Платить меньше или быстрее

Средний срок ипотечного кредита в России постоянно растет и на 1 августа 2025 года уже составил 25,6 года, по данным Frank RG. При этом средняя ставка по предлагаемым жилищным кредитам в начале сентября оценивалась в 21,6% годовых, подсчитали в ДОМ.РФ. На этом фоне мы уже наблюдаем рост выдачи ипотечных кредитов. Только во втором квартале россияне заняли на покупку квартир у банков 197 млрд руб.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Досрочное погашение — один из классических для заемщиков сценариев выплат по кредиту, хотя далеко не все покупатели детально разбираются в нюансах. При грамотном планировании и расчете такая стратегия может существенно снизить общую переплату по кредиту.

Математика против психологии

Статьи 809 и 810 Гражданского кодекса закрепляют за заемщиком безусловное право на частичное или полное досрочное погашение кредита. Вопрос в том, как грамотнее воспользоваться этим правом.

Представим нашего героя — Олега. Он оформил ипотеку на 5 млн руб. (это почти средний по российским меркам кредит) сроком на 25 лет под 8% годовых. Я сознательно использую эти усредненные параметры кредита, так как текущие ставки около 20% годовых — кратковременная аномалия как для российской, так и для мировой практики. Ежемесячный платеж по такому кредиту составил 38,6 тыс. руб. Общая переплата (то есть сумма процентов) за весь срок должна была превысить 6,6 млн руб.

Как быстрее и выгоднее погасить долг? Чаще всего заемщики встают перед следующей дилеммой при частичном досрочном погашении: направить свободные средства на сокращение срока кредитования или на уменьшение ежемесячного платежа банку. У этой задачи есть два решения — бесспорное финансовое и не лишенное оснований «психологическое».

Стратегия №1: уменьшаем срок

Сразу раскрою карты: при прочих равных уменьшение срока кредитования всегда выгоднее. В этом случае каждый рубль идет на сокращение суммы долга (тела кредита) перед банком и, соответственно, на уменьшение процентов, которые банк начислил бы на этот рубль впоследствии. Представим, что спустя год после получения ипотеки Олег накопил 500 тыс. руб. и решил направить их на сокращение срока кредита.

Самая интересная метаморфоза происходит со структурой ежемесячного платежа. На 12-й месяц выплат (до досрочного погашения) из 38,6 тыс. руб. на оплату процентов уходило 32,9 тыс. руб., а на погашение основного долга (тех самых 5 млн руб.) — всего 5,7 тыс. руб.

Напомню, что банк сначала через платежи стремится получить прибыль (проценты) и только к концу срока ипотеки — вернуть основной долг.

После внесения 500 тыс. руб. на 13-й месяц кредита из 38,6 тыс. руб. на проценты будет уходить уже 29,5 тыс., а на основной долг — более 9 тыс. руб. Это значит, что каждый последующий платеж будет еще эффективнее съедать тело кредита, а не тратиться на проценты. В результате этого финансового маневра Олег закроет ипотеку не через 24 года, а почти на 6 лет раньше. Сумма процентов, которую Олег переплатит банку сверх долга, уменьшится с 6,6 млн до 4,4 млн руб. Чистая экономия составит внушительные 2,16 млн руб.— и это при досрочном внесении всего лишь 500 тыс. руб.

Стратегия №2: уменьшаем платеж

Если же Олег направит те же 500 тыс. руб. на снижение ежемесячной нагрузки, его платеж уменьшится с 38,6 тыс. до 34,7 тыс. руб. Срок кредита останется прежним (24 года). Снова смотрим на структуру ежемесячного платежа: как и в первом случае, сумма процентов снизится до 29,5 тыс. руб., а вот размер погашения основного долга даже уменьшится — с 5,7 тыс. до 5,2 тыс. руб. Иными словами, ежемесячный платеж сократится на размер суммы процентов, а вот от выплаты основного долга Олег окажется еще дальше по времени (ведь срок он сохраняет). Чтобы сохранить прежний срок, банк перераспределяет на 24 года не только процентные отчисления, но и часть на погашение основного долга. Сэкономит на процентах к концу срока кредитования Олег всего 624 тыс. руб. Математика в итоге проста: на каждый рубль, вложенный в сокращение срока кредита, Олег получает 4 руб. экономии на процентах, а при снижении ежемесячного платежа — только 1,25 руб.

Недоступные кредиты подталкивают россиян к съемному жилью

Резюмируя: при сокращении срока кредитования сумма досрочного погашения буквально сразу же срезает основной долг, ускоряет его погашение в будущем и дает заметную экономию на процентах.

Но и вторая стратегия не лишена смысла, если вспомнить о личной психологии и обстоятельствах заемщиков. Скажем, если Олег планирует в своей жизни кардинальные перемены — смену работы, переезд в другой город и пополнение в семье. Для него на этом этапе актуальнее высвободить дополнительные средства в ежемесячном бюджете, а не получить долгосрочную экономию в будущем или закрыть долг через 18 вместо 24 лет. В этом случае стратегия сокращения платежа субъективно может быть более правильной. Впрочем, есть свои нюансы и в зависимости от размера свободных средств для погашения.

Тактика: как, когда и сколько вносить денег

Олегу повезло — аккумулировать 500 тыс. руб. для досрочного погашения (10% от основного долга) удается не всем. Чаще у заемщиков появляются относительно небольшие «лишние» деньги.

Первый вопрос, который возникает у заемщиков в этом случае: нужно ли копить сумму для досрочного погашения? Ответ однозначный: нет. Банк начисляет проценты ежедневно на остаток основного долга. Поэтому каждый рубль, внесенный досрочно сегодня, перестает генерировать процентный долг уже с завтрашнего дня. Теперь посмотрим, как эта механика влияет на две основные стратегии заемщика «в цифрах».

Допустим, Олег может направлять каждый месяц сверх обязательного платежа (38,6 тыс. руб.) еще столько же денег. Кстати, некоторые заемщики еще до получения кредита исходят именно из такой тактики: размер ежемесячного платежа должен быть таким, чтобы при возможности покрывать его в двойном размере. Если каждый месяц Олег использует дополнительную сумму для сокращения срока кредитования, то он расплатится с банком за восемь лет, а переплата составит 1,94 млн руб. (экономия — 4,66 млн руб.).

Если Олег выбирает уменьшение ежемесячного платежа (при неизменном размере дополнительного взноса — 38,6 тыс. руб.), то он закроет кредит за десять лет. Сумма переплаты в виде процентов за этот срок составит 2,3 млн руб., а экономия по сравнению с изначальными параметрами ипотеки — 4,3 млн руб.

Все дело в сумме

На первый взгляд итоговые выгоды от сокращения срока ненамного больше, чем от снижения платежа. В первом случае на каждый вложенный досрочный рубль Олег получил 1,43 руб. экономии на процентах, а во втором случае — 1,05 руб. Однако это совсем не значит, что при прочих равных так происходит всегда.

Напротив, чем меньше сумма ежемесячного досрочного погашения по отношению к основному платежу и общему размеру долга, тем заметнее финансовая разница между стратегиями «сокращать срок» или «уменьшать платеж»:

• Если вы, как и Олег, гасите ипотеку сверхагрессивно (досрочный платеж — более 70–80% от основного), то разница действительно будет не очень большой. В этом случае можно выбирать уменьшение платежа ради психологического комфорта.
• Если вы гасите ипотеку в умеренном темпе (досрочный платеж меньше 50% от основного), то стратегия «сокращать срок» приносит в разы, а то и в десятки раз большую финансовую выгоду.

Финансовый арбитраж в помощь заемщику

Теперь поднимемся несколько выше сухих расчетов и вспомним, что Олег выплачивает ипотеку не в вакууме, а в реальной экономике. И в последние годы в России действительно появилась возможность сыграть на разнице в процентных ставках («финансовый арбитраж»), чтобы быстрее погасить ипотеку. Идея на первый взгляд проста: найти банковский вклад с процентом выше, чем процент по ипотеке. При прочих равных такие ситуации в стабильной экономике случаются редко: обычно банки «продают» деньги дороже, чем «покупают».

В этом случае общее правило следующее: каждый вложенный в депозит рубль должен принести больше денег, чем на каждый недовнесенный досрочно рубль банк начислит процентов по ипотеке.

Если Олег внесет в 13-й месяц ипотеки 500 тыс. руб. досрочно с сокращением срока, то он уменьшит итоговую переплату на 2,16 млн руб. Если же он положит эти средства на депозит под 13,5% годовых и на 12-м месяце принесет в банк уже 567,5 тыс. руб., то он сократит переплату на 2,2 млн руб. Однако в первом случае на вложенный рубль он получит 4,3 руб. экономии, а во втором — 3,9 руб. Это косвенно свидетельствует о том, что за год банк все-таки получит с Олега больше денег в виде процентов по ипотеке, чем Олег заработает в виде процентов по депозиту.

Таким образом, чтобы получить реальную выгоду от вложений в депозит, ставка по нему должна быть намного больше (в два-три раза), чем по ипотеке. При этом нужно учесть налоги, которые платят с процентного дохода.

Инфляция: друг или враг заемщика

Другой внешний экономический фактор, который влияет на стратегию заемщика,— инфляция. Многие думают, что она априори играет роль союзника должника, ведь она обесценивает долг в долгосрочной перспективе. Иногда, ссылаясь на высокие темпы роста цен, многие заемщики не спешат выплачивать ипотеку. Однако и в этом случае все не так просто.

Действительно, если инфляция выше ставки по ипотеке, то реальный долг заемщика обесценивается. Но нужно учесть два обстоятельства:

• Свободные деньги нужно вкладывать во что-либо доходное, а не просто потреблять, иначе большого смысла в экономии на инфляции нет, ведь потребление тоже становится жертвой инфляции.
• Наконец, самое главное: реальные доходы Олега должны расти на уровне или быстрее инфляции. В противном случае долг для заемщика не обесценивается, а, наоборот, становится обузой, ведь приходится тратить больше средств на другие статьи ежемесячных расходов.

Подытожим: время «дорого стоит» для заемщика. При прочих равных в любых стратегиях погашения финансово выгодно делать ставку на сокращение срока кредитования, так как это дает реальную экономию на процентах, уменьшает основной долг и ускоряет избавление от ипотеки. Впрочем, это не исключает возможность ставки на финансовую стабильность через уменьшение платежей. Поэтому заемщик вполне может применять гибридную тактику: сначала срезать максимально основной долг, уменьшив срок кредитования, а затем перейти к уменьшению платежа.

В текущих условиях в РФ возможно стоит сделать и наоборот (сначала высвободить лишние средства в ежемесячном бюджете, а затем пускать их в уменьшение срока), ведь высокая инфляция подрывает способность заемщиков к накоплению.

По данным ЦБ РФ, во втором квартале 2025 года россияне внесли всего 268 млрд руб. досрочно в погашение ипотеки — это минимум с третьего квартала 2019 года.