта, а качество заемщика". Кроме того, аналитики считают, что "рискованные" сочинские кредиты "утонут" в общей массе ипотеки, выдаваемой ВТБ 24 по всей стране. Риски же нивелируются ростом цен на недвижимость в Сочи. "При существующих темпах роста разница между суммой кредита и стоимостью квартиры в 14% нивелируется по жилью эконом- и бизнес-класса примерно за полгода, по элитному жилью — за год",— подсчитал господин Шмелев, отметив, что общий потенциал роста цен на сочинскую недвижимость — примерно 30%, до достижения московского уровня.
В то же время другие банки предлагать аналогичные программы не торопятся. "Целевая аудитория потенциальных участников такой программы ограничена,— объясняет Вячеслав Шаламов.— Кредиты на сумму больше стоимости квартиры востребованы по большей части при покупке жилья в кредит на вторичном рынке, причем не в инвестиционных, а в личных целях". Кроме того, по оценкам Игоря Жигунова из ГИБ, на вторичном рынке высок риск сноса ветхого жилого фонда в рамках реконструкции Сочи к Олимпиаде. Кредитовать же покупку строящегося жилья готовы не все банки.