«ИЖС перестанет ассоциироваться с "самостроем"»
Антон Медведев — о переходе рынка индивидуального жилья на эскроу-счета
В марте сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС) перешел на эскроу-счета — по аналогии с многоквартирным жильем. На Урале в 2024 году объем строящегося индивидуального жилья увеличился на 20%. О том, какие изменения должны произойти на рынке с учетом новых механизмов финансирования, «Ъ-Урал» рассказал заместитель председателя правления банка «ДОМ.РФ» Антон Медведев.
Фото: Пресс-служба банка «ДОМ.РФ»
Фото: Пресс-служба банка «ДОМ.РФ»
— Как вы оцениваете состояние рынка индивидуального жилищного строительства на Урале?
— Рынок ИЖС — это не только один из крупнейших сегментов в жилищном строительстве, но и, безусловно, очень перспективный. Согласно исследованию «ДОМ.РФ», 18,5 млн семей в России мечтают о собственном доме. Это огромный потенциал.
Всего за последние четыре года рынок вырос почти на 30%: с 49,1 млн кв. м в 2021 году до 62,3 млн кв. м в 2024-м.
И даже несмотря на небольшое снижение в этом году (минус 6% год к году), в целом динамика остается положительной, в том числе на Урале. За последние пять лет ввод жилья здесь вырос более чем на треть.
В 2024 году портфель строящегося жилья в УрФО прибавил 20%, тогда как по стране в среднем рост составил 8%. При этом первые восемь месяцев 2025 года показали снижение ввода на 7%, но связано это, прежде всего с падением в сегменте многоквартирных домов. ИЖС остается точкой роста.
В Екатеринбурге и регионе в целом высокий спрос на комфортное жилье, активно развиваются проекты в сегменте эконом и комфорт-класса. При этом покупатели становятся требовательнее к качеству продукта и инфраструктуре. Это создает потенциал именно для системных решений в ИЖС, а не точечных застроек.
— Какой продукт сегодня наиболее востребован?
— Спрос концентрируется на домах площадью до 200 кв. м. Самые популярные категории до 100 кв. м и от 100 до 200 кв. м, на них приходится 96% всех проектов. Средний бюджет дома составляет порядка 7,3 млн руб. При этом покупатели достаточно консервативны: более половины выбирают классическую архитектуру и только около 20% европейскую.
— Вы активно кредитуете строительство в сегменте ИЖС. Какие тренды можно выделить в частном домостроении?
— Первый и главный — это переход отрасли на расчет через эскроу-счета. Вступивший в силу федеральный закон защищает деньги потребителей и делает рынок прозрачнее. Так, уже в этом году с использованием эскроу строится более 1,2 млн кв. м индивидуальных домов. Опыт многоквартирного жилья показывает, что после перехода на эскроу, количество проблемных объектов сократилось в 30 раз. Уверен, аналогичные структурные изменения ждут и ИЖС.
Можно отметить «омоложение» портрета покупателя. Если раньше частными домами интересовались в основном семьи постарше, то теперь активнее всего на этот формат смотрят молодые семьи в возрасте 24-34 лет.
И это очень хороший сигнал: рынок становится ближе к будущему поколению.
— Как обстоят дела с финансированием проектов ИЖС?
— Главная проблема — высокая стоимость подготовки земельных участков и подведения инфраструктуры. В отдельных случаях такая финансовая нагрузка доходит до 85 тыс. руб. на 1 кв. м.
Поэтому банк «ДОМ.РФ» делает ставку на «участки с подрядом» и кредитует подрядчиков, которые работают через эскроу. Фактически это простой и прозрачный механизм: гражданин выбирает участок и проект дома, заключает договор с подрядчиком, деньги размещаются на эскроу. Банк выдает подрядчику кредит под льготную ставку 1% годовых. После завершения строительства счет раскрывается, подрядчик получает прибыль, а клиент готовый дом.
На сегодня мы заключили 965 договоров на сумму 37 млрд руб. — это более 700 тыс. кв. м жилья. На Урал приходится 124 договора на сумму 4,2 млрд руб. На эти средства будет построено свыше 80 тыс. кв. м.
— Каковы перспективы развития рынка ИЖС с учетом новых возможностей финансирования?
— Сегмент имеет очень большие перспективы. Есть все предпосылки для роста: защищенные механизмы расчетов через эскроу, доступные кредитные продукты для подрядчиков, устойчивый спрос со стороны населения. Мы ожидаем, что к 2030 году доля домов, строящихся по договорам подряда с эскроу, достигнет 23,5%. Это порядка 15 млн кв. м жилья в год.
Благодаря эскроу рынок станет безопаснее, прозрачнее, появится больше крупных системных игроков. ИЖС перестанет ассоциироваться с «самостроем» и станет полноценным сегментом строительной отрасли, который будет определять качество жизни миллионов семей.
Опыт с многоквартирными домами показал: когда в отрасли появляются прозрачные механизмы регулирования и инструменты защиты средств покупателей, она развивается быстрее и качественнее. То же ждет и ИЖС. Для Урала это особенно актуально, поскольку здесь сильный строительный рынок, высокая плотность городов и при этом большой интерес людей к собственным домам.