Рынок смотрит на проценты

Ключевая ставка Центробанка, с октября 2024 года находившаяся на уровне 21%, летом 2025 года начала снижаться. На этом фоне, как указывают девелоперы и аналитики, с каждым месяцем растет доля покупателей недвижимости, заинтересованных в ипотеке, однако об «оттепели», по словам экспертов, говорить еще рано. Представители рынка отмечают, что инвестиции в жилье все еще актуальны, однако теперь предполагают профессиональный подход к выбору и долгосрочную перспективу.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В августе в Екатеринбурге медианная цена за один квадратный метр в новостройках составила 167 тыс. руб., что на 0,8% выше, чем в июле, сообщили аналитики «Яндекс Недвижимости». По информации «Авито Недвижимости», средняя стоимость квартиры на первичном рынке в Екатеринбурге составляет 8,1 млн руб. По данным «Яндекс Недвижимости», в августе 2025 года на первичном рынке Екатеринбурга зафиксирован умеренный рост средней стоимости квадратного метра по всем форматам жилья. За год стоимость квадратного метра выросла в среднем на 8,3%. Больше всего подорожали студии: средняя цена «квадрата» составила 183 тыс. руб., что на 11,9% выше, чем в августе 2024 года. Однокомнатные квартиры выросли в цене на 9,5% — до 172 тыс. руб. за кв. м, а двухкомнатные — на 8,4%, до 161 тыс. руб. за кв. м. Минимальная годовая динамика наблюдается в сегменте трехкомнатных квартир: рост составил 6%, до 153 тыс. руб. за кв. м. Предложение при этом, по данным аналитиков, выросло в августе 2025 года на 37,4% в годовом выражении.

Эксперты «Авито Недвижимости» фиксируют замедление темпов строительства жилья. Доля распроданности квартир к их строительной готовности, по данным за июль, составила 79%, тогда как в аналогичный прошлогодний период этот показатель равнялся 104%.

По данным сервиса, треть потенциальных покупателей ищет двухкомнатную квартиру, 27% — однокомнатные, 23% — трехкомнатные, на долю студий приходится 14%. Наиболее востребованными предложениями, по данным девелопера «Брусника», сейчас являются квартиры с двумя спальнями площадью 60–70 кв. м. У застройщика «Практика» наиболее актуальны евродвухкомнатные форматы от 45 кв. м с кухней-гостиной и отдельной спальней.

Ключевой вопрос

В пресс-службе девелопера «Брусника» отметили, что доля покупающих квартиры в ипотеку сейчас растет. В начале 2025 года приблизительно половина покупателей использовала средства рассрочки, тогда как сейчас больше половины сделок совершается с использованием ипотеки. От общего числа ипотек на семейную приходится больше 80%, отметили девелоперы.

Застройщики указывают, что со снижением ключевой ставки число покупателей, использующих заемные средства для приобретения недвижимости, увеличивается. «Растет доля тех, кто покупает квартиры со стопроцентной оплатой — у клиентов заканчиваются вклады под высокий процент, сейчас предложения банков менее выгодны»,— рассказали в пресс-службе «Брусники».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«Каждое снижение ключевой ставки Банком РФ оказывает практически моментальный стимулирующий эффект на спрос»,— подтвердил коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Урал» Артем Минаев. «Если в январе сделок с ипотекой было 51%, то в апреле уже 60%, в мае — 68%, а по итогам июля — 74%. Особенно востребована семейная ипотека, но растет интерес и к стандартным программам с субсидированной ставкой от застройщика»,— рассказали в пресс-службе девелопера «Практика». Там отметили, что понижение ставки регулятора оказывает в первую очередь психологический эффект и покупатели реагируют на «оттепель», охотнее решаясь на приобретение новой квартиры.

При этом из данных «Авито Недвижимости», основанных на информации ДОМ.РФ, следует, что в начале 2025 года доля ипотечных покупок среди сделок по договору долевого участия (ДДУ) в Екатеринбурге равнялась 23%, к весне выросла до уровня около 40%, однако выше половины от общего числа не поднималась. В июне доля таких сделок составляла 46%, в июле — 42%.

Генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер предположил, что действительно заметный эффект от снижения ключевой ставки можно будет увидеть по достижении значения в 11% и, как следствие, ипотечной ставки на уровне 14–15%. «Могу сказать, что для нас понижение ключевой ставки на 1% в год дает экономию в затратах на обслуживание проектного финансирования около 180 млн руб. Деньги колоссальные, да, мы их сейчас не платим, они капитализируются, и мы их должны будем оплатить по завершении объектов»,— сказал господин Городенкер. По мнению Михаила Хорькова, снижение ставки в большей степени корректирует ожидания на конец года и 2026 год, нежели влияет на рынок сейчас.

Продать что-то старое, чтобы купить что-то новое

Аналитики «Авито Недвижимости» отмечают, что на вторичном рынке недвижимости в Екатеринбурге 78% квартир продают для того, чтобы купить новое жилье. При этом из тех, кто пользуется таким подходом, 45% приобретают первичную недвижимость, а 41% — квартиру на вторичном рынке. Остальные рассматривают варианты частного жилья.

Согласно аналитике сервиса, основанной на данных Роскадастра, на вторичном рынке доля сделок с ипотекой составляет около четверти — 1,6 тыс. договоров из 6 тыс. Средняя стоимость вторичной квартиры в Екатеринбурге составляет 7,2 млн руб.

В августе 2025 года на вторичном рынке Екатеринбурга медианная стоимость квадратного метра составила 127 тыс. руб. (+0,2% к июлю), рассказали в «Яндекс Недвижимости». За год стоимость «квадрата» выросла на 5,3%. В среднем по городам-миллионникам показатель находится на уровне около 145–150 тыс. руб. за кв. м, а годовая динамика составила 9–12%. Больше всего за год на вторичке подорожали студии: средняя цена «метра» составила 183 тыс. руб., что на 12% выше, чем годом ранее. Однокомнатные квартиры прибавили 9,5%, до 172 тыс. руб. за кв. м, двухкомнатные — 8,4%, до 161 тыс. руб. за кв. м. Как и на рынке новостроек, минимальная годовая динамика наблюдается в сегменте трехкомнатных квартир: рост составил 6%, до 153 тыс. руб. за кв. м.

По данным «Яндекс Недвижимости», предложение на вторичном рынке в августе 2025 года снизилось на 29% в сравнении с августом прошлого года. «Такая динамика во многом связана с удлинением сроков экспозиции: квартиры дольше остаются в продаже, часть сделок срывается или переносится из-за расхождения в ожиданиях продавцов и покупателей. В этих условиях собственники чаще идут на ценовые уступки, а при отсутствии необходимости срочной реализации выводят объекты в сегмент долгосрочной аренды»,— пояснил коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокур.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Наиболее востребованными на вторичном рынке, как и среди новостроек, являются двухкомнатные квартиры — такие предложения рассматривают 34% покупателей, рассказали в «Авито». Еще 30% ищут однокомнатные варианты, 18% рассматривают «трешки», 14% — студии.

В пресс-службе «Авито Недвижимости» отметили, что зачастую продающие недвижимость на вторичном рынке собираются использовать вырученные средства для покупки квартиры на первичном или вторичном рынке. Однако, как заметил Михаил Хорьков, низкий оборот вторичного рынка ограничивает процесс перераспределения финансовых ресурсов в пользу строящегося жилья.

«Тот оборот, который есть сейчас на вторичном рынке, часто не позволяет запускать процессы покупки более просторных квартир, у которых бюджет достаточно высокий. Часть потенциальных покупателей новостроек по-прежнему занимает наблюдательную позицию и ждет более стабильной и высокой активности на вторичном рынке, других условий по ипотечному кредитованию. Сократилось не только количество сделок и спрос, предложение тоже остается не очень высоким»,— пояснил господин Хорьков.

Жилье как средство сбережения

«При текущем уровне ключевой ставки интерес к инвестиционной недвижимости сохраняется, но приобретает более избирательный характер. Сегодня на рынок выходит меньше покупателей, ориентированных на перепродажу или краткосрочные вложения. Основная активность сохраняется у клиентов с достаточным объемом собственных средств или тех, кто располагает собственными средствами или имеет доступ к льготной ипотеке: для них квартира остается надежным инструментом диверсификации капитала»,— сказал коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

В «Бруснике» при этом отметили, что абсолютное большинство покупателей приобретает квартиры девелопера, чтобы в них жить. «Для части покупателей квартира остается и инвестиционным инструментом, среди них растет доля тех, кто целенаправленно приобретает квартиру для последующей сдачи в аренду. Самыми привлекательными вариантами для таких покупателей остаются студии и однокомнатные квартиры»,— сказал Артем Минаев.

В «Группе ЛСР» отметили, что для инвестиций в первую очередь выбирают однокомнатные квартиры и квартиры-студии. У «Практики» наибольшей популярностью для вложений пользуются евродвухкомнатные варианты.

Михаил Хорьков отметил, что недвижимость перестала быть доступным инструментом для неподготовленных инвесторов. «Несколько лет назад можно было купить любой объект недвижимости и через год-три перепродать его существенно дороже, не задумываясь о качестве объекта, его местоположении, его потенциале. Такие инвесторы зарабатывали просто на том, что весь рынок рос. Сейчас инвестиции в недвижимость подразумевают классический профессиональный подход — нужно очень долго выбирать недооцененные объекты либо объекты с потенциально хорошей доходностью в последующие 10 лет от аренды»,— сказал господин Хорьков.

Девелоперы, однако, замечают, что в числе благоприятных условий для инвесторов — разнообразные предложения от застройщиков, которые остаются актуальными на рынке ввиду сохраняющегося высокого уровня ключевой ставки. Среди таких предложений — субсидированная ипотека от застройщика вплоть до ставки в 11,9% на весь срок, программы рассрочки до трех лет, скидки до 2,8 млн руб., в том числе скидки до 20% при полной оплате или покупке в ипотеку.

Анна Капустина