КРТ не поддаются торги
Мэрия Кемерова снова не смогла реализовать застроенные участки в центре города
Земельные участки площадью 145,84 тыс. кв. м и 72,9 тыс. кв. м в Центральном районе Кемерова будут повторно выставлены на торги, сообщили «Ъ-Сибирь» в мэрии. Предыдущие аукционы, которые проходили в августе и сентябре этого года, признаны несостоявшимся из-за отсутствия заявок. Организаторы торгов снижать стоимость лотов не намерены и считают, что она соответствует рыночной. Эксперты тем временем отмечают снижение активности строительных компаний из-за высокой ставки банковского кредита. Часть застройщиков завершает начатые объекты, другая приостановила строительство на время падения спроса.
Застройщики не спешат включаться в проекты КРТ в условиях дорогих кредитов
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Застройщики не спешат включаться в проекты КРТ в условиях дорогих кредитов
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
22 сентября 2025 года должны были пройти повторные аукционы на право заключения договоров о комплексном развитии жилых территорий (КРТ) микрорайонов 6/1 и 12/2, расположенных в Центральном районе Кемерова. Объявленная стартовая цена территории в микрорайоне 12/2 в границах ул. Гагарина — ул. Кавалерийская площадью 145,84 тыс. кв. м составляла 29,6 млн руб., в микрорайоне 6/1 — в границах ул. Гагарина — ул. Каменская площадью 72,9 тыс. кв. м — 13,7 млн руб.
По сообщению мэрии Кемерова, на дату окончания приема заявок от претендентов, желающих участвовать в торгах, не поступило ни одной заявки. Аукцион был признан несостоявшимся.
«Аукцион по КРТ микрорайонов 6/1 и 12/2 будет объявлен повторно в прежнем ценовом параметре»,— уточнили в администрации города.
До этого реализовать участки власти пытались в мае, июне и августе 2025 года.
Договоры о КРТ с застройщиком планируется заключить на 9 и 10 лет. Согласно условиям контракта, ему предстоит за свой счет снести на территории микрорайона 6/1 — 15 многоквартирных домов и на территории микрорайона 12/2 — 32 многоквартирных и 55 индивидуальных домов. Подрядчику необходимо построить на их месте 76,6 тыс. кв. м и 153 тыс. кв. м нового жилья соответственно.
«Застройщиком осуществляется перечисление денежных средств для выплаты гражданам возмещения за жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, за изымаемые для муниципальных нужд земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости»,— указано в проекте договора.
Кроме этого, победителю необходимо построить и передать мэрии на территории микрорайона 12/2 объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, в том числе два детских сада на 475 мест, школу на 1600 мест, объект дополнительного образования на 375 мест, а также районный административный центр с размещением МФЦ площадью не менее 860 кв. м.
На территории микрорайона 6/1 застройщику предстоит возвести и передать муниципалитету два детских сада, каждый на 375 мест.
Оба участка, выставленные под реализацию КРТ, привлекательные активы для инвесторов, считает эксперт по недвижимости из Кемеровской области Вадим Хващевский.
«Участки интересные, место хорошее. Даже если цена будет снижена, участников может не быть, что связано прежде всего с экономической ситуацией в стране. Пока не будут доступны массовые ипотеки, строить можно только за свои деньги»,— комментирует он и добавляет, что при существующих темпах продаж квартир в новостройках застройщику не выгодно строить социальные объекты.
Основная причина незаинтересованности девелоперов в данных участках заключается в невыгодной экономике предлагаемых КРТ, полагает управляющий партнер IPM Consulting Вадим Тедеев. «Объем обязательств застройщика несопоставим со стоимостью лота и его потенциальной доходностью в будущем. Только стоимость строительства социальных объектов может превысить 1 млрд руб., не говоря о компенсациях жителям и расселении, что, безусловно, не является выгодным для девелопера»,— комментирует эксперт.
Несмотря на снижение ключевой ставки с 21% до 17% в сентябре 2025 года, она по-прежнему является заградительной для проектов такого плана, где требуется высокий уровень социальной ответственности застройщика, подчеркивает господин Тедеев.
Как отметил на пресс-конференции 22 сентября генеральный директор АО «Кузбассэнерго» Виктор Лариошкин, из-за высокой ставки банковского кредита активность застройщиков в регионе в 2025 году снизилась. «Они завершают начатые объекты, и у нас есть свежие подключения (тепла к новостройкам — «Ъ-Сибирь»), а то, что начали, они остановили, как и все ждут (низкую — «Ъ-Сибирь») ставку»,— прокомментировал он.
«Если бы данный проект предусматривал субсидирование затрат или еще какую-то возможность финансовой поддержки, то он был бы более актуален»,— считает учредитель и юрист компании «Юридическое бюро №1» Юлия Комбарова.
Губернатор Кузбасса Илья Середюк на пресс-конференции 23 сентября сообщил, что комплексное развитие территорий предусматривает создание за счет государства транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. В частности, он заявил, что в первую очередь зоны КРТ в центре Кемерова площадью 540 га направлено 13 млрд руб., а на вторую очередь в августе получен инфраструктурный кредит правительства РФ в 5,32 млрд руб. на строительство коллектора в 9,5 км. Его планируется построить к концу 2030 года.
По данным правительства региона, в Кемерове первая очередь комплексного развития территории (КРТ) включает 11 микрорайонов, работы по которым планируется завершить до 2032 года. Застройщики уже определены для 8 из 11 микрорайонов первой очереди, на двух из них строительство началось в прошлом и в этом году. В зоне КРТ, помимо жилья, будут построены 10 школ, 36 детских садов и четыре поликлиники, а также благоустроена набережная реки Искитимка. «Как правило, на первых этапах уходят очень хорошие объекты в плане местоположения»,— прокомментировала Юлия Комбарова.