Инвесторы собираются в блоки

До 30% проданных офисных площадей пришлось на блоки в строящихся бизнес-центрах

Ограниченное предложение свободных офисов в Москве стимулирует интерес к покупке помещений блоками. Инвесторов привлекают быстрые темпы заполняемости объектов, растущие арендные ставки и возможность заработать до 30–40% от стоимости объектов при входе на ранних стадиях строительства.

Фото: Предоставлено пресс-службой Capital Alliance

Фото: Предоставлено пресс-службой Capital Alliance

В Москве дефицит качественных офисных площадей. Уровень вакансии в классе А по итогам января—июня 2025 года составил 4,6%, по данным IBC Real Estate. Новое строительство есть, но темпы поглощения его опережают. «Качественное предложение на рынке сокращается. За три месяца объем вакансии в портфеле 13 ключевых собственников на рынке недвижимости Москвы уменьшился на четверть. Это создает эффект вынужденного удержания, когда компании предпочитают продлевать договоры, даже несмотря на растущие ставки, избегая рисков не найти альтернативу»,— говорит заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов.

Пик ввода новых площадей за последние три года пришелся на прошлый год, когда было сдано в эксплуатацию 570,2 тыс. кв. м. В 2022–2023 годах объем новых офисных проектов составил 341 тыс. кв. м и 281 тыс. кв. м соответственно. «Это объясняется более крупным размером проектов, которые получали разрешение на ввод в 2024 году — так, во втором квартале 2024 года был сдан в эксплуатацию небоскреб Moscow Towers (262,8 тыс. кв. м), занимающий 46% от общего объема введенных площадей за 2024 год»,— поясняет директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина.

Прогноз по вводу офисных площадей на 2025 год уже скорректирован. Вместо ранее заявленных 1,2 млн кв. м может выйти 912 тыс. кв. м. Часть экспертов ожидает еще меньшие показатели.

«Реальный объем ввода по итогам года может быть на уровне 500–600 тыс. кв. м из-за переноса сроков сдачи объектов»,— прогнозирует госпожа Зимина.

По ее словам, сейчас на разных стадиях строительства находится 132 проекта, запланированных к вводу до 2030 года. Их общая арендопригодная площадь оценивается в 5,5 млн кв. м. «Более половины анонсированного объема планируется к сдаче в 2027–2028 годах»,— очертила перспективы Мария Зимина.

Наиболее ликвидные блоки быстро уходят с рынка, а те запросы, которые не удается решить существующим предложением, требуют больше времени на проработку, так как приходится ожидать опции под освобождение. «В результате компании все чаще отдают предпочтение приобретению помещений по сравнению с арендой»,— говорит Валентин Кусов.

По подсчетам NF Group, доля продаж в структуре сделок на столичном рынке офисной недвижимости резко выросла в 2023 году. В 2022 году 55% годового объема ввода пришлось на аренду, а на продажу — 20%. Еще 21% составили сделки built to suit, а 4% — объекты смешанного типа реализации: и аренда, и продажа. В 2023 году уже 24% и 76% соответственно. В прошлом году структура сделок была близка к распределению 2022 года, но в этом году продажа снова лидирует. По данным, которые есть у NF Group по итогам первого полугодия, в 2025 году будет продано 75% запланированных к вводу офисов, а в 2026-м — 76%.

География девелопмента и спроса

Концентрация нового строительства офисов в пределах Москвы неравномерна. Строящиеся проекты расположены преимущественно в формирующемся деловом кластере «Большого Сити» (42%), на территории Южного речного порта (18%) и в Савеловском кластере (14%), посчитали в NF Group.

К 2035 году общее предложение в «Большом Сити» может увеличиться почти в 2,5 раза — с 2,8 млн кв. м до 6,8 млн кв. м.

Локация развивается за счет активной реорганизации бывших промышленных зон и программы комплексного развития территорий. Заметнее всего изменится территория возле метро «Шелепиха» и будущей станции метро «Звенигородская» Рублево-Архангельской линии: к 2035 году объем предложения в кластере может увеличиться с текущих 156 тыс. кв. м офисов до 1,6 млн кв. м, то есть более чем в десять раз. На сегодняшний день наиболее застроенной частью «Большого Сити» является «Москва-Сити»: по данным IBC Real Estate, на ММДЦ приходится 1,6 млн кв. м офисов, или 57% от общего объема. Это и наиболее востребованный деловой кластер столицы, где доля свободных площадей составляет всего 1,5%.

Из-за устойчивого спроса на офисы даже при значительном объеме нового строительства вакансия в «Большом Сити» в среднем в два раз ниже, чем в среднем по Москве. В 2025 году на территории «Большого Сити» будет введено 428 тыс. кв. м офисной недвижимости, что на 39% больше год к году, подсчитали в консалтинговой компании CMWP.

Но из-за недостатка участков под девелопмент объемы нового строительства на этом субрынке, как и в «Москва-Сити», начнут снижаться уже по итогам 2026 года — на 87% год к году, до 55 тыс. кв. м, прогнозируют консультанты.

Строительство объектов вблизи перспективных деловых кластеров и ключевых транспортных узлов позволяет инвесторам приобрести офисные помещения в локациях с прогнозируемо высокой востребованностью, что поддерживает устойчивый спрос на качественные объекты. Среди примеров — бизнес-центр Avium, который «строится в локации с развитой транспортной инфраструктурой: рядом станция МЦК “Зорге”, быстрый выезд на Звенигородское шоссе и Ленинградский проспект. Совокупность этих факторов обеспечивает привлекательность бизнес-центра как для покупателей, так и инвесторов. На начало сентября этого года в проекте уже реализовано порядка 15% офисных площадей в введенной в продажу башне при сроке сдачи комплекса в 2028 году»,— говорит руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Екатерина Белова.

Фото: Предоставлено пресс-службой Capital Alliance

Фото: Предоставлено пресс-службой Capital Alliance

БЦ Avium это две 34-этажные офисные башни общей площадью 134,8 тыс. кв. м, объединенные двухэтажной многофункциональной галереей с торговой и сервисной инфраструктурой, а также благоустройством: бизнес-центр окружает ландшафтный парк 1,2 га с зонами отдыха и уличным коворкингом.

«Сегодня крупный офис в Москве — штучный товар»,— считает коммерческий директор Capital Alliance Ленария Хасиятуллина.

По ее словам, в БЦ Avium можно приобрести пространство, которое через несколько лет будет в числе самых востребованных в городе. Валентин Кусов подтверждает востребованность объекта. «В связи с дефицитом готового предложения площади активно заполняются еще на этапе строительства. В объектах, запланированных к вводу в 2025–2028 годах, включая уже сданные в текущем году, вакансия составляет 48%»,— отмечает эксперт.

В текущем году бизнес-центры продаются преимущественно в стадии строительства и блоками: из реализованных в первом полугодии 280 тыс. кв. м 127,6 тыс. кв. м в строящихся бизнес-центрах продано по частям, 44,4 тыс. кв. м — здания целиком. В готовых зданиях продано 108 тыс. кв. м, посчитали в NF Group. Екатерина Белова говорит, что объем продаж офисов блоками и этажами в строящихся и проектируемых бизнес-центрах за январь—август 2025 года на 11% выше аналогичного показателя год к году. Это обусловлено тем, что малый бизнес все чаще приобретает офисы как для собственного размещения, так и для инвестиций — последующей перепродажи или сдачи в аренду. «Объем вложений в офисы блоками в строящихся и проектируемых офисных объектах за январь—август 2025 года составил 60 млрд руб., увеличившись на 36% год к году, что связано с продолжающимся ростом цен на блоки и этажи в строящихся объектах»,— подчеркнула госпожа Белова.

В БЦ Avium предложение отвечает этому тренду: в реализации и башня целиком, и гибкий метраж с возможностью объединения и стоимостью от 320 тыс. руб. за 1 кв. м. Однако по мере роста готовности объекта стоимость будет увеличиваться: у инвесторов есть возможность заработать до 30–40% за время строительства бизнес-центра. «Настолько по мере реализации растет запрашиваемая цена за квадратный метр от котлована до ввода объекта в эксплуатацию»,— подсчитал Валентин Кусов.

Екатерина Геращенко