Объект необщей площади
Какие риски несет покупка долей в квартире
Число сделок с квартирами в долевой собственности невелико, поскольку их оформление — процесс длительный и нередко сопряженный с судебными разбирательствами. Спросом такие объекты недвижимости тем не менее пользуются, в том числе у инвесторов, согласных на риски при меньшей стоимости долевого имущества.
Фото: Getty Images
Фото: Getty Images
Долей становится все меньше
Объекты недвижимости оказываются в долевой собственности при различных сценариях. Например, при получении квартиры в наследство одновременно несколькими родственниками или при покупке с использованием материнского капитала, когда доли получают дети. Также выделяют супружескую долю в объекте недвижимости при разводе, а кроме того, любой объект изначально может быть приобретен несколькими дольщиками. «На сегодня с учетом поправок в законодательстве доля должна быть эквивалентна не менее чем 6 кв. м»,— говорит директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
На вторичном рынке жилья объекты долевой собственности занимают менее 1% от общего объема предложения на платформе, говорят в «Авито Недвижимости».
В августе 2025 года в экспозиции на этом сервисе было доступно почти 2,5 тыс. объявлений о продаже доли в недвижимости.
В большинстве случаев продавали доли в квартирах. Отмечая невысокое количество предложения, эксперты указывают и на его снижение. «Мы отмечаем, что случаи продажи долевой собственности сегодня встречаются все реже. Несмотря на это, интерес к покупке долей в квартирах сохраняется»,— указывает управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Ерёмкин.
Основной причиной, по которой такие сделки срываются, становится человеческий фактор: продажу необходимо согласовать со всеми собственниками, поскольку у них есть право преимущественной покупки остальных долей, напоминают в «Инком-Недвижимости».
«Количество сделок с долями не превышает десяти за год, но все они запоминающиеся»,— отмечает начальник отдела направления «Загородная недвижимость» компании Татьяна Максимова.
«Доли бывают двух видов: идеальная (например, 1/3 или 1/5) и реальная (определенная комната). Лишиться своей доли можно добровольно (например, продажа, дарение) или принудительно через суд. Что касается прав, то, согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, установленном судом. На практике это значит, что даже зарегистрировать супруга или супругу в такой квартире не получится без разрешения других владельцев (но при этом разрешение не понадобится в случае регистрации несовершеннолетних детей собственника)»,— говорит директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко.
Конфликты и суды
Риэлторы подтверждают: продажа долевой собственности остается одним из главных источников судебных рисков на рынке недвижимости, несмотря на, казалось бы, прописанную в Гражданском кодексе процедуру.
Продавец доли обязан в нотариальной форме предложить выкупить ее другим совладельцам, выждать 30 дней и лишь затем предлагать ее другим покупателям.
Малейшая ошибка в уведомлении — и сделка легко оспаривается в суде, предупреждают в Genesis Brokers.
В компании приводят типичный пример — продажу квартиры, унаследованной взрослыми детьми. Двое братьев, проживавших в других городах, были заинтересованы в реализации актива, в то время как их сестра, занимавшая квартиру с двумя несовершеннолетними детьми, противилась продаже, не имея альтернативного жилья. Присутствие зарегистрированных в квартире несовершеннолетних автоматически требовало участия органов опеки и делало невозможной любую сделку без предоставления детям равноценного жилья. «Настоящая работа заключалась в поиске компромисса, который устроил бы всех. Потребовалось найти инвестора, готового приобрести доли с пониманием, что расчеты с ним будут проведены только после полного освобождения квартиры. Параллельно велись переговоры с сестрой: часть средств от продажи была направлена на первоначальный взнос по ипотеке, что позволило получить разрешение опеки — ключевое условие для снятия с регистрации детей. В итоге сделка растянулась почти на год и состояла из нескольких этапов: продажа долей, приобретение нового жилья и только затем окончательные расчеты и регистрация. Этот кейс наглядно показывает, что успешная продажа объекта в долевой собственности зависит не столько от знания закона, сколько от умения выстраивать сложные финансовые и переговорные схемы, превращая конфликт в конструктивное решение»,— рассказывает руководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers Павел Оверченко.
«Дом унаследовали жена и ребенок, которому досталась 1/8 доли. При этом жена унаследовала не только дом, но и долги мужа. Дом нужно было продавать, а поскольку есть доля ребенка, требовалось согласовывать это с органами опеки. Женщина планировала приобрести однокомнатную квартиру в Сокольниках, но представители органов опеки не дали разрешение, так как сочли это ухудшением условий, ведь ребенок живет в доме площадью 180 кв. м, а будет жить в однокомнатной квартире 40 кв. м. Очень долго доказывали, что действуем в интересах ребенка. Только через несколько месяцев сделка состоялась»,— приводит другой пример начальник отдела направления «Загородная недвижимость» «Инком-Недвижимости» Татьяна Максимова.
Реновация долю не изменит
Ранее доли в квартирах продавались активнее — например, существовала практика покупки микродолей, которые давали право прописки их владельцам. Однако нынешнее законодательство такую практику ограничило, напоминают в Est-a-Tet.
По сути, микродоля — это лишь документ, обязывающий собственника платить налоги и коммунальные платежи.
Однако можно признать долю ничтожно малой и потребовать ее выкупа остальными собственниками.
«Ведь в реальности у собственника, чья доля составляет, например, 1/5 или 1/3, есть риск не получить реальную возможность пользования жильем из-за слишком маленькой или неудобной площади. Фактически в такой ситуации происходит «утрата самого права на объект»»,— считает Юлия Дымова.
Невыгодно приобретать долю и с целью получения квартиры в новом жилфонде, например по программе реновации. При переселении по программе гражданам предоставляют равнозначные их старому жилью квартиры, в них жилая площадь и количество комнат не меньше, чем в освобождаемом жилье. «Новые квартиры предоставляются собственникам на основании договора с городом, предусматривающего переход права собственности на равнозначную квартиру в новостройке. Если квартира в расселяемом по реновации доме находится в общей долевой собственности, то договор на равнозначное жилье заключается со всеми собственниками квартиры. Он предусматривает возникновение права общей долевой собственности на новую квартиру в долях, соответствующих долям в праве собственности на квартиру в старом доме»,— объясняют в пресс-службе Департамента городского имущества Москвы.