Квартиры ужимаются в ожидании спроса

По итогам первых восьми месяцев текущего года продажи новостроек в Сибири упали практически на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Спад оказался глубже, чем по стране в целом (-18%). Причинами такого спада эксперты называют стагнацию доходов населения на фоне дорогой ипотеки и растущих цен. В августе на рынке произошло небольшое оживление, однако участники рынка называют этот скачок малозначительным. Восстановление продаж на первичном рынке жилья возможно лишь после возврата ставки ЦБ ниже 15%, что позволит запустить кредитование не только по льготным программам, считают аналитики.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Вопрос ставки

С января по август 2025 года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года в крупнейших городах Сибирского федерального округа продажи квартир в новостройках оказались на 31% ниже, посчитали для «Ъ-Сибирь» эксперты сервиса «Циан.Аналитика». В целом по стране количество сделок купли-продажи снизилось на 18%. Тенденция коснулась всех регионов Сибири без исключения. Сильнее всего продажи жилья упали в Томске — на 45%, в Красноярске и Кемерове — на 44%. Существенно меньше сделок зафиксировано в Новосибирске — на 27% и в Омске — на 22%. Наименее пострадавшими оказались Новокузнецк — на 18%, а также Иркутск — на 11%. Главная причина сокращения числа сделок на первичке — уменьшение поддержки этого рынка со стороны государства, говорят опрошенные эксперты. Покупательная способность населения значительно снизилась после повышения ключевой ставки ЦБ и завершения летом 2024 года программы массовой льготной ипотеки, без которой покупка жилья стала практически недоступной, говорит руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики девелоперской компании «Главстрой» Елизавета Родина.

Впрочем, в августе 2025 года зафиксирован небольшой (на 3%) рост числа сделок по отношению к июлю. Всего зафиксировано 2365 сделок в семи ключевых городах СФО против 2287 месяцем ранее. Это произошло сразу после решения ЦБ о снижении ключевой ставки, отмечают аналитики. «Во второй декаде сентября (после снижения ставки до 17%) на нашей площадке зафиксировано в 1,4 раза больше просмотров объявлений, чем в начале июля (при ставке 20%)»,— говорит руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Решение о снижении ключевой ставки на 1 процентный пункт (п. п.), до 17% годовых, ЦБ принял на заседании 12 сентября 2025 года. Вслед за этим крупнейшие банки объявили о снижении процентных ставок по ипотеке и кредитам наличными. «Снижение ключевой ставки запускает важный психологический механизм: экономика накопления постепенно сменяется экономикой потребления. Для клиентов, которые держали средства на депозитах, хранение денег становится менее выгодным, и недвижимость снова воспринимается как одна из наиболее надежных и интересных инвестиционных альтернатив. Этот тренд уже находит отражение в нашей воронке продаж»,— отмечает представитель девелопера «Новый мир».

Руководитель филиала агентства недвижимости «Жилфонд» Азат Ибрагимов отмечает, что снижение ключевой ставки ЦБ повлияло на увеличение спроса: «Прежде всего, это покупки жилья по программе семейной ипотеки, где ставка составляет 6%». Выдача ипотечных кредитов в текущем году — это в подавляющем большинстве льготные программы — около 60%, говорят участники рынка недвижимости. Их число в августе в Новосибирской области увеличилось на 27% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года и составило 1,2 тыс. на сумму 6,3 млрд руб. (в 2024 году – 0,9 тыс. на 4,9 млрд руб.). На долю льготной ипотеки в августе 2025 года пришлось 57% от общего количества и 76% от общего объема выдач кредитов на покупку жилья, подсчитали в Объединенном кредитном бюро (ОКБ). Увеличение выдачи ипотеки с господдержкой также отмечено в августе в Омской (12%), Томской (5,4%) и Иркутской (2,3%) областях. «Мы не отмечаем яркого тренда на увеличение спроса, потому что пока ставка не позволяет большой массе людей активнее пользоваться условиями семейной ипотеки при среднем чеке покупки в 10 млн руб.»,— прокомментировали в строительной компании «Брусника». Устойчивый тренд на восстановление рынка возможен лишь после возврата ставки ЦБ ниже 15%, что позволит запустить кредитование не только по льготным программам, считает Алексей Попов.

Красные зоны

Продажи квартир в новостройках сократились сильнее, чем замедлилась девелоперская активность. В исследовании проекта о недвижимости «Движение.ру» отмечается снижение отношения распроданности к стройготовности в регионах Сибири. Этот показатель демонстрирует, успевают ли застройщики продавать возводимое ими жилье. Если он снижается, то девелоперам грозят трудности с погашением долгов по проектному финансированию из-за высокой ставки, связанной с недостаточным наполнением эскроу-счетов. По данным госкорпорации «Дом.РФ», оптимальные границы данного показателя — 70–80%. «Этот ключевой показатель рынка жилищного строительства, отражающий сбалансированность продаж застройщиков, за минувший год по России снизился с 88% до 71%. В среднем по рынку городов-миллионников он изменился с 94% до 70%»,— говорится в исследовании. Но в ряде городов этот показатель уже ниже нормы, они находятся в так называемой красной зоне. К ним аналитики «Движение.ру» отнесли Красноярск — 55%, Омск — 59% и Новосибирск — 64%.

«Не прекращают наращивать объемы текущего строительства в городах с крупнейшими рынками недвижимости, спрос на жилье в которых очевидно не покрывается выпускаемыми в продажу объемами»,— подчеркивают авторы исследования. В результате сроки реализации нераспроданного жилья выросли с начала 2025-го с 3,1 года до 3,7 года. Норма при этом составляет от 2 до 3,5. И этот риск будет сохраняться, пока не восстановится спрос. Так, к примеру, в Иркутской области ввод в эксплуатацию многоквартирных домов за первые восемь месяцев 2025 года вырос на 17% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, в Кузбассе — на 26%, а в Омской области — на 6%. В Новосибирской области ввод снизился на 35%, в Красноярском крае — на 29%.

Запасов строящегося жилья на сегодняшний день, по мнению экспертов, достаточно для поддержания объема вводов до 2029 года. «Сегодня рынок довольно выраженно реагирует на любые изменения в ипотечной политике, и мы видим, что проникновение ипотеки в сделки с новостройками также растет. Девелоперы при этом действуют осторожно и не наращивают объемы строительства нового жилья, что является позитивным сигналом для долгосрочной стабильности рынка»,— считает управляющий директор направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.

Малоформатный рынок

На фоне сохранения роста цен и заградительных рыночных условий по ипотеке спрос на первичном рынке недвижимости сместился в сторону более компактных квартир, отмечают в «Циан.Аналитике». Если в 2024 году средний метраж проданного помещения составлял 51,0 кв. м, то в 2025 году — лишь 48,6 кв. м. Этот тренд подтверждают аналитики сервиса «Авито Недвижимость». Согласно данным исследования, в августе 2025 года в целом по Сибири однокомнатные квартиры стали востребованнее на 17%, студии — на 11%. «Общерыночный тренд — покупка одно и двухкомнатных квартир, такие сделки составляют 2/3 объема всех продаж по 2025 году. В прошлом году доля этого ассортимента в продажах была чуть ниже — 63%. В „Бруснике“ доля продаж одно и двухкомнатных квартир составляет 72%, год назад показатель был примерно на том же уровне»,— рассказали в одной строительной компании. Как отмечают участники рынка, приобрести квартиры большей площади многим покупателям не по карману из-за высокой стоимости жилищных кредитов, которая иногда превышает 25% годовых. «Ключевым критерием выбора для большинства потребителей сегодня стала финансовая составляющая — возможность обеспечить комфортный ежемесячный платеж по ипотеке и приемлемый первоначальный взнос. Базовые предпочтения по локации, качеству планировки, репутации застройщика и среде остаются неизменными, но именно доступность покупки выходит на первый план»,— считает представитель девелопера «Новый мир».

Кроме того, банки неохотно выдают ипотеку. В июне доля отказов российских банков в ипотечных кредитах составила 50,6% от всех заявок на ипотеку, следует из данных Национального бюро кредитных историй (НБКИ). В мае показатель составлял 45,7%. Увеличение продаж малогабаритных квартир обусловлено в том числе ростом цен на недвижимость. По данным «Циан.Аналитики», в Сибири сохраняется небольшой (ниже инфляции) рост цен. На динамику влияют увеличение себестоимости строительства и удорожание обслуживания банковских кредитов. В частности, в Кемерове в августе текущего года по сравнению с январем 2025 года стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке выросла на 9%, в Омске — на 7%, в Красноярске и Новосибирске — на 2%, в Иркутске — на 1%.

Светлана Донская