Разрыв в метрах
Почему в регионах формируется нехватка жилья
По данным Минстроя и ДОМ.РФ, в конце 2024 года средний уровень обеспеченности жильем в России составил 29,4 кв. м на человека. При этом в топ-5 отстающих по показателю регионах обеспеченность варьируется от 15,9 до 22,2 кв. м. Эксперты отмечают, что причины отставания для каждого города различны: от экономического роста до, наоборот, ограниченного платежеспособного спроса.
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
Средний по России показатель обеспеченности жильем в конце 2024 года был 29,4 кв. м на человека (данные Минстроя и ДОМ.РФ). Пятерка отстающих от средних показателей регионов, по данным фонда «Институт экономики города», выглядит так: Республика Ингушетия — 15,9 кв. м, Республика Тыва — 16,4 кв. м, Ханты-Мансийский автономный округ (ХМАО) — 21,8 кв. м, Республика Крым — 21,9 кв. м, Ямало-Ненецкий автономный округ (ЯНАО) и Москва — по 22,2 кв. м.
Обеспеченность жильем — неоднозначный показатель. Он может быть низким как при депрессивной экономике и низком платежеспособном спросе, так и при быстро растущей экономике с миграционном приростом.
По словам генерального директора фонда «Институт экономики города» Александра Пузанова, список подтверждает, что цифры могут «лукавить» и за ними, обычно, стоят очень разные ситуации на рынке жилья. «В Москве, например, в последние годы многие покупали квартиры в ближнем Подмосковье, но сохраняли московскую прописку. В Ингушетии тоже значительная часть населения фактически проживает не по месту регистрации, так как уезжает в поисках работы»,— говорит Александр Пузанов.
Он добавляет, что даже с учетом этого фактора в Москве, как и в других мировых столицах, обеспеченность жильем всегда будет ниже, чем в среднем по стране.
В столицах концентрируется наибольшее число жителей на ограниченной территории. Даже при активном строительстве рост предложения не поспевает за спросом, поэтому объем жилья в расчете на одного человека всегда ниже, чем в среднем по стране.
Рынки недвижимости ХМАО и ЯНАО живут с тяжелым наследием советского этапа нефтегазового освоения регионов, когда строили преимущественно бараки. В исторически отстающих Ингушетии, Туве и Крыму нужны дополнительные меры государственной поддержки. «Особенностью этих регионов является более низкая жилищная обеспеченность в сельской местности по сравнению с городской. В большинстве регионов — наоборот, поэтому в среднем по России — 31,2 и 28,8 кв. м в городе и селе соответственно»,— говорит господин Пузанов.
Заведующий лабораторией прогнозирования региональной экономики ИНП РАН Кирилл Янков считает, что судить о дефиците только по цифрам недальновидно, так как в статистике не учитываются национальные особенности регионов. «Так, у тувинцев значительную роль играет юрта, а на Ямале — чум, нестационарные виды жилья, не учитываемые в статистике»,— объясняет он. Если для ЯНАО это не играет заметной роли в связи с низкой долей коренного населения в населении округа, то для Тувы — значимо.
Во-вторых, часть жилья не зарегистрирована и не отражена в статистике, и доля такого жилья, по словам Кирилла Янкова, значима в Туве и Ингушетии. В-третьих, обеспеченность считают исходя из официальных данных о зарегистрированных жителях, а не о фактически проживающих.
«Наконец, низкая обеспеченность жильем в Москве — следствие высокой стоимости жилья. Что касается низкой обеспеченности в ЯНАО, то это регион, откуда люди, выходя на пенсию, чаще уезжают, продавая квартиры, поэтому строительство нового жилья в регионе не так актуально»,— рассуждает эксперт.
Новое строительство поможет не всем
По указу президента России Владимира Путина, обеспеченность жильем к 2036 году должна быть на уровне 38 кв. м на человека.
«Для достижения этого показателя среднегодовой объем ввода нового жилья по стране за этот период должен составлять порядка 106 млн кв. м»,— оценила региональный директор департамента исследований Nikoliers Татьяна Дивина.
Рост объемов нового строительства — ключевой драйвер повышения обеспеченности жильем, подтверждает директор исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право» Венера Шайдуллина. С 2020 по 2023 год было сдано 387,9 млн кв. м жилья плюс еще 107,8 млн кв. м в 2024 году. «Это обеспечило рост среднего показателя обеспеченности жильем на 8%»,— говорит госпожа Шайдуллина.
Но в этом году объем ввода нового жилья начал падать впервые за четыре года — с 2021 года он все время рос. По данным Единой информационной системы жилищного строительства ДОМ.РФ, в январе—августе этого года было введено 67,53 млн кв. м жилья, на 5,3% меньше, чем за тот же период прошлого года.
По словам Татьяны Дивиной, девелоперская активность оживет с 2027 года, по мере снижения ключевой ставки. И из-за этого же возникнет переток средств с депозитов на рынок жилья. Реализация отложенного спроса после 2026 года окажет положительное влияние на рост объемов застройки. «При снижении ставки на покупку недвижимости с депозитов физических лиц с 2027 года может быть направлено 11–13 трлн руб. Прогнозное снижение ключевой ставки и последующее высвобождение накопленных на депозитах денежных средств потенциально станут стимулом выхода рынка жилого строительства на новый рекордный уровень по вводу жилья с 2030 года»,— считает госпожа Дивина.
Но новое строительство необязательно поможет решить проблему обеспеченности жильем. Сейчас она ограничена прежде всего платежеспособным спросом на жилье, указывает Кирилл Янков. В России преобладает модель строительства многоквартирных домов на продажу по ДДУ. Последняя предполагает широкое распространение ипотеки и наличие у населения жизненных стратегий, связанных с определенным местом проживания. «Жизненные стратегии все меньше привязаны к определенным городам. Молодые люди склонны менять место жительства в зависимости от места работы, растет удаленная занятость, а в городах, где люди предпочитают оседать (столицы, южные города), жилье наиболее дорого. Соответственно, люди меньше готовы обременять себя ипотечным кредитом, привязывающим к определенному месту жительства. Как итог — платежеспособный спрос падает»,— разъясняет господин Янков.
Еще один фактор, замедляющий сокращение разрыва локальных показателей обеспеченности жильем со средним по стране,— это рождаемость.
«Ингушетии и Туве, где высокая рождаемость, для догоняющего роста требуются колоссальные темпы ежегодного строительства»,— отмечает Венера Шайдуллина. Например, чтобы поднять обеспеченность Ингушетии с 15,9 кв. м даже до текущих 29,4 кв. м за шесть лет, нужно ежегодно строить в разы больше. «Тува планирует ввести 1,11 млн кв. м к 2030 году, что даст 18 кв. м на человека, но даже это далеко от 29,4 кв. м. За счет текущих темпов к 2030 году оба региона лишь приблизятся к 18–20 кв. м, но будут существенно отставать от целевого среднероссийского показателя»,— поясняет эксперт.
ХМАО и ЯНАО активно застраиваются. В ХМАО в 2023 году ввели 955,3 тыс. кв. м, что увеличило показатель обеспеченности жильем на 0,5 кв. м на человека. «Но для выравнивания с текущими 29,4 кв. м требуется наращивать примерно по 1,2–1,5 кв. м на человека в год. Оба округа продолжат сокращать разрыв, но полностью догнать средний уровень к 2030 году маловероятно»,— констатирует Венера Шайдуллина. То же самое в Крыму: объем ввода жилья растет (в 2024году рекордные 1,24 млн кв. м), обеспеченность с 2014 по 2024 год увеличилась с 15,4 до почти 22 кв. м. «Это существенный рост, но даже к 2030году Крым останется ниже среднего общероссийского уровня. Средний темп в республике — 0,6 кв. м на человека в год — не позволит достичь 29,4 кв. м обеспеченности жильем»,— говорит эксперт.